Mieszkanie z bonifikatą a umowa dożywocia

Mieszkanie kupione z bonifikatą od przedsiębiorstwa państwowego

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa reguluje sprzedaż takich lokali osobom uprawnionym na preferencyjnych zasadach. W praktyce dotyczy to między innymi mieszkań zakładowych, w tym mieszkań nabywanych od podmiotów związanych z dawnymi przedsiębiorstwami państwowymi.

Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista albo wdowa lub wdowiec po takiej osobie, cena nabycia może być ustalona na poziomie 5% wartości mieszkania. Taka preferencja ma charakter bonifikaty, dlatego przy dalszym rozporządzaniu lokalem trzeba badać, czy nie powstaje obowiązek jej zwrotu.

Najważniejsze znaczenie ma nie tylko sam akt notarialny sprzedaży mieszkania, ale także przepisy, na podstawie których bonifikata została udzielona. Brak wyraźnego postanowienia o zwrocie bonifikaty w akcie notarialnym nie zawsze przesądza sprawę, ponieważ obowiązek może wynikać bezpośrednio z ustawy.

Czy umowa dożywocia powoduje zwrot bonifikaty?

Umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Jest więc zbyciem nieruchomości, choć nie jest zwykłą sprzedażą za cenę pieniężną. Dlatego przy mieszkaniu nabytym z bonifikatą należy sprawdzić zasady zwrotu bonifikaty właściwe dla danego rodzaju lokalu.

W odniesieniu do bonifikat powiązanych z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zasadą jest, że zwrotu można żądać, jeżeli lokal mieszkalny został zbyty albo wykorzystany na inne cele niż uzasadniające bonifikatę przed upływem 5 lat od dnia pierwotnego nabycia. Zwrot obejmuje kwotę równą udzielonej bonifikacie po waloryzacji i następuje na żądanie właściwego organu albo uprawnionego podmiotu.

Jednocześnie przepisy przewidują ważny wyjątek: obowiązku zwrotu bonifikaty nie stosuje się w razie zbycia na rzecz osoby bliskiej. Córka jest osobą bliską rodziców, dlatego przeniesienie na nią mieszkania w drodze umowy dożywocia co do zasady nie powinno powodować obowiązku zwrotu bonifikaty, mimo że od wykupu minęły dopiero 3 lata.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Jeżeli córka jako osoba bliska następnie sprzeda mieszkanie osobie obcej przed upływem pięcioletniego terminu liczonego od pierwotnego nabycia przez rodziców, ryzyko żądania zwrotu bonifikaty może powrócić. Podobne ryzyko może pojawić się, gdy lokal zostanie wykorzystany na cele inne niż mieszkaniowe.

Kim jest osoba bliska przy zwrocie bonifikaty?

Na potrzeby przepisów o gospodarce nieruchomościami osobami bliskimi są między innymi zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Córka mieści się w tej kategorii jako zstępna.

Oznacza to, że rodzice mogą przenieść lokal na córkę bez typowego skutku w postaci obowiązku zwrotu bonifikaty, o ile nie występują szczególne postanowienia wynikające z aktu sprzedaży, uchwał, regulaminów zbywania lokali albo umowy z podmiotem, od którego lokal został kupiony. W sprawach mieszkań zakładowych warto przeanalizować pełną dokumentację wykupu, a nie tylko wypis aktu notarialnego.

Umowa dożywocia i obowiązki córki jako nabywcy

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, strony zawierają umowę dożywocia. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Zakres tych obowiązków można w akcie notarialnym doprecyzować. W praktyce strony często wskazują, czy dożywotnicy mają prawo zamieszkiwać w całym lokalu, w konkretnych pokojach, czy też mają otrzymywać określone świadczenia zamiast wspólnego zamieszkiwania. Im bardziej precyzyjna treść aktu, tym mniejsze ryzyko sporu rodzinnego.

Dożywocie może być ujawnione w księdze wieczystej. Ujawnienie wzmacnia bezpieczeństwo dożywotników i informuje osoby trzecie, że lokal jest obciążony prawem dożywocia. Dla córki oznacza to, że choć staje się właścicielką, jej własność jest ograniczona obowiązkami wobec rodziców.

Czy rodzice zapłacą PIT od umowy dożywocia?

Umowa dożywocia jest umową odpłatną w sensie cywilnoprawnym, bo zbywca przenosi własność w zamian za świadczenia utrzymaniowe. Problem podatku dochodowego polega jednak na tym, że w takiej umowie nie da się określić przychodu według zasad przewidzianych dla odpłatnego zbycia nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14, przyjął, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy. W praktyce oznacza to, że po stronie dożywotników nie powstaje PIT tylko dlatego, że przenieśli własność mieszkania w ramach dożywocia.

Należy odróżnić PIT od podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie dożywocia PCC obciąża zasadniczo nabywcę, czyli córkę, a podatek pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie wartość udzielonej kiedyś bonifikaty.

Czy mieszkanie z dożywociem można wynająć?

Po zawarciu umowy dożywocia córka będzie właścicielką mieszkania. Co do zasady właściciel może lokal wynająć, ale tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw dożywotników. Najemca nie przejmuje obowiązków córki wobec rodziców, ponieważ obowiązki z dożywocia nadal obciążają właścicielkę.

Jeżeli rodzice wyprowadzą się dobrowolnie do innego mieszkania, wynajem może być dopuszczalny. Trzeba jednak ustalić, czy w akcie notarialnym dożywocia rodzice zachowali prawo zamieszkiwania w lokalu, prawo korzystania z określonych pomieszczeń albo inne uprawnienia, które uniemożliwiają oddanie całego lokalu najemcy. Samo faktyczne wyprowadzenie się nie musi oznaczać zrzeczenia się tych praw.

Najem powinien mieć charakter mieszkaniowy. Przeznaczenie lokalu na działalność gospodarczą, biuro, magazyn albo inne cele niemieszkalne mogłoby rodzić dodatkowe ryzyka, w tym ryzyko zarzutu wykorzystania lokalu niezgodnie z celem, dla którego udzielono bonifikaty.

Sprzedaż mieszkania obciążonego dożywociem

Kodeks cywilny dopuszcza zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Zgodnie z art. 910 K.c. w razie zbycia takiej nieruchomości nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia, chyba że stały się one wymagalne w czasie, gdy nieruchomość nie była jego własnością.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 października 1973 r., sygn. akt III CRN 194/73, wskazał, że dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie zależy od zgody dożywotnika. Nie oznacza to jednak, że sprzedaż jest obojętna dla sytuacji dożywotników. Ich prawo trwa nadal, a nowy właściciel wchodzi w obowiązki związane z dożywociem.

Jeżeli relacje między dożywotnikiem a zobowiązanym ulegną takiemu pogorszeniu, że nie można wymagać dalszej bezpośredniej styczności, sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych przypadkach, gdy dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, sąd może rozwiązać umowę dożywocia.

FAQ

Czy umowa dożywocia jest sprzedażą mieszkania?

Nie jest klasyczną sprzedażą, bo nie ma ceny płaconej w pieniądzu. Jest jednak odpłatnym zbyciem nieruchomości, ponieważ własność przechodzi na nabywcę w zamian za świadczenia utrzymaniowe na rzecz dożywotnika.

Czy córka jako nabywca mieszkania musi zwracać bonifikatę?

Samo nabycie mieszkania od rodziców w drodze dożywocia co do zasady nie powoduje zwrotu bonifikaty, ponieważ córka jest osobą bliską. Ryzyko może pojawić się przy dalszej sprzedaży osobie obcej przed upływem ustawowego terminu albo przy wykorzystaniu lokalu na cele inne niż mieszkaniowe.

Czy brak zapisu o bonifikacie w akcie notarialnym chroni przed zwrotem?

Nie zawsze. Obowiązek zwrotu bonifikaty może wynikać z przepisów prawa, a nie tylko z aktu notarialnego. Dlatego trzeba sprawdzić ustawową podstawę nabycia, treść aktu sprzedaży oraz ewentualne dokumenty związane z wykupem mieszkania.

Czy rodzice zapłacą podatek dochodowy od dożywocia?

Co do zasady nie. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem wynikającym z uchwały NSA w przypadku umowy dożywocia nie można określić przychodu według zasad przewidzianych w ustawie o PIT, więc po stronie dożywotników nie powstaje PIT od samego przeniesienia własności.

Czy mieszkanie można wynająć, gdy dożywotnicy się wyprowadzą?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wynajem nie narusza praw dożywotników określonych w akcie notarialnym. Warto uzyskać ich wyraźną zgodę i zadbać, aby najem miał charakter mieszkaniowy, a nie komercyjny lub sprzeczny z przeznaczeniem lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 908-916
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1973 r., sygn. akt III CRN 194/73

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.