Kredyt hipoteczny na domu ze służebnością

Czy można ustanowić hipotekę bez zgody służebników?

Jeżeli po darowiźnie stanie się Pan właścicielem domu, to zasadniczo Pan będzie osobą uprawnioną do obciążenia nieruchomości hipoteką. Hipoteka jest ustanawiana w celu zabezpieczenia wierzytelności, najczęściej kredytu, i wymaga wpisu w księdze wieczystej. Samo podpisanie umowy kredytu nie wystarcza do powstania hipoteki.

Rodzice, którym przysługuje służebność osobista, nie stają się z tego powodu stronami umowy kredytu. Co do zasady nie muszą więc podpisywać umowy kredytowej ani składać zgody na samo ustanowienie hipoteki przez właściciela nieruchomości. Inaczej może być wtedy, gdy bank w ramach własnej oceny ryzyka zażąda ich oświadczeń, zgody na oględziny, zmiany pierwszeństwa praw albo nawet rezygnacji ze służebności.

Trzeba też sprawdzić treść aktu darowizny. Jeżeli w umowie darowizny znajdą się szczególne zobowiązania wobec rodziców, na przykład zakaz obciążania domu bez ich zgody, naruszenie takiego postanowienia może rodzić odpowiedzialność cywilną, nawet jeśli sam wpis hipoteki okaże się formalnie możliwy.

Co oznacza służebność osobista dla banku?

Służebność osobista, zwłaszcza służebność mieszkania, realnie wpływa na wartość nieruchomości. Dla banku ważne jest nie tylko to, kto jest właścicielem domu, ale także czy w razie problemów ze spłatą kredytu nieruchomość będzie mogła zostać skutecznie sprzedana i za jaką cenę.

Dom obciążony prawem zamieszkiwania rodziców może być mniej atrakcyjnym zabezpieczeniem. W praktyce bank może obniżyć zdolną do przyjęcia wartość zabezpieczenia, zażądać większego wkładu własnego, dodatkowego zabezpieczenia, zgody służebników na określone czynności albo odmówić udzielenia kredytu.

Bank zwykle zleca wycenę nieruchomości. Rzeczoznawca może chcieć obejrzeć dom, wykonać dokumentację fotograficzną i ustalić sposób korzystania z budynku. Jeżeli rodzice faktycznie mieszkają w domu, zachowanie pełnej poufności może być w praktyce bardzo trudne.

Czy rodzice dowiedzą się o kredycie?

Rodzice jako służebnicy nie otrzymują co do zasady automatycznie informacji z banku o tym, że właściciel zaciągnął kredyt hipoteczny. Bank nie powinien przekazywać im danych o Pana kredycie tylko dlatego, że mają służebność osobistą, o ile nie uczestniczą w procedurze kredytowej lub nie składają własnych oświadczeń.

Nie można jednak zagwarantować, że sprawa pozostanie tajemnicą. Informacja o hipotece zostanie ujawniona w księdze wieczystej. Jeżeli rodzice znają numer księgi wieczystej, mogą sprawdzić jej aktualną treść. Zobaczą przede wszystkim sam wpis hipoteki, wierzyciela hipotecznego oraz sumę hipoteki, czyli kwotę zabezpieczenia ujawnioną w księdze.

Warto odróżnić sumę hipoteki od faktycznej wysokości zadłużenia. Suma hipoteki jest kwotą zabezpieczenia i może być wyższa niż wypłacony kapitał kredytu, bo obejmuje również należności uboczne, takie jak odsetki lub koszty dochodzenia roszczeń.

Wgląd do księgi wieczystej i akt księgi

Księgi wieczyste są jawne. Oznacza to, że osoba znająca numer księgi może zapoznać się z jej aktualną treścią. W dziale III ujawniane są między innymi niektóre prawa, roszczenia i ograniczenia dotyczące nieruchomości, a w dziale IV wpisuje się hipoteki.

Wpis hipoteki pokaże, że nieruchomość została obciążona zabezpieczeniem na rzecz wierzyciela. Nie jest to więc informacja całkowicie prywatna. Jawność ksiąg wieczystych ma chronić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, dlatego właściciel nie może skutecznie ukryć wpisanej hipoteki przed osobą, która sprawdzi księgę.

Czym innym jest dostęp do akt księgi wieczystej. W aktach znajdują się dokumenty stanowiące podstawę wpisów, na przykład oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Dostęp do akt nie jest tak swobodny jak dostęp do samej treści księgi. Wymaga wykazania interesu prawnego. Osoba uprawniona ze służebności może w określonych okolicznościach taki interes próbować wykazać, zwłaszcza gdy twierdzi, że wpis hipoteki może wpływać na jej sytuację prawną lub faktyczne korzystanie z domu.

Czy można wziąć kredyt „przed” służebnikami?

Jeżeli rodzice przepiszą dom z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej, bank będzie oceniał nieruchomość jako obciążoną tym prawem. Po ustanowieniu służebności nie da się po prostu „przesunąć” jej za hipotekę jednostronną decyzją właściciela.

Zmiana pierwszeństwa praw obciążających nieruchomość wymaga odpowiednich czynności prawnych i wpisów w księdze wieczystej. W praktyce oznacza to udział osób, których prawa mają zostać przesunięte, czyli najczęściej także rodziców jako służebników. Jeżeli bank oczekuje, że hipoteka będzie miała korzystniejsze pierwszeństwo niż służebność, rodzice musieliby się o tym dowiedzieć i złożyć wymagane oświadczenia.

Teoretycznie można rozważać inne ułożenie transakcji, na przykład ustanowienie zabezpieczenia przed powstaniem służebności albo wykorzystanie innej nieruchomości jako zabezpieczenia. Każdy taki wariant wymaga jednak analizy aktu notarialnego, księgi wieczystej i wymagań konkretnego banku.

Na co zwrócić uwagę przed przyjęciem darowizny?

Przed podpisaniem aktu darowizny warto ustalić, czy kredyt ma być zaciągnięty od razu po nabyciu domu, czy dopiero w przyszłości. Jeżeli kredyt jest realnym planem, należy zapytać bank, jak traktuje nieruchomości obciążone służebnością osobistą i czy akceptuje takie zabezpieczenie.

Istotne jest również dokładne opisanie zakresu służebności. Inaczej bank oceni prawo do korzystania z jednego pokoju, a inaczej prawo do wyłącznego korzystania z całego domu lub znacznej jego części. Im szersze uprawnienia rodziców, tym większe ryzyko obniżenia wartości zabezpieczenia.

Warto też pamiętać, że próba ukrycia kredytu może prowadzić do konfliktu rodzinnego. Nawet jeśli prawo nie wymaga zawiadomienia rodziców, jawność księgi wieczystej i czynności związane z wyceną nieruchomości powodują, że informacja może do nich szybko dotrzeć.

Podsumowanie

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego po otrzymaniu domu w darowiźnie ze służebnością osobistą jest prawnie możliwe, ale nie zawsze będzie możliwe praktycznie. Zgoda rodziców jako służebników nie jest z mocy prawa konieczna do każdej hipoteki, lecz bank może jej wymagać ze względów bezpieczeństwa.

Rodzice nie muszą dostać osobnego zawiadomienia z banku o Pana kredycie, ale wpis hipoteki będzie widoczny w księdze wieczystej. Jeżeli znają numer księgi, mogą samodzielnie sprawdzić wpis. W pewnych sytuacjach mogą też próbować uzyskać dostęp do akt księgi, wykazując interes prawny.

FAQ

Czy służebnik musi podpisać umowę kredytu?

Nie, co do zasady służebnik nie podpisuje umowy kredytu właściciela nieruchomości. Bank może jednak uzależnić decyzję kredytową od dodatkowych oświadczeń służebnika, jeżeli uzna, że służebność istotnie osłabia zabezpieczenie.

Czy rodzice dostaną zawiadomienie o wpisie hipoteki?

Zwykle nie dostają informacji z banku wyłącznie dlatego, że są służebnikami. Nie można jednak wykluczyć, że w określonym postępowaniu wieczystoksięgowym albo przy konkretnej konstrukcji dokumentów ich udział okaże się potrzebny. Niezależnie od tego wpis hipoteki będzie jawny w księdze wieczystej.

Czy bank może odmówić kredytu z powodu służebności?

Tak. Bank nie ma obowiązku przyjęcia każdej nieruchomości jako zabezpieczenia. Jeżeli służebność obniża wartość domu lub utrudnia ewentualną sprzedaż egzekucyjną, bank może odmówić kredytu albo zaproponować inne warunki.

Czy suma hipoteki oznacza dokładną kwotę kredytu?

Nie zawsze. Suma hipoteki to maksymalna kwota zabezpieczenia ujawniona w księdze wieczystej. Może obejmować nie tylko kapitał kredytu, ale także odsetki, prowizje, koszty i inne należności przewidziane w dokumentach kredytowych.

Czy lepiej ustanowić kredyt przed darowizną?

To zależy od celu, treści planowanej darowizny, zgody obecnych właścicieli i wymagań banku. Jeżeli hipoteka miałaby powstać jeszcze przed przeniesieniem własności, konieczny byłby udział rodziców jako właścicieli nieruchomości, więc nie byłoby to rozwiązanie dyskretne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.