Mieszkanie z bonifikatą a umowa dożywocia

Najpierw ustal, z jakiej podstawy wynikała obniżka ceny

Określenie, że mieszkanie zostało kupione „z bonifikatą”, nie wystarcza do oceny skutków późniejszego przeniesienia własności. Pod tą potoczną nazwą mogą kryć się różne konstrukcje prawne: bonifikata z art. 68 UGN, preferencyjne pomniejszenie ceny na podstawie ustawy z 15 grudnia 2000 r., ulga wynikająca z innej ustawy, uchwały albo szczególnych warunków sprzedaży.

W przypadku mieszkania kupionego od kopalni lub innego zakładu pracy trzeba przejść przez cztery kroki:

1. Ustalić zbywcę lokalu – kto dokładnie był sprzedawcą w akcie notarialnym i jaki miał status prawny w dacie sprzedaży.
2. Odczytać podstawę prawną preferencyjnej ceny – w szczególności sprawdzić, czy akt powołuje art. 68 UGN, ustawę z 15 grudnia 2000 r., inną ustawę, uchwałę albo regulację szczególną.
3. Sprawdzić warunki zwrotu lub ograniczenia w rozporządzaniu lokalem – nie tylko w samym akcie, lecz także w przepisach i dokumentach, do których akt odsyła.
4. Dopiero potem ocenić planowaną czynność – dożywocie, darowiznę albo sprzedaż – oraz to, kto ma zostać nabywcą.

Samo odesłanie w ustawie z 15 grudnia 2000 r. do zasad ustalania ceny z UGN nie oznacza jeszcze, że preferencyjne pomniejszenie ceny staje się bonifikatą z art. 68 UGN i że automatycznie stosuje się do niego pięcioletni mechanizm zwrotu.

Wariant A: bonifikata udzielona na podstawie art. 68 UGN

Jeżeli z aktu nabycia i właściwej podstawy prawnej wynika, że lokal mieszkalny został sprzedany z bonifikatą na podstawie art. 68 UGN, zastosowanie mają reguły zwrotu określone w tym przepisie. Zgodnie z art. 68 ust. 2 UGN nabywca, który przed upływem 5 lat od dnia nabycia zbył lokal mieszkalny albo wykorzystał go na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, jest co do zasady zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Jednym z nich jest zbycie nieruchomości na rzecz osoby bliskiej. Córka jest zstępną, a więc osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 UGN. Jeżeli zatem rodzice rzeczywiście nabyli lokal w reżimie art. 68 UGN, przeniesienie własności na córkę – także w drodze umowy dożywocia – może korzystać z wyjątku przewidzianego w art. 68 ust. 2a pkt 1 UGN.

Na tym analiza się jednak nie kończy. Art. 68 ust. 2b UGN nakazuje odpowiednio stosować obowiązek zwrotu do osoby bliskiej, która zbyła nieruchomość lub wykorzystała ją na inne cele przed upływem właściwego terminu. Dla lokalu mieszkalnego termin liczy się od dnia pierwotnego nabycia z bonifikatą. Oznacza to, że dalsze rozporządzenie lokalem przez córkę w tym okresie może wymagać odrębnej oceny.

Wariant B: preferencyjna cena z ustawy z 15 grudnia 2000 r.

Inaczej trzeba ocenić mieszkanie nabyte na podstawie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek z udziałem Skarbu Państwa i innych wskazanych w niej podmiotów. Ustawa ta reguluje sprzedaż mieszkań osobom uprawnionym na warunkach preferencyjnych.

Art. 6 tej ustawy przewiduje pomniejszenie ceny m.in. o 6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej i 3% za każdy rok najmu mieszkania, przy czym łączna obniżka nie może przekroczyć 95% ceny. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista albo wdowa lub wdowiec po takiej osobie, cena nabycia jest ustalana na 5% wartości mieszkania.

Ta ustawa nie zawiera ogólnego mechanizmu odpowiadającego art. 68 ust. 2–2b UGN, czyli automatycznej reguły „5 lat – zbycie osobie bliskiej – dalsze zbycie przez osobę bliską”. Nie można zatem przyjąć, że samo przeniesienie lokalu po 3 latach powoduje zwrot obniżki albo że dożywocie z córką jest bezpieczne wyłącznie dlatego, że córka jest osobą bliską w rozumieniu UGN.

Trzeba sprawdzić, czy w konkretnej sprzedaży nie działał dodatkowy przepis szczególny, regulacja dotycząca danego zbywcy albo warunek wynikający z dokumentów sprzedaży. Dopiero po tej analizie można stwierdzić, czy dożywocie, darowizna lub sprzedaż wywoła jakiekolwiek roszczenie związane z preferencyjną ceną.

Dożywocie, darowizna czy sprzedaż na rzecz córki?

Umowa dożywocia i darowizna prowadzą do przeniesienia własności, ale mają inną konstrukcję. Darowizna jest nieodpłatna. W umowie dożywocia nabywca otrzymuje nieruchomość w zamian za zobowiązanie do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Dożywocie wymaga aktu notarialnego, ponieważ prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości.

Jeżeli zastosowanie ma art. 68 UGN, dla wyjątku dotyczącego osoby bliskiej zasadnicze znaczenie ma to, komu własność jest zbywana, a nie samo nazwanie czynności darowizną czy dożywociem. Jeżeli natomiast preferencyjna cena wynikała z ustawy z 15 grudnia 2000 r., nie wolno automatycznie przenosić na tę sytuację zasad z art. 68 UGN.

Wybór między darowizną a umową dożywocia powinien uwzględniać nie tylko kwestię ulgi przy pierwotnym wykupie, lecz także oczekiwania rodziców co do mieszkania, opieki, utrzymania i zabezpieczenia ich prawa do korzystania z lokalu.

Obowiązki córki po zawarciu umowy dożywocia

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie ustalą inaczej, nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Strony mogą w akcie notarialnym dokładnie określić zakres świadczeń. Można wskazać sposób korzystania z mieszkania, zakres opieki, świadczenia pieniężne lub rzeczowe i inne elementy odpowiadające potrzebom dożywotników. Precyzyjna umowa zmniejsza ryzyko późniejszego sporu rodzinnego.

Prawo dożywocia powstaje wraz z przeniesieniem własności i obciąża nieruchomość. Może zostać ujawnione w księdze wieczystej; wpis nie zastępuje samej umowy, ale ma praktyczne znaczenie informacyjne dla osób trzecich. Jeżeli nieruchomość obciążona dożywociem zostanie później zbyta, nowy nabywca ponosi również osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia na zasadach z art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego.

Podatki przy umowie dożywocia: PIT i PCC

Skutki podatkowe dożywocia trzeba oddzielić od obowiązku zwrotu bonifikaty. To dwa różne zagadnienia, oparte na innych przepisach.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14, przyjął, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła odpłatnego zbycia według zasad z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT. Przy obecnej konstrukcji tych przepisów samo przeniesienie własności w wykonaniu umowy dożywocia nie prowadzi więc do ustalenia po stronie dożywotnika przychodu opodatkowanego na tych zasadach.

Umowa dożywocia podlega natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy nieruchomości, czyli w opisanym wariancie na córce. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a stawka PCC przy przeniesieniu własności nieruchomości w drodze dożywocia wynosi 2%. Jeżeli umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, notariusz jest płatnikiem PCC.

Czy mieszkanie obciążone dożywociem można wynająć?

Po zawarciu umowy dożywocia córka staje się właścicielką mieszkania, ale jej sposób korzystania z lokalu musi respektować prawa dożywotników. Jeżeli rodzice zachowują prawo zamieszkiwania w całym lokalu albo w jego części, nie można zawrzeć najmu w sposób, który faktycznie pozbawi ich tych uprawnień.

Jeżeli rodzice dobrowolnie wyprowadzą się do innego mieszkania, nie oznacza to samo przez się wygaśnięcia prawa dożywocia ani zwolnienia córki z pozostałych świadczeń określonych w umowie. Najemca również nie przejmuje obowiązków córki wobec dożywotników.

Kwestia wpływu najmu lub zmiany sposobu używania lokalu na wcześniejszą ulgę zależy od reżimu, w którym lokal został nabyty. Przy bonifikacie z art. 68 UGN trzeba zbadać, czy sposób wykorzystania lokalu nie narusza celu uzasadniającego bonifikatę. Przy preferencyjnej cenie z ustawy z 15 grudnia 2000 r. nie wolno automatycznie stosować tej reguły bez odrębnej podstawy prawnej.

Sprzedaż mieszkania obciążonego dożywociem

Nieruchomość obciążona prawem dożywocia może zostać zbyta. Prawo dożywocia nie znika jednak tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Zgodnie z art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego nowy właściciel ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte dożywociem, z wyjątkiem świadczeń, które stały się wymagalne, zanim nieruchomość stała się jego własnością.

Jeżeli po zbyciu nieruchomości dożywotnik nie chce pozostawać w relacji z nowym właścicielem, art. 914 Kodeksu cywilnego pozwala mu żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Niezależnie od tego trzeba osobno ocenić skutki sprzedaży dla wcześniejszej bonifikaty lub preferencyjnej ceny według właściwego reżimu nabycia.

FAQ: bonifikata z art. 68 UGN

Czy dożywocie z córką przed upływem 5 lat zawsze powoduje zwrot bonifikaty?

Nie. Jeżeli bonifikata rzeczywiście została udzielona na podstawie art. 68 UGN, zbycie na rzecz córki jako osoby bliskiej jest objęte wyjątkiem z art. 68 ust. 2a pkt 1. Trzeba jednak uwzględnić art. 68 ust. 2b, jeżeli córka przed upływem terminu liczonego od pierwotnego nabycia dalej zbywa lokal albo wykorzystuje go na inne cele.

Czy pięcioletni termin zaczyna biec od nowa po przeniesieniu lokalu na córkę?

Nie w mechanizmie art. 68 ust. 2b UGN. W przypadku lokalu mieszkalnego przepis odwołuje się do 5 lat liczonych od dnia pierwotnego nabycia nieruchomości z bonifikatą.

Czy córka jest osobą bliską w rozumieniu UGN?

Tak. UGN zalicza do osób bliskich m.in. zstępnych, a córka jest zstępną rodziców.

FAQ: preferencyjna cena z ustawy o mieszkaniach przedsiębiorstw państwowych

Czy pięcioletnia reguła z art. 68 UGN automatycznie dotyczy mieszkania wykupionego od kopalni za 5% wartości?

Nie. Jeżeli cena 5% wynikała z art. 6 ust. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r., sama ta ustawa nie wprowadza ogólnego odpowiednika art. 68 ust. 2–2b UGN. Konieczne jest sprawdzenie konkretnego aktu sprzedaży i innych podstaw właściwych dla danego zbywcy.

Czy brak zapisu o zwrocie ulgi w akcie notarialnym przesądza, że zwrot nigdy nie będzie należny?

Nie. Brak takiej klauzuli nie zastępuje analizy przepisów. Obowiązek może wynikać z ustawy albo innej właściwej regulacji. Z drugiej strony nie wolno go dopisywać przez analogię z art. 68 UGN, jeżeli pierwotna sprzedaż nie podlegała temu przepisowi.

Źródła

• Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych i innych wskazanych podmiotów – podstawa preferencyjnego ustalania ceny m.in. w art. 6; ustawa nie zawiera ogólnego odpowiednika art. 68 ust. 2–2b UGN.
• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – art. 68 reguluje bonifikaty udzielane w reżimie UGN, w tym pięcioletni okres dla lokalu mieszkalnego, wyjątek dla osoby bliskiej i dalsze zbycie przez osobę bliską.
• Kodeks cywilny – art. 908–916 dotyczą umowy dożywocia i praw dożywotnika.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – zasady opodatkowania umowy dożywocia, w tym podstawa, stawka i podatnik.
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14 – zasady ustalania przychodu przy zbyciu nieruchomości w drodze dożywocia.