Współwłasność mieszkania a służebność

Czy współwłaściciel potrzebuje służebności mieszkania?

W opisanej sytuacji ustanowienie służebności na rzecz siostry po przekazaniu jej udziału w mieszkaniu nie jest właściwym rozwiązaniem. Siostra jako współwłaścicielka będzie miała prawo do współposiadania mieszkania i korzystania z niego w zakresie dającym się pogodzić z prawami drugiego współwłaściciela. Wynika to z art. 206 Kodeksu cywilnego.

Służebność osobista mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Podstawę stanowi art. 296 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem odpowiadającym treści służebności gruntowej. W praktyce służebność mieszkania ma sens przede wszystkim wtedy, gdy właściciel chce zapewnić innej osobie prawo zamieszkiwania, mimo że ta osoba nie ma udziału we własności.

Współwłaściciel nie jest osobą obcą względem rzeczy. Jego prawo do korzystania z lokalu wynika bezpośrednio z własności. Dlatego zamiast służebności należy uregulować relacje współwłaścicieli: kto korzysta z konkretnych pomieszczeń, kto ponosi opłaty, kto decyduje o remoncie, czy lokal może być wynajęty i jak rozliczać nakłady.

Darowizna połowy mieszkania i wpis do księgi wieczystej

Przeniesienie udziału w lokalu mieszkalnym wymaga aktu notarialnego. Sama umowa pisemna nie wystarczy. W akcie notarialnym można wskazać, jaki udział jest darowany, na jakiej podstawie siostra ma stać się współwłaścicielką oraz czy strony chcą dodatkowo uregulować korzystanie z mieszkania.

Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek o wpis zmiany właściciela w księdze wieczystej. Siostra zostanie ujawniona w dziale II księgi wieczystej jako współwłaścicielka udziału. Jeżeli lokal stanowi odrębną własność, darowizna dotyczy udziału w tym lokalu oraz związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej.

Przy darowiźnie między siostrami istotne są także skutki podatkowe. Rodzeństwo należy do najbliższej grupy rodzinnej, ale zwolnienie z podatku od spadków i darowizn zależy od spełnienia warunków przewidzianych w ustawie. Gdy darowizna nieruchomości jest dokonywana w formie aktu notarialnego, część obowiązków formalnych przejmuje notariusz, jednak warto przed podpisaniem aktu potwierdzić z notariuszem pełne skutki podatkowe i koszty czynności.

Umowa o sposobie korzystania z mieszkania

Najbardziej praktycznym instrumentem przy współwłasności jest umowa określająca sposób korzystania z rzeczy wspólnej, nazywana umową quoad usum. Nie znosi ona współwłasności, ale porządkuje codzienne korzystanie z lokalu.

W takiej umowie można ustalić między innymi:

• czy jedna ze współwłaścicielek korzysta z całego mieszkania, a druga tylko okazjonalnie,
• które pomieszczenia są do wyłącznego używania przez każdą ze stron,
• kto płaci czynsz administracyjny, media, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości,
• jak rozliczane są remonty, wyposażenie i większe nakłady,
• czy można wynająć lokal osobie trzeciej i na jakich zasadach,
• jak strony mają postępować w razie sprzedaży udziału albo konfliktu.

Umowa quoad usum może zostać zawarta w akcie notarialnym razem z darowizną albo jako osobne porozumienie. Jeżeli strony chcą, aby jej postanowienia były łatwiejsze do wykazania wobec przyszłego nabywcy udziału, warto omówić z notariuszem możliwość ujawnienia odpowiedniego roszczenia lub wzmianki w księdze wieczystej. Ostateczna dopuszczalność wpisu zależy od treści umowy i oceny sądu wieczystoksięgowego.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Przy współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel ma określony udział, na przykład po 1/2.

Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że udział można sprzedać, darować albo obciążyć w granicach dopuszczalnych przez prawo. Nie oznacza to jednak pełnej swobody dysponowania całym mieszkaniem. Czynności dotyczące całej rzeczy wspólnej wymagają odpowiednich zgód.

Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Typowo będzie to sprzedaż całego mieszkania, ustanowienie hipoteki na całym lokalu, istotna przebudowa albo długoterminowe oddanie lokalu do korzystania osobie trzeciej. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości liczona według udziałów. Chodzi o bieżące sprawy utrzymania lokalu, zwykłe naprawy, opłaty i czynności konieczne do zachowania mieszkania w prawidłowym stanie. Każdy współwłaściciel powinien współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną.

Koszty, pożytki i nakłady na wspólne mieszkanie

Art. 207 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadę, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc udziały wynoszą po 1/2, co do zasady każda strona ponosi połowę kosztów właścicielskich. Inaczej można jednak uregulować koszty eksploatacyjne, zwłaszcza gdy z mieszkania faktycznie korzysta tylko jedna osoba. W takiej sytuacji rozsądne jest rozdzielenie kosztów na:

• koszty właścicielskie, na przykład fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty stałe,
• koszty zużycia, na przykład prąd, woda, gaz, ogrzewanie zależne od używania, internet,
• nakłady zwiększające wartość mieszkania, na przykład generalny remont lub wymiana instalacji.

Takie ustalenia najlepiej wpisać do umowy. Brak jasnych zasad często prowadzi do sporów o to, czy osoba mieszkająca w lokalu ma pokrywać wszystkie opłaty, czy tylko część odpowiadającą jej udziałowi.

Kiedy służebność mieszkania może mieć sens?

Służebność mieszkania może być przydatna w innym wariancie niż opisany. Jeżeli właściciel przekazuje całe mieszkanie innej osobie, ale chce zachować prawo do zamieszkiwania, może zastrzec na swoją rzecz służebność mieszkania. Takie rozwiązanie często pojawia się przy darowiźnie mieszkania na rzecz dziecka albo innej bliskiej osoby.

Jeżeli natomiast Pani pozostanie współwłaścicielką udziału, Pani prawo do korzystania z lokalu wynika z własności. Można je wzmocnić umową o korzystaniu z lokalu, ale sama służebność nie rozwiąże typowych problemów współwłasności.

Warto też pamiętać, że służebność osobista jest niezbywalna, nie można przenieść prawa jej wykonywania na inną osobę i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

Co zrobić, jeżeli dojdzie do konfliktu?

Jeżeli współwłaściciele nie potrafią uzgodnić zasad korzystania z mieszkania, możliwe są rozwiązania sądowe. W zależności od problemu można żądać rozstrzygnięcia dotyczącego zarządu rzeczą wspólną, ustanowienia zarządcy, rozliczenia pożytków lub nakładów albo zniesienia współwłasności.

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Zniesienie współwłasności mieszkania może polegać na przyznaniu lokalu jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego, sprzedaży lokalu i podziale ceny albo, gdy jest to prawnie i faktycznie możliwe, na podziale rzeczy. W przypadku typowego lokalu mieszkalnego fizyczny podział często nie będzie możliwy.

Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności można czasowo wyłączyć umową, ale maksymalnie na 5 lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu można je przedłużyć na kolejne 5 lat, a przedłużenie można ponawiać.

FAQ

Czy można ustanowić służebność mieszkania dla współwłaściciela?

W typowej sytuacji nie jest to potrzebne i może być kwestionowane, ponieważ współwłaściciel ma już prawo korzystania z mieszkania wynikające z własności. Zamiast służebności stosuje się umowę o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej.

Czy umowa quoad usum musi być zawarta u notariusza?

Nie zawsze, ale jeżeli jest zawierana razem z darowizną udziału w mieszkaniu, najwygodniej uregulować ją przy okazji aktu notarialnego albo w dokumencie przygotowanym z pomocą prawnika. Forma notarialna ułatwia późniejsze wykazywanie ustaleń.

Czy siostra jako współwłaścicielka może sprzedać swój udział?

Tak. Co do zasady każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Nie może jednak samodzielnie sprzedać całego mieszkania, ponieważ do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Kto płaci koszty mieszkania, jeżeli mieszka w nim tylko jeden współwłaściciel?

Co do zasady wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną ponosi się proporcjonalnie do udziałów. Strony mogą jednak uzgodnić, że osoba faktycznie mieszkająca w lokalu pokrywa koszty zużycia, takie jak media, a koszty właścicielskie dzielone są według udziałów.

Czy można wyłączyć prawo żądania zniesienia współwłasności?

Tak, ale tylko czasowo. Umową można wyłączyć żądanie zniesienia współwłasności na okres nie dłuższy niż 5 lat. Przed upływem tego okresu można takie wyłączenie przedłużyć na kolejne 5 lat.

Podsumowanie

Przy darowiźnie połowy mieszkania na rzecz siostry kluczowe jest prawidłowe przeniesienie udziału i jasne uregulowanie zasad korzystania z lokalu. Służebność mieszkania nie jest dobrym narzędziem dla osoby, która sama stanie się współwłaścicielem. Lepszym rozwiązaniem jest umowa quoad usum, precyzyjne rozliczenie kosztów oraz ustalenie zasad podejmowania decyzji dotyczących mieszkania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.