- Notariusz może pomóc w zniesieniu albo zmianie służebności tylko przy zgodnej woli stron lub przy skutecznym zrzeczeniu się prawa przez uprawnionego.
- Jeżeli nie ma zgody, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać w sądzie zmiany albo zniesienia służebności po spełnieniu przesłanek z Kodeksu cywilnego.
- Zmiana może dotyczyć także części gruntu, na przykład przesunięcia trasy przejazdu lub ograniczenia zakresu korzystania z nieruchomości.
- Służebność gruntowa może wygasnąć wskutek niewykonywania przez 10 lat, ale wykreślenie jej z księgi wieczystej wymaga odpowiedniej podstawy dokumentowej albo orzeczenia.
Co właściwie można zmienić lub znieść?
Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na jednej nieruchomości, zwanej obciążoną, na rzecz właściciela innej nieruchomości, zwanej władnącą. Może polegać między innymi na prawie przejazdu, przechodu, przeprowadzenia urządzeń albo na zakazie określonych działań właściciela nieruchomości obciążonej.
Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa ma służyć zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. To ważne, bo jeżeli służebność przestaje spełniać ten cel albo jej zakres jest szerszy niż rzeczywista potrzeba, można rozważać jej zmianę, ograniczenie albo zniesienie.
W praktyce właściciel nieruchomości obciążonej najczęściej chce:
- całkowicie znieść służebność, bo nie jest już potrzebna sąsiadowi,
- przenieść przebieg drogi służebnej w inne miejsce działki,
- ograniczyć służebność tylko do części gruntu,
- zmienić sposób korzystania, na przykład z przejazdu ciężkim sprzętem na zwykły dojazd osobowy, jeżeli wynika to z treści prawa i okoliczności sprawy.
Najpierw trzeba sprawdzić dokument, na podstawie którego służebność ustanowiono: akt notarialny, orzeczenie sądu, ugodę, decyzję administracyjną albo inny tytuł. Równie istotna jest treść wpisu w księdze wieczystej, zwłaszcza w dziale III.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czy służebność można znieść u notariusza?
Tak, ale tylko wtedy, gdy sprawa nie jest sporna. Notariusz nie zastępuje sądu i nie może jednostronnie „zdjąć” służebności z nieruchomości tylko na wniosek właściciela gruntu obciążonego. Może natomiast sporządzić odpowiedni dokument, jeżeli osoby uprawnione i zobowiązane zgadzają się na zmianę albo zniesienie służebności.
Najczęściej notariusz wchodzi w grę, gdy:
- właściciel nieruchomości władnącej zgadza się znieść służebność,
- strony uzgadniają nowy przebieg służebności, na przykład inną trasę przejazdu,
- uprawniony zrzeka się służebności, a następnie potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej,
- strony chcą uregulować wynagrodzenie za zmianę albo zniesienie prawa.
Po podpisaniu dokumentów konieczne jest jeszcze złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o zmianę wpisu albo wykreślenie służebności. Samo porozumienie stron nie zawsze wystarczy, jeżeli służebność nadal figuruje w księdze wieczystej i utrudnia obrót nieruchomością.
Zobacz również: Notariusz Dąbrowa Górnicza
Kiedy potrzebny jest sąd?
Droga sądowa jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy właściciel nieruchomości władnącej nie zgadza się na zmianę albo zniesienie służebności. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej nie może samodzielnie doprowadzić do wykreślenia prawa u notariusza.
Kodeks cywilny przewiduje kilka podstaw, które mogą mieć znaczenie w zależności od okoliczności:
- art. 291 Kodeksu cywilnego - jeżeli po ustanowieniu służebności powstała ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że zmiana spowodowałaby niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej;
- art. 293 Kodeksu cywilnego - służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat; przy służebności polegającej na obowiązku nieczynienia znaczenie ma utrzymywanie przez 10 lat stanu sprzecznego z treścią służebności;
- art. 294 Kodeksu cywilnego - można żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej;
- art. 295 Kodeksu cywilnego - można żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
W sprawie sądowej trzeba wykazać konkretne okoliczności, a nie tylko to, że służebność jest niewygodna. Znaczenie mają między innymi sposób korzystania z działek, dostęp do drogi publicznej, istniejące alternatywne dojazdy, dotychczasowe wykonywanie służebności, planowana zabudowa oraz treść dokumentu ustanawiającego prawo.
Zniesienie służebności z części gruntu
Jeżeli służebność obciąża określony pas działki, a tylko część tego pasa jest nadal potrzebna, możliwa jest zmiana jej przebiegu albo zakresu. W praktyce chodzi na przykład o przesunięcie drogi wewnętrznej bliżej granicy działki, zwężenie pasa przejazdu albo pozostawienie przechodu bez prawa przejazdu pojazdami.
Przy zgodzie stron takie rozwiązanie można przygotować notarialnie. Opis nowego zakresu służebności powinien być możliwie precyzyjny. Często potrzebny jest szkic, mapa albo jednoznaczny opis przebiegu, aby sąd wieczystoksięgowy mógł prawidłowo ujawnić zmianę w księdze wieczystej.
Jeżeli strony nie są zgodne, właściciel nieruchomości obciążonej może dochodzić zmiany w sądzie na podstawie art. 291 Kodeksu cywilnego, o ile powstała ważna potrzeba gospodarcza i proponowana zmiana nie spowoduje niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej. Sama chęć wygodniejszego zagospodarowania działki może nie wystarczyć, jeżeli służebność nadal jest niezbędna sąsiadowi w dotychczasowym zakresie.
Niewykonywanie służebności przez 10 lat
Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Nie oznacza to jednak, że wpis automatycznie znika z księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości obciążonej powinien zadbać o formalne wykreślenie prawa, bo pozostawiony wpis może utrudniać sprzedaż, podział albo finansowanie nieruchomości.
Jeżeli uprawniony potwierdza, że służebność nie była wykonywana i zgadza się na wykreślenie, sprawę można zwykle uporządkować dokumentami przygotowanymi z udziałem notariusza. Jeżeli uprawniony zaprzecza albo nie chce współpracować, konieczne może być postępowanie sądowe, w którym trzeba wykazać rzeczywiste niewykonywanie służebności przez wymagany okres.
W przypadku służebności biernych, czyli takich, które polegają na obowiązku nieczynienia, ocena jest bardziej złożona. Znaczenie ma to, czy na nieruchomości obciążonej przez 10 lat istniał stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Jak przygotować się do zniesienia albo zmiany służebności?
Przed podjęciem działań warto zgromadzić:
- akt notarialny, orzeczenie albo inny dokument ustanawiający służebność,
- aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i władnącej,
- mapę, szkic albo dokumentację pokazującą przebieg służebności,
- dowody niewykonywania służebności, jeżeli podstawą ma być art. 293 Kodeksu cywilnego,
- informacje o alternatywnym dostępie do nieruchomości władnącej, jeżeli żądanie dotyczy zniesienia prawa.
W rozmowie z drugą stroną najlepiej przedstawić konkretną propozycję: czy chodzi o całkowite zniesienie, zmianę trasy, ograniczenie zakresu, czy ustalenie wynagrodzenia. Im bardziej precyzyjne warunki, tym większa szansa na rozwiązanie sprawy bez procesu.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, kiedy wystarczy porozumienie u notariusza, a kiedy właściciel nieruchomości obciążonej powinien liczyć się z koniecznością sprawy sądowej.
Właściciel działki budowlanej chce postawić garaż w miejscu, przez które przebiega służebność przejazdu sąsiada. Sąsiad nadal potrzebuje dojazdu, ale akceptuje poprowadzenie drogi dwa metry dalej, bliżej granicy działki. Strony mogą zawrzeć u notariusza umowę zmieniającą przebieg służebności i złożyć wniosek o ujawnienie zmiany w księdze wieczystej.
Służebność przechodu została ustanowiona wiele lat temu, gdy sąsiednia działka nie miała innego dostępu. Obecnie właściciel nieruchomości władnącej korzysta z nowej drogi i nie używa starego przejścia, ale odmawia podpisania dokumentów u notariusza. Właściciel nieruchomości obciążonej powinien rozważyć pozew o zniesienie służebności albo ustalenie jej wygaśnięcia, zależnie od dowodów i podstawy prawnej.
W księdze wieczystej nadal widnieje służebność przejazdu, ale osoba uprawniona twierdzi, że nie będzie już z niej korzystać, ponieważ sprzedała sąsiednią działkę z niezależnym dojazdem. Dopóki wpis istnieje, kupujący nieruchomość obciążoną może mieć obawy. Najbezpieczniej uzyskać właściwe oświadczenie uprawnionego i doprowadzić do wykreślenia służebności z księgi wieczystej.
FAQ
Czy właściciel działki obciążonej może sam znieść służebność u notariusza?
Nie. Właściciel nieruchomości obciążonej nie może jednostronnie znieść służebności u notariusza. Potrzebna jest zgoda uprawnionego albo inna podstawa do wykreślenia prawa, na przykład prawomocne orzeczenie sądu.
Czy służebność można znieść tylko z części działki?
Tak, jeżeli w praktyce chodzi o ograniczenie zakresu albo zmianę przebiegu służebności. Przy zgodzie stron można to uregulować umownie. Przy braku zgody trzeba wykazać w sądzie przesłanki zmiany, zwłaszcza ważną potrzebę gospodarczą i brak niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej.
Czy niewykonywana służebność znika automatycznie z księgi wieczystej?
Nie. Wygaśnięcie wskutek niewykonywania przez 10 lat nie powoduje samoistnego wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Do uporządkowania wpisu potrzebny jest odpowiedni dokument albo orzeczenie, które będzie podstawą wniosku wieczystoksięgowego.
Czy za zniesienie służebności trzeba zapłacić?
To zależy od podstawy zniesienia i ustaleń stron. Kodeks cywilny przewiduje możliwość zniesienia za wynagrodzeniem, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli utraciła wszelkie znaczenie, możliwe jest żądanie zniesienia bez wynagrodzenia.
Co jest ważniejsze: treść aktu notarialnego czy wpis w księdze wieczystej?
Oba elementy są istotne. Dokument ustanowienia służebności pokazuje jej źródło i dokładną treść, a księga wieczysta informuje, jakie prawo jest ujawnione wobec osób trzecich. Przy zmianie albo zniesieniu służebności trzeba zwykle przeanalizować jedno i drugie.
Podsumowanie
Zniesienie albo zmiana służebności gruntowej może nastąpić u notariusza, jeżeli strony są zgodne co do rozwiązania i można przygotować dokument stanowiący podstawę wpisu w księdze wieczystej. Notariusz nie rozstrzyga jednak sporu i nie może jednostronnie pozbawić właściciela nieruchomości władnącej przysługującego mu prawa.
W razie braku zgody pozostaje droga sądowa. Właściciel nieruchomości obciążonej musi wtedy wykazać konkretną podstawę prawną, na przykład ważną potrzebę gospodarczą, utratę znaczenia służebności, szczególną uciążliwość albo niewykonywanie prawa przez 10 lat. W sprawach dotyczących części gruntu kluczowe są precyzyjny opis przebiegu służebności, dokumenty z księgi wieczystej i dowody pokazujące rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
