Wspólne mieszkanie w domu i zapis w księdze wieczystej

Opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania (opłaty za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci itp.) należy traktować jako nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Oznacza to, że obowiązek uiszczania tych opłat spoczywa na osobie, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania mieszkania. Zatem rodzice powinni wnosić te opłaty, chyba że w umowie wskazano, że ma je uiszczać właściciel/właściciele nieruchomości.

Należy pamiętać, iż to, że rodzice zamieszkują w nieruchomości na podstawie przepisów o służebności, a służebność ta jest nieodpłatna, nie oznacza wcale, że mogą oni zamieszkiwać, nie ponosząc kosztów dostarczonych do nieruchomości mediów (woda, gaz, energia elektryczna, ogrzewanie itp.).

To, że służebność jest nieodpłatna, oznacza, że córka nie może żądać od rodziców opłat za korzystanie z nieruchomości (czyli np. czynszu). Natomiast opłaty za dostarczone media to zupełnie inna sprawa i będą miały tutaj zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

Stosownie do art. 302 § 1 K.c. „mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku”.

Natomiast dla córki jako właścicielki nieruchomości istotne znacznie będzie miał § 2 art. 302 K.c., stosownie do którego „do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Według art. 258 K.c. „w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy”.

Stosownie do art. 259 K.c. „właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.

Art. 260 § 1 K.c. wskazuje, iż „użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót”.

Z powyższych przepisów dotyczących użytkowania, które będą miały również zastosowanie do osób, na których rzecz ustanowiono osobistą służebność mieszkania (czyli wskazanych w akcie notarialnym rodziców), wynika, że powinni oni ponosić część opłat związanych z korzystaniem z mediów dostarczanych do domu. Jeżeli córka mieszka razem z nimi, to opłaty powinny być ponoszone przez ich troje.

Nie jest zasadne, aby to córka ponosiła koszty mediów zużytych przez mieszkających w jej domu rodziców.

Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 sierpnia 1980 r., sygn. akt. III CRN 145/80, zakres wymagań prawidłowej gospodarki (art. 256 K.c.) określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczynę i cel, dla którego zostało ono ustanowione, czas jego trwania. Nakłady użytkownika związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie ulegają zwrotowi (art. 260 § 1 zd. 1 w zw. z art. 262 K.c.).

Jeżeli zatem rodzice zamieszkujący w domu darowanym ich córce nie ponoszą opłat związanych ze zwykłym korzystaniem z domu (czyli właśnie opłat za wodę, prąd, gaz itp.), może ona wystąpić przeciwko nim na drogę postępowania sądowego.

Jako że roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się z upływem trzech lat od chwili wymagalności, to właścicielka nieruchomości może skutecznie dochodzić swoich roszczeń właśnie za taki okres wstecz.

Córka może również porozmawiać z rodzicami, którzy zamieszkują w domu na podstawie służebności, o tym, aby założyć im osobne liczniki mediów (jeżeli jest to technicznie możliwe) i aby zawarli oni umowę z dostawcami mediów, co spowoduje, że samodzielnie będą się rozliczali z dostawcami i córka będzie płaciła za faktycznie zużytą energię, a nie proporcjonalnie do ilości osób zamieszkujących w domu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.