Służebność gruntowa na działce leśnej, czy to możliwe?

Dostęp do drogi publicznej określony w obowiązującym MPZP

Na wstępie wskazuję, opierając się również na moim dotychczasowym doświadczeniu, że mając działkę pod zabudowę i chcąc realizować inwestycję, trzeba mieć dostęp do drogi publicznej. Skoro dla gruntu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to też są w nim ustalone warunki dojazdu do działek, na których realizuje się inwestycję.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami jednym ze sposobów dostępu do drogi publicznej jest ustanowienie służebności gruntowej celem umożliwienia przejazdu i przechodu. Należy ją ustanowić w sytuacji, gdy działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej np.: poprzez drogę wewnętrzną, lub też dostęp nie spełnia kryteriów określonych przez prawo.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Służebność gruntowa a droga wewnętrzna

Wskazując jeszcze na różnice pomiędzy służebnością, warto wziąć pod uwagę wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 lipca 2017 r. (sygn. akt II SA/Po 866/16), zgodnie z którym „Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie musi stanowić wyodrębnionego ewidencyjnie użytku gruntowego.” Zaś „drogą wewnętrzną może być jedynie wydzielony liniami granicznymi grunt.”

W przedmiotowej sprawie istotny jest również fakt, że: „Dostęp pośredni do drogi publicznej jest zapewniony, jeżeli odbywa się przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dany teren nie ma dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy fragment działki, przez którą teren inwestycji miałby mieć dostęp do drogi publicznej, nie jest drogą wewnętrzną, ani nie jest fizycznie wydzieloną drogą.” (wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 3603/18).

Niemniej jednak można próbować bronić się w przedmiotowej sprawie stanowiskiem prezentowanym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 9 lipca 2020 r. (sygn. akt II SA/Ol 1124/19), zgodnie z którym: „Za dostęp do drogi publicznej może być uznany dojazd poprzez działkę, której inwestor jest współwłaścicielem. Okoliczność, że inwestor jako współwłaściciel działki nie może ustanowić służebności drogowej na własną rzecz, nie może go stawiać w gorszej sytuacji, niż gdyby działka ta nie była jego współwłasnością.”

Zaznaczam także, iż różnica pomiędzy dojazdem „drogą wewnętrzną” a poprzez służebność drogi koniecznej jest przede wszystkim taka, że droga wewnętrzna wymaga zmiany przeznaczenia terenu, zaś służebność nie wymaga zmiany przeznaczenia terenu.

Skoro sąsiednia działka ma prawo zabudowy, to również może być przez nią wytyczona służebność służąca za dojazd do innej działki, która miałaby być zabudowa.

Pozytywem całej sytuacji jest fakt, że sąsiad zgadza się na ustanowienie służebności. Aby formalnie ją ustanowić, najlepiej jest udać się do notariusza i przed nim ustanowić służebność na rzecz Pani działki.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Grunt leśny pod drogę

Inną kwestią jest fizyczne przygotowanie gruntu pod drogę. Przede wszystkim, jeśli drzewa rosną na gruncie leśnym, oznaczonym symbolem Ls, zezwolenie na usunięcie drzew należy uzyskać od właściwego starosty powiatu (właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości). Niemniej jednak samo usunięcie drzew nie sprawi, że grunt zmieni przeznaczenie. Zwracam jednak uwagę, że skoro sąsiad wydzielił działkę, to w momencie jej podziału nastąpiła zmiana jej ewentualnego przeznaczenia pod to wynikające z MPZP.

Zważywszy na przedstawione wyjaśnienia, w mojej ocenie powyższe działania powinny okazać się wystarczające, aby spełnić warunki podziałowe. Teoretycznie, gdyby już była wydzielona część działki pod drogę, to już samo ustanowienie służebności byłoby wystarczające. Organ, dokonując podziału działki, zwykle nie jedzie w teren i nie sprawdza, czy faktycznie jest tam pełnowymiarowa droga. Najważniejsze, aby z dokumentów wynikało, że taki dojazd 5-metrowy jest zagwarantowany (aczkolwiek może zaskoczyć i sprawdzić, ma takie praw). Natomiast zawsze w takich sprawach zalecam współpracować z organem.

---

---