Wykreślenie służebności osobistej z księgi wieczystej

Zniesienie służebności osobistej

Z treści pytania wynika, że nasza klientka odziedziczyła po mamie mieszkanie, które ona z kolei otrzymała jako darowiznę od swojej siostry. Mieszkanie jest obciążone na rzecz cioci służebnością osobistą. 4 lata temu ciocia została umieszczona w domu opieki. Ciocia nie ma męża ani dzieci. Pani Sandra zastanawia się, czy na podstawie orzeczenia o skierowaniu cioci do DPS można wykreślić przysługujące jej ograniczone prawo rzeczowe.

Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Powołując się zatem na przepis art. 297 K.c. zasadnym jest odwołanie się do treści art. 288 K.c., zgodnie z którym służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, jak też do przepisu art. 291 K.c., zgodnie z którym, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Zobacz też: Jak usunąć służebność z księgi wieczystej

Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej

Jak wskazuje się w doktrynie, „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII), s. 584).

Mając na uwadze treść pytania, wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91, zgodnie z którą „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w zw. z art. 297 k.c.)”.

Zmiana treści służebności osobistej mieszkania

W powyższej sprawie Sądowi Najwyższemu przedstawione zostało następujące pytanie:

„Czy przepis art. 297 k.c. pozwalający na zmianę treści służebności osobistej mieszkania w drodze odpowiedniego stosowania dyspozycji art. 291 k.c. za podstawę zmiany przyjąć zezwala jedynie ważną potrzebę gospodarczą po stronie nieruchomości obciążonej, czy też odpowiednie stosowanie art. 291 k.c. polegać może także na zmianie treści tej służebności w przypadku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej mieszkania?”

Jak czytamy w uzasadnieniu ww. uchwały, „z treści art. 291 k.c. wynika, że ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej. Artykuł 291 k.c. zawierający wymaganie powstania takiej przyczyny dla uzyskania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności zawiera poza tym zastrzeżenie »chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej«. W odniesieniu do służebności osobistej należałoby brać pod uwagę uszczerbek osoby uprawnionej z tytułu służebności”.

Jako, iż w zwrot „ważna potrzeba gospodarcza” nie został w żaden sposób zdefiniowany, w mojej ocenie, w każdym konkretnym przypadku winien być on definiowany, mając na uwadze wszystkie okoliczności sprawy. W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie możliwość zamiany treści służebności osobistej uzależniona jest w znacznym stopniu od przyczyn leżących u podstawy roszczenia o zmianę.

Próbę zdefiniowania ważności potrzeby gospodarczej poczynił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84, zgodnie z którym „według art. 291 kc ocena ważności potrzeby gospodarczej powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej obejmuje rozważenie, czy sposób wykonywania tej służebności nie koliduje, z punktu widzenia wymagań prawidłowej gospodarki, z wprowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Jeżeli do tej kolizji dochodzi, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w rozumieniu art. 291 kc i uzasadnia ona zmianę sposobu wykonywania służebności, chociażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Art. 291 kc chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą stosownie do okoliczności sprawy właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli”.

Zniesienie służebności mieszkania gdy służebnik przebywa w domu pomocy społecznej

Ważna potrzeba zmiany musi mieć charakter obiektywny; nie wystarcza subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter tej potrzeby, chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości władnącej, a nie o osobistą potrzebę właściciela. Art. 291 K.c. chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. W opisywanym przypadku należy zadać sobie pytanie, czy aktualnie, w tym stanie, który występuje, służebność może być wykonywana? Zachodzi zatem pytanie, czy ciocia będzie miała uszczerbek w przypadku zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego? W mojej ocenie nie, bowiem jak nasza klientka sama wskazuje w treści pytania, ciocia nie zamieszkuje razem z nią.

Ponadto należy skierować swoje działania na wykazanie, że nieruchomość, która jest własnością naszej klientki, dla cioci utraciła wszelkie znaczenie. Zgodnie z art. 297 K.c. do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Zasadne jest zatem pochylenie się nad przepisem art. 295 K.c., zgodnie z którym, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Innymi słowy, można próbować wystąpić do sądu na podstawie art. 297 K.c. w zw. z art. 295 K.c.

Jak podkreśla się w literaturze ;

„Legitymowanym biernie jest właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości władnącej. Przesłanką powództwa opartego na art. 295 k.c. jest fakt, że służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Ma to miejsce wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej, a więc gdy przesłanki ustanowienia służebności przestały istnieć (S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 481; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz, 2009, s. 562)”.

Reasumując, można próbować wystąpić do sądu z żądaniem zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego wobec ww. okoliczności. Skutkowałoby to wykreśleniem służebności z ksiąg wieczystych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91
4. Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII), s. 584
5. S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 481; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz, 2009, s. 562

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.