Służebność osobista a użyczenie mieszkania

Na jakiej nieruchomości działa służebność osobista?

Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, że obciąża konkretną nieruchomość, a właściciel tej nieruchomości musi znosić wykonywanie służebności w zakresie wynikającym z aktu ustanawiającego to prawo, najczęściej aktu notarialnego. Kluczowe jest więc nie to, gdzie osoba uprawniona faktycznie mieszkała przez ostatnie lata, lecz to, jaka nieruchomość została obciążona służebnością.

Jeżeli w akcie darowizny ustanowiono służebność osobistą mieszkania na domu przekazanym synowi, to uprawnienie matki dotyczy właśnie tego domu. Sam fakt, że przez wiele lat korzystała z innego mieszkania, nie przenosi automatycznie służebności na to mieszkanie. Do takiej zmiany potrzebna byłaby wyraźna czynność prawna, co do zasady dokonana w formie wymaganej dla ustanowienia lub zmiany prawa rzeczowego, oraz odpowiednie ujawnienie w księdze wieczystej, jeżeli prawo ma być wpisane.

Zgodnie z art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a także inne osoby, jeżeli są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Przepis ten potwierdza osobisty charakter służebności, ale nie oznacza, że uprawniony może wybrać dowolną nieruchomość zamiast tej, która została obciążona.

W opisanej sytuacji zasadnicze znaczenie ma więc treść aktu notarialnego darowizny domu oraz treść ksiąg wieczystych: domu i mieszkania. Jeżeli służebność ujawniono wyłącznie przy domu, a mieszkanie nie jest obciążone żadnym prawem dożywotniego zamieszkiwania, właścicielka mieszkania co do zasady nie ma obowiązku zapewniania byłej teściowej służebności w tym mieszkaniu.

Czy długoletnie mieszkanie w innym lokalu zmienia służebność?

Długoletnie tolerowanie zamieszkiwania w innym lokalu może mieć znaczenie dowodowe, ale samo przez się nie tworzy służebności osobistej mieszkania na tym lokalu. Służebność osobista jest prawem silniejszym niż zwykła zgoda na korzystanie z mieszkania, dlatego nie należy utożsamiać jej z grzecznościowym, rodzinnym udostępnieniem lokalu.

Jeżeli nie było umowy zamiany sposobu wykonywania służebności, ustanowienia nowej służebności na mieszkaniu ani innego tytułu prawnego, pobyt byłej teściowej w mieszkaniu najczęściej należy analizować jako bezpłatne używanie lokalu za zgodą właściciela lub współwłaścicieli. W praktyce będzie to zwykle użyczenie.

Warto przy tym odróżnić dwie kwestie. Matka byłego męża może nadal mieć prawo wynikające ze służebności do domu, jeżeli służebność nie została wykreślona ani nie wygasła. Nie oznacza to jednak, że może żądać wykonywania tego prawa w mieszkaniu, które nie jest nieruchomością obciążoną.

Użyczenie mieszkania byłej teściowej

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowa użyczenia nie wymaga formy pisemnej. Może być zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany, na przykład przez wieloletnie akceptowanie bezpłatnego zamieszkiwania.

Jeżeli właścicielka mieszkania pozwalała byłej teściowej mieszkać w lokalu bez czynszu i bez odrębnej umowy najmu, można przyjąć, że strony łączył stosunek użyczenia. Taki stosunek nie daje jednak uprawnionej takiej ochrony jak służebność osobista wpisana do księgi wieczystej. Jest to zobowiązanie między stronami, które może zostać zakończone na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

Wypowiedzenie użyczenia najlepiej sporządzić na piśmie. Pismo powinno wskazywać lokal, osobę zobowiązaną do jego opuszczenia, podstawę żądania, termin wydania mieszkania oraz informację, że dalsze zajmowanie lokalu po tym terminie odbywa się bez zgody właścicielki. Pisemna forma nie zawsze jest wymagana dla ważności wypowiedzenia, ale ułatwia późniejsze wykazanie przed sądem, że zgoda na korzystanie została cofnięta.

Kiedy można żądać zwrotu mieszkania?

Jeżeli użyczenie zostało zawarte na czas nieoznaczony, właściciel może co do zasady zakończyć zgodę na dalsze korzystanie z lokalu. Jeżeli strony nie ustaliły szczególnego terminu wypowiedzenia, należy wyznaczyć termin rozsądny, pozwalający na zorganizowanie przeprowadzki, zwłaszcza gdy osoba zajmująca lokal mieszkała w nim przez wiele lat.

Art. 716 Kodeksu cywilnego przewiduje również, że jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami albo przeznaczeniem rzeczy, powierza ją innej osobie bez upoważnienia albo rzecz staje się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

W praktyce powodem wypowiedzenia może być na przykład potrzeba osobistego korzystania z mieszkania, sprzedaż lokalu, konieczność jego remontu, brak możliwości dalszego ponoszenia kosztów albo trwały konflikt uniemożliwiający wspólne ustalenie zasad korzystania. Każdorazowo znaczenie ma jednak treść wcześniejszych ustaleń oraz sposób, w jaki lokal był udostępniany.

Co zrobić, gdy była teściowa nie chce się wyprowadzić?

Po wypowiedzeniu użyczenia i bezskutecznym upływie terminu do opuszczenia mieszkania właściciel może wezwać osobę zajmującą lokal do dobrowolnego wydania nieruchomości. Wezwanie również warto wysłać w sposób umożliwiający potwierdzenie doręczenia, na przykład listem poleconym albo wręczyć za pokwitowaniem.

Jeżeli lokal nadal nie zostanie wydany, podstawą żądania może być art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W sprawie o eksmisję sąd bada nie tylko własność mieszkania, lecz także to, czy pozwanej przysługuje jakikolwiek skuteczny tytuł do zajmowania lokalu. Dlatego przed pozwem należy uporządkować dokumenty: odpis księgi wieczystej mieszkania, akt ustanowienia rozdzielności albo umowę wyłączającą lokal z majątku wspólnego, dokumenty rozwodowe, wypowiedzenie użyczenia i wezwanie do wydania lokalu.

Trzeba też pamiętać, że eksmisji nie wykonuje się samodzielnie. Właściciel nie powinien wymieniać zamków, usuwać rzeczy lokatora ani odcinać mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Jeżeli osoba zajmująca lokal nie opuszcza go dobrowolnie, potrzebny jest wyrok sądu, a następnie postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika.

Jakie znaczenie ma rozwód i podział majątku?

Rozwód nie przenosi służebności z jednej nieruchomości na drugą. Jeżeli służebność została ustanowiona na domu należącym pierwotnie do byłego męża, a następnie dom wszedł do majątku wspólnego, to dla oceny obciążenia domu nadal istotne są akt notarialny i księga wieczysta tej nieruchomości. Właściciel lub współwłaściciel domu musi liczyć się z prawem wpisanym na domu, dopóki ono istnieje.

Jeżeli natomiast mieszkanie zostało skutecznie wyłączone z majątku wspólnego i obecnie stanowi wyłączną własność byłej żony, należy sprawdzić, czy w księdze wieczystej mieszkania znajduje się jakiekolwiek obciążenie na rzecz byłej teściowej. Brak takiego wpisu oraz brak umowy przyznającej prawo do zamieszkiwania wzmacnia stanowisko właścicielki, że dalszy pobyt w mieszkaniu wymaga jej aktualnej zgody.

Nie można jednak pominąć dowodów dotyczących wcześniejszych ustaleń rodzinnych. Jeżeli były mąż, była żona i matka byłego męża zawierali jakiekolwiek pisemne porozumienia, składali oświadczenia u notariusza albo umawiali się na trwałe zapewnienie lokalu zastępczego, dokumenty te trzeba ocenić indywidualnie.

FAQ

Czy służebność ustanowiona na domu obejmuje też mieszkanie właścicielki?

Nie, co do zasady nie obejmuje. Służebność osobista obciąża konkretną nieruchomość wskazaną w akcie notarialnym i księdze wieczystej. Jeżeli obciążony jest dom, a mieszkanie nie zostało objęte służebnością, uprawniony nie może automatycznie żądać zamieszkiwania w mieszkaniu.

Czy wieloletnie zamieszkiwanie tworzy służebność?

Samo wieloletnie mieszkanie za zgodą właściciela zwykle nie tworzy służebności osobistej. Może natomiast świadczyć o zawarciu dorozumianej umowy użyczenia albo innego stosunku prawnego, który trzeba ocenić na podstawie konkretnych ustaleń i dokumentów.

Czy wypowiedzenie użyczenia musi być u notariusza?

Nie. Wypowiedzenie użyczenia nie wymaga aktu notarialnego. Dla celów dowodowych najlepiej zrobić to pisemnie, wskazując termin opuszczenia lokalu i żądanie wydania mieszkania.

Czy można samodzielnie wymienić zamki po wypowiedzeniu użyczenia?

Nie jest to bezpieczne rozwiązanie. Jeżeli osoba zajmująca lokal nie wyprowadza się dobrowolnie, właściciel powinien dochodzić wydania lokalu na drodze sądowej. Samodzielne działania siłowe mogą narazić właściciela na odpowiedzialność.

Czy była teściowa może wrócić do domu objętego służebnością?

Jeżeli służebność na domu nadal istnieje i nie została prawnie zniesiona ani wykreślona, uprawniona może powoływać się na prawo do korzystania z tej nieruchomości w zakresie określonym w akcie ustanawiającym służebność. To jednak nie przesądza o prawie do mieszkania w innym lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93