Wykreślenie służebności osobistej z księgi wieczystej

Kiedy można wykreślić służebność osobistą z księgi wieczystej?

Służebność osobista mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Najczęściej pojawia się w umowach darowizny, w których darczyńca przenosi własność mieszkania albo domu, ale zastrzega dla siebie prawo do dalszego zamieszkiwania w całości lub w części nieruchomości.

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy istnieje dokument potwierdzający wygaśnięcie tego prawa. Może to być oświadczenie uprawnionego o zrzeczeniu się służebności, akt zgonu uprawnionego albo prawomocne orzeczenie sądu. Jeżeli służebność została ujawniona w księdze wieczystej, wpis nie zniknie sam tylko dlatego, że uprawniony faktycznie już nie korzysta z mieszkania.

Podstawowe znaczenie ma art. 246 Kodeksu cywilnego. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo wygasa, a oświadczenie o zrzeczeniu powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Jeżeli jednak prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej, o ile ustawa nie stanowi inaczej.

W praktyce właściciel składa do sądu wieczystoksięgowego formularz KW-WPIS, dołącza dokument stanowiący podstawę wykreślenia oraz dowód uiszczenia opłaty. Wniosek składa się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Opłata za wykreślenie wpisu wynosi co do zasady połowę opłaty należnej od wpisu, a przy wykreśleniu ograniczonego prawa rzeczowego najczęściej będzie to 100 zł.

Zrzeczenie się służebności przez osobę uprawnioną

Najprostszym rozwiązaniem jest dobrowolne zrzeczenie się służebności przez osobę, na rzecz której została ustanowiona. Oświadczenie składa się właścicielowi nieruchomości obciążonej. Zgoda właściciela nie jest tu warunkiem wygaśnięcia prawa, ale z praktycznego punktu widzenia obie strony powinny zadbać o dokument, który będzie wystarczający dla sądu wieczystoksięgowego i notariusza obsługującego przyszłą sprzedaż.

Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, zwykłe prywatne pismo może okazać się niewystarczające. Zgodnie z art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepis szczególny przewiduje inną formę dokumentu. Dlatego w sprawach o wykreślenie służebności najczęściej przygotowuje się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym albo akt notarialny.

Trzeba też ocenić stan świadomości osoby uprawnionej. Jeżeli osoba starsza lub chora rozumie znaczenie czynności, może złożyć skuteczne oświadczenie. Jeżeli jednak nie jest w stanie świadomie i swobodnie podjąć decyzji, notariusz może odmówić dokonania czynności, a złożone oświadczenie mogłoby być później kwestionowane. W razie ubezwłasnowolnienia potrzebne może być działanie przedstawiciela ustawowego oraz zgoda sądu opiekuńczego, zwłaszcza że rezygnacja ze służebności co do zasady istotnie wpływa na sytuację majątkową i mieszkaniową uprawnionego.

Sprzedaż mieszkania bez zniesienia służebności

Służebność osobista obciąża nieruchomość, a nie konkretną osobę właściciela. Oznacza to, że zmiana właściciela nieruchomości co do zasady nie powoduje wygaśnięcia służebności. Nabywca musi liczyć się z tym, że osoba uprawniona może żądać wykonywania prawa w zakresie wynikającym z aktu notarialnego, treści wpisu w księdze wieczystej, zasad współżycia społecznego i usprawiedliwionych potrzeb uprawnionego.

Brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, że problem nie istnieje. Jeżeli służebność została skutecznie ustanowiona w akcie notarialnym, trzeba przeanalizować ten akt oraz okoliczności sprawy. W obrocie nieruchomościami takie obciążenie może utrudnić sprzedaż, obniżyć cenę albo spowodować, że bank odmówi finansowania zakupu. Dlatego przed podpisaniem umowy sprzedaży warto wyjaśnić, czy służebność rzeczywiście istnieje, czy wygasła, czy można ją wykreślić albo czy potrzebne jest porozumienie z uprawnionym.

W niektórych sytuacjach strony nie chcą całkowicie usuwać prawa, lecz dostosować je do nowych warunków, na przykład zapewnić uprawnionemu inne mieszkanie lub zmienić sposób korzystania z dotychczasowego lokalu. Takie rozwiązanie wymaga bardzo ostrożnej konstrukcji prawnej, ponieważ służebność osobista jest ściśle związana z osobą uprawnionego i nie można jej po prostu przenieść jak zwykłego prawa majątkowego.

Gdy uprawniony mieszka w DPS albo u rodziny

Pobyt osoby uprawnionej w domu pomocy społecznej, zakładzie opiekuńczo-leczniczym albo u członka rodziny nie powoduje automatycznie wygaśnięcia służebności mieszkania. Służebność może nadal istnieć, jeżeli uprawniony zachowuje realny interes w powrocie do lokalu lub w korzystaniu z niego w określonym zakresie.

Okoliczności takie jak trwały pobyt w DPS, zaawansowany wiek, stan zdrowia, brak faktycznego korzystania z lokalu przez wiele lat, inne stałe miejsce pobytu oraz brak realnej możliwości samodzielnego zamieszkania mogą jednak przemawiać za tym, że służebność utraciła praktyczne znaczenie albo wymaga zmiany. Nie wystarczy samo przekonanie właściciela, że nieruchomość jest mu potrzebna do sprzedaży albo zamiany. W postępowaniu sądowym trzeba wykazać konkretne fakty i ich wpływ na dalsze utrzymywanie prawa.

W podobnych sprawach sąd będzie oceniał nie tylko interes właściciela, ale również sytuację osoby uprawnionej. Istotne jest, czy wykreślenie służebności nie pozostawi jej bez realnego zabezpieczenia mieszkaniowego i czy nie naruszy celu, dla którego służebność została ustanowiona.

Zmiana treści, sposobu wykonywania albo zniesienie służebności

Jeżeli uprawniony nie chce zrzec się służebności albo nie może złożyć skutecznego oświadczenia, właściciel może rozważyć drogę sądową. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, z zachowaniem szczególnych przepisów o służebnościach osobistych. Wynika to z art. 297 Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 291 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli po jej ustanowieniu powstała ważna potrzeba gospodarcza. Nie chodzi tu o zwykłą niedogodność ani wyłącznie o osobiste plany właściciela. Potrzeba musi mieć charakter obiektywny i wynikać z okoliczności dotyczących nieruchomości obciążonej.

Znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91, w której przyjęto, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej. W praktyce każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, bo sąd porównuje interes właściciela z sytuacją osoby uprawnionej.

Inną podstawą może być art. 295 Kodeksu cywilnego, stosowany odpowiednio przez art. 297 Kodeksu cywilnego. Jeżeli służebność utraciła dla uprawnionego wszelkie znaczenie, właściciel może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia. W odniesieniu do służebności osobistej mieszkania trzeba jednak zachować ostrożność: sąd będzie badał, czy rzeczywiście odpadł cel prawa, czy tylko właścicielowi zależy na łatwiejszej sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli problem polega nie na utracie znaczenia, lecz na konflikcie albo rażąco niewłaściwym wykonywaniu prawa przez uprawnionego, zastosowanie może mieć art. 303 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala żądać zamiany służebności osobistej na rentę, jeżeli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa.

Jak wygląda procedura wykreślenia służebności?

Procedura zależy od tego, dlaczego służebność ma zostać usunięta. Gdy uprawniony zrzeka się prawa, należy przygotować oświadczenie w formie nadającej się do złożenia w księdze wieczystej. Następnie właściciel składa wniosek KW-WPIS o wykreślenie służebności z działu III księgi wieczystej.

Jeżeli uprawniony zmarł, podstawą wniosku o wykreślenie jest akt zgonu. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ponieważ jest prawem ściśle związanym z jego osobą. Nie przechodzi na spadkobierców i nie może być wykonywana przez rodzinę uprawnionego.

Jeżeli potrzebne jest orzeczenie sądu, właściciel musi najpierw uzyskać prawomocny wyrok albo postanowienie stanowiące podstawę wykreślenia. Dopiero po zakończeniu sprawy można skutecznie żądać zmiany wpisu w księdze wieczystej. W pozwie albo wniosku trzeba dokładnie opisać treść służebności, wskazać dokumenty ustanawiające prawo, wykazać obecną sytuację uprawnionego oraz przedstawić dowody na utratę znaczenia prawa albo ważną potrzebę gospodarczą.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Przed podjęciem decyzji warto zgromadzić aktualny odpis księgi wieczystej, akt notarialny ustanawiający służebność, ewentualne późniejsze aneksy albo oświadczenia stron, dokumenty dotyczące pobytu uprawnionego w DPS lub u rodziny, dokumentację medyczną w zakresie istotnym dla sprawy oraz korespondencję potwierdzającą stanowisko uprawnionego.

Jeżeli sprawa ma trafić do sądu, pomocne mogą być także dowody wskazujące, że uprawniony od dawna nie korzysta z nieruchomości, ma zapewnione stałe miejsce pobytu, nie ponosi kosztów utrzymania lokalu albo nie ma realnego zamiaru powrotu. Każdy z tych dowodów powinien jednak służyć konkretnej tezie procesowej, a nie tylko ogólnemu przekonaniu, że służebność jest niewygodna dla właściciela.

FAQ

Podsumowanie

Wykreślenie służebności osobistej z księgi wieczystej jest proste tylko wtedy, gdy istnieje jasna podstawa: zrzeczenie się prawa przez uprawnionego, śmierć uprawnionego albo prawomocne orzeczenie sądu. W pozostałych przypadkach konieczna jest analiza aktu notarialnego, wpisów w księdze wieczystej, obecnej sytuacji uprawnionego i celu, dla którego służebność została ustanowiona.

Jeżeli służebność blokuje sprzedaż mieszkania, a uprawniony od lat z niego nie korzysta, nie warto ograniczać się do ustnych ustaleń. Najbezpieczniej doprowadzić do dokumentu, który będzie podstawą wykreślenia wpisu albo do orzeczenia sądu rozstrzygającego spór.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 246, art. 291, art. 295, art. 297-299 oraz art. 303 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 31 - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 i art. 46 - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84
6. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.