Służebność na rzecz współwłaściciela drogi

Czy sąd może ustanowić służebność na wspólnej drodze?

Opisany problem dotyczy działki drogowej, która ma kilku współwłaścicieli. Jeden z nich, mający większościowy udział, chce ustanowienia służebności przejazdu na swoją rzecz. Taki wniosek trzeba oceniać ostrożnie, ponieważ współwłaściciel nie jest osobą trzecią wobec rzeczy wspólnej. Już z samej współwłasności wynika jego prawo do współposiadania drogi i korzystania z niej.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc droga jest wspólną nieruchomością, podstawowym punktem wyjścia są przepisy o współwłasności, a nie automatycznie przepisy o służebności.

Służebność gruntowa, zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego, polega na obciążeniu jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości. Może ona polegać między innymi na prawie przejazdu lub przechodu przez nieruchomość obciążoną. Jej celem musi być zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części.

W praktyce sąd powinien zatem ustalić, czy wniosek rzeczywiście dotyczy służebności na rzecz odrębnej nieruchomości władnącej, czy w istocie jest próbą uregulowania relacji między współwłaścicielami tej samej drogi. Jeżeli chodzi tylko o to, kto i jak ma korzystać ze wspólnej działki drogowej, właściwsze mogą być roszczenia związane ze współwłasnością, zarządem rzeczą wspólną, podziałem korzystania albo rozliczeniem kosztów.

Służebność przejazdu a prawo współwłaściciela do korzystania z drogi

Prawo współwłaściciela do korzystania ze wspólnej drogi nie zależy od wielkości udziału w prostym sensie liczby przejazdów. Właściciel większościowego udziału nie może samodzielnie zakazać pozostałym korzystania z drogi tylko dlatego, że ma większy udział. Z drugiej strony pozostali współwłaściciele nie mogą korzystać z drogi w sposób, który faktycznie wyłącza albo nadmiernie ogranicza korzystanie przez innych.

Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się co do sposobu korzystania z drogi, możliwe jest żądanie sądowego uregulowania sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. W praktyce może to obejmować na przykład określenie przebiegu przejazdu, zasad parkowania, zakresu utrzymania drogi, sposobu finansowania napraw albo zakazu używania drogi w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem.

Inną konstrukcją jest służebność drogi koniecznej z art. 145 Kodeksu cywilnego. Ma ona znaczenie wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej budynków gospodarskich. W takim postępowaniu sąd ustala przebieg drogi koniecznej z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu oraz jak najmniejszego obciążenia gruntów, przez które droga ma prowadzić. To jednak inna sytuacja niż zwykły spór współwłaścicieli wspólnej działki drogowej.

Czy za przejazd wspólną drogą trzeba płacić?

Samo korzystanie przez współwłaściciela ze wspólnej drogi zasadniczo nie oznacza obowiązku płacenia innemu współwłaścicielowi za każdy przejazd. Współwłaściciele ponoszą natomiast wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów, chyba że co innego wynika z umowy albo prawomocnego orzeczenia.

Podstawowe znaczenie ma art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Do takich wydatków mogą należeć między innymi naprawy nawierzchni, odśnieżanie, odwodnienie, oświetlenie, opłaty administracyjne lub koszty utrzymania urządzeń związanych z drogą.

Osobną kwestią jest wynagrodzenie za zarząd rzeczą wspólną. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli faktycznie wykonuje czynności zarządu, organizuje remonty, pilnuje rozliczeń i ponosi nakład pracy, może w określonych sytuacjach żądać wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Nie jest to jednak automatyczna opłata za samo posiadanie większego udziału.

Goście, dostawcy i osoby trzecie korzystające z drogi

W praktyce wspólną drogą korzystają nie tylko właściciele działek, ale także ich domownicy, goście, kurierzy, wykonawcy robót, służby techniczne albo najemcy. Jeżeli przejazd tych osób jest normalnym następstwem korzystania z nieruchomości przez współwłaściciela, nie oznacza to automatycznie, że każda taka osoba ma płacić odrębną opłatę.

Inaczej można ocenić sytuację, gdy droga zaczyna być używana ponad zwykłą miarę, na przykład przez ciężki transport budowlany, działalność gospodarczą powodującą intensywny ruch albo parkowanie utrudniające innym przejazd. Wtedy pozostali współwłaściciele mogą domagać się uregulowania sposobu korzystania, partycypacji w zwiększonych kosztach, naprawienia szkody albo rozliczenia ponadstandardowego używania drogi.

Jeżeli współwłaściciele chcą pobierać opłaty od osób trzecich, najlepiej uregulować to w umowie. Umowa powinna określać, kto jest uprawniony do korzystania z drogi, w jakim celu, w jakich godzinach, jak rozliczane są koszty utrzymania i czy opłaty trafiają do wszystkich współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów.

Od czego zależy wysokość wynagrodzenia lub opłaty?

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności, jeżeli w ogóle jest w danej sprawie zasadne, zależy od stopnia obciążenia nieruchomości, wpływu na jej wartość, zakresu przejazdu, częstotliwości korzystania, rodzaju pojazdów, powierzchni zajętej pod drogę oraz utrudnień dla właściciela nieruchomości obciążonej. W sprawach sądowych często konieczna jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Przy rozliczeniach między współwłaścicielami sąd patrzy przede wszystkim na udziały, rzeczywiste koszty, sposób korzystania z drogi i ewentualne korzystanie ponad zakres dający się pogodzić z prawami pozostałych. Istotne mogą być rachunki za naprawy, faktury za kruszywo, dokumentacja zdjęciowa, korespondencja, uchwały lub porozumienia współwłaścicieli oraz dowody pokazujące natężenie ruchu.

Jeżeli służebność została już ustanowiona, należy pamiętać o art. 287 i 288 Kodeksu cywilnego. Zakres służebności i sposób jej wykonywania oznacza się według treści czynności prawnej albo orzeczenia, a w braku innych danych według zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność powinna być wykonywana tak, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Zmiana, wygaśnięcie i zniesienie służebności

Służebność nie zawsze trwa w niezmienionej postaci. Jeżeli po jej ustanowieniu powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści albo sposobu wykonywania służebności, chyba że zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Jeżeli polega na obowiązku nieczynienia, reguła ta ma zastosowanie wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej od 10 lat istnieje stan sprzeczny z treścią służebności. Przepisy przewidują także możliwość żądania zniesienia służebności. Zgodnie z art. 294 K.c. właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia. W sporach dotyczących drogi ważne jest więc nie tylko to, czy służebność istnieje, ale także czy nadal jest potrzebna i jak faktycznie jest wykonywana.

FAQ

Czy większościowy współwłaściciel drogi może sam ustalić opłaty za przejazd?

Nie powinien robić tego jednostronnie wobec pozostałych współwłaścicieli, jeżeli korzystają oni z drogi w granicach wynikających ze współwłasności. Opłaty lub rozliczenia powinny wynikać z umowy, przepisów o współwłasności albo orzeczenia sądu.

Czy goście współwłaściciela muszą płacić za przejazd wspólną drogą?

Zwykle nie, jeżeli ich przejazd jest normalnym elementem korzystania z nieruchomości przez współwłaściciela. Inaczej może być przy korzystaniu ponad zwykłą miarę, na przykład przy intensywnym ruchu związanym z działalnością gospodarczą.

Czy sąd może ustanowić służebność mimo współwłasności drogi?

To zależy od żądania i dokumentów. Jeżeli sprawa dotyczy odrębnej nieruchomości władnącej i realnej potrzeby zwiększenia jej użyteczności, sąd bada przesłanki służebności. Jeżeli jednak chodzi tylko o relacje między współwłaścicielami tej samej drogi, właściwsze mogą być przepisy o współwłasności.

Kto płaci za remont wspólnej drogi?

Co do zasady współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziałów. Mogą jednak zawrzeć inną umowę, zwłaszcza gdy jeden z nich korzysta z drogi w znacznie większym zakresie.

Czy służebność przejazdu można zmienić albo znieść?

Tak. Kodeks cywilny przewiduje możliwość zmiany sposobu wykonywania służebności, jej wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat oraz zniesienia za wynagrodzeniem albo bez wynagrodzenia, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki.

Podsumowanie

W sprawie wspólnej drogi najpierw trzeba ustalić, czy problem rzeczywiście dotyczy służebności, czy raczej wykonywania praw współwłaścicieli. Współwłaściciel ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej, ale musi robić to tak, aby dało się to pogodzić z prawami pozostałych. Większy udział w drodze nie daje automatycznie prawa do pobierania opłat za każdy przejazd.

Jeżeli spór trafi do sądu, znaczenie będą miały księgi wieczyste, mapy, udziały, sposób faktycznego korzystania, koszty utrzymania i ewentualne utrudnienia. Dlatego przed złożeniem odpowiedzi na wniosek albo zawarciem ugody warto dokładnie przeanalizować dokumenty i ustalić, jaka konstrukcja prawna najlepiej pasuje do sprawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.