• Data: 2024-05-13 • Autor: Eliza Rumowska
Służebność umożliwia danej osobie korzystanie z nieruchomości w określonym zakresie. W niniejszym artykule wyjaśnimy, co można zrobić, w przypadku gdy działania właściciela mieszkania wydają się przekraczać granice ustanowione przez służebność. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Bogdana
Pan Bogdan ma osobistą służebność mieszkania w domu 2-piętrowym (służebność obejmuje jeden poziom, mieszkanie). Pan Bogdan poinformował nas, że właściciel żąda od niego kluczy zapasowych do jego mieszkania, aby mieć do niego dostęp. Pan Bogdan zapytał nas, czy jest to zgodne z prawem. Chciał również wiedzieć, czy musi mu wydać te klucze.
Służebność stanowi ograniczenie praw właściciela, który zgodnie z ustanowionym w akcie notarialnym i ujawnionym w księdze wieczystej stanem prawnym ma „znosić” uciążliwości związane ze służebnością. Po stronie zaś służebnika powstaje ochrona taka jak przy każdym posiadaniu zależnym, tj. zakres służebności wynika z umowy lub ustawy. W tym przypadku mamy zakres określony umownie. Jeżeli jest to służebność mieszkania wskazana generalnie w akcie notarialnym – bez dodatkowych uszczegółowień, to sytuacja praktycznie wygląda tak, że owszem właściciel ma prawo żądać wstępu (jako takiego) do lokalu, okazania lokalu itp. czynności – ale nie może to zakłócać praw służebnika ani rodzić ryzyka dotyczącego naruszenia jego dóbr osobistych i praw majątkowych. Dlatego też żądanie wydania kluczy do domu służebnika – kiedy to całe mieszkanie jest objęte służebnością – jest bezprawnym zadaniem ze strony właściciela.
Przede wszystkim pan Bogdan jako służebnik w ramach obrony swych praw powinien:
Reasumując – o ile z aktu notarialnego nie wynika żaden zapis zobowiązujący pana Bogdana lub uprawniający właściciela do działań podejmowanych (żądanie wydania kluczy i swobodny wstęp do przedmiotowego mieszkania) – o tyle żądania właściciela nie mają oparcia w prawie i nie muszą być przez pana Bogdana spełnione. Drogę obrony przedstawiłam w powyższych punktach.
Przykład pierwszy
Pan Jacek posiada służebność przechodu przez działkę sąsiada, dzięki czemu może dotrzeć do swojego domu, który nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Pewnego dnia sąsiad postanowił zbudować ogrodzenie w miejscu, przez które pan Jacek miał prawo przechodzić. Pan Jacek, powołując się na zapisy aktu notarialnego, zażądał przywrócenia dostępu do ścieżki. Po interwencji prawnej udało mu się go odzyskać.
Przykład drugi
Pani Maria pozwoliła sąsiadom korzystać z jej studni, która stanowiła jedyne źródło wody w okolicy. Sąsiedzi nadmiernie z niej korzystali, co niemalże doprowadziło do jej wysuszenia. Pani Maria, powołując się na warunki służebności, ograniczyła dostęp do studni i ustaliła harmonogram korzystania z niej, co rozwiązało problem.
Przykład trzeci
Pan Tomasz ma ustanowioną służebność mieszkania, pozwalającą mu zamieszkiwać w domu, który należy do jego ciotki, do końca życia. Po śmierci ciotki spadkobiercy próbowali wyrzucić pana Tomasza i sprzedać dom. Pan Tomasz, na podstawie aktu notarialnego potwierdzającego służebność mieszkania, skutecznie udowodnił, że ma prawo do zamieszkania w tej nieruchomości. Ostatecznie spadkobiercy musieli zmienić swoje plany.
Służebność pozwala danej osobie korzystać z nieruchomości, która nie należy do niej. Przeanalizowane przykłady z życia wzięte pokazują, jak ważne jest zrozumienie i szanowanie ustaleń służebności, aby uniknąć potencjalnych konfliktów. To ważne, aby zarówno właściciele nieruchomości, jak i służebnicy znali swoje prawa.
Potrzebujesz pomocy w zakresie służebności lub obrony swoich praw jako właściciel bądź służebnik? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnej pomocy w przygotowaniu pism. Nasz zespół ekspertów zapewni Ci wsparcie na każdym etapie procesu. Nie wahaj się – już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
