- Na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie ustanawia się klasycznej służebności osobistej mieszkania, ponieważ służebność obciąża nieruchomość.
- Sąd Najwyższy w wyroku z 21 czerwca 2023 r., II CNPP 25/22, potwierdził natomiast możliwość ustanowienia użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu na podstawie art. 265 K.c.
- Użytkowanie nie jest służebnością pod inną nazwą: jego przedmiotem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie nieruchomość lokalowa.
- Alternatywą pozostaje wyodrębnienie własności lokalu i ustanowienie służebności mieszkania; zwykłe rozwiązania umowne są co do zasady słabsze od praw rzeczowych.
Czy można ustanowić służebność na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?
Co do zasady nie. Zgodnie z art. 296 K.c. służebność osobista obciąża nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym. Można je zbyć, darować, odziedziczyć, może być przedmiotem egzekucji i może zostać obciążone hipoteką, ale samo w sobie nie jest własnością nieruchomości lokalowej.
Dlatego w akcie darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ustanawia się na tym prawie służebności osobistej mieszkania. Nie zmienia tego fakt, że dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być prowadzona księga wieczysta. Księga ujawnia istniejące prawo, lecz nie przekształca go w odrębną własność lokalu.
Ta odpowiedź nie oznacza jednak, że przed wyodrębnieniem własności darczyńca może być chroniony wyłącznie przez zwykłą umowę użyczenia lub osobiste zobowiązanie obdarowanego. Aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje na inną konstrukcję prawa rzeczowego.
Użytkowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako alternatywa
W wyroku z 21 czerwca 2023 r., II CNPP 25/22, Sąd Najwyższy przyjął, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać obciążone użytkowaniem. Podstawą jest art. 265 K.c., zgodnie z którym przedmiotem użytkowania mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, co wynika z art. 172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne. Przy służebności mieszkania przedmiotem obciążenia jest nieruchomość. Przy użytkowaniu ustanowionym na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu przedmiotem obciążenia jest samo prawo przysługujące uprawnionemu do lokalu. Użytkowanie nie powinno więc być opisywane jako „służebność mieszkania pod inną nazwą”.
Treść użytkowania trzeba ułożyć tak, aby odpowiadała konkretnemu celowi stron i mieściła się w granicach uprawnień wynikających ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli użytkownikiem jest osoba fizyczna, użytkowanie wygasa najpóźniej z jej śmiercią, co wynika z art. 266 K.c. Może więc służyć zabezpieczeniu dożywotniego korzystania z prawa, ale zakres tego korzystania powinien być precyzyjnie opisany w akcie.
Do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa. Ponieważ umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga aktu notarialnego, konstrukcję użytkowania należy przygotować w odpowiedniej formie notarialnej. Jeżeli dla prawa prowadzona jest księga wieczysta, sposób ujawnienia użytkowania i treść wniosku do księgi trzeba dopasować do konkretnego stanu księgi oraz treści aktu. Samo istnienie użytkowania nie powinno być utożsamiane z identyczną ochroną jak służebność mieszkania na odrębnej nieruchomości lokalowej.
Matka chce darować córce spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale nadal mieszkać w nim do końca życia. Brak odrębnej własności lokalu wyklucza ustanowienie klasycznej służebności mieszkania na tym prawie. Notariusz może natomiast ocenić możliwość jednoczesnego ustanowienia na rzecz matki użytkowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z precyzyjnym określeniem zakresu korzystania.
Chcesz zabezpieczyć prawo do mieszkania po darowiźnie?
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba dobrać właściwą konstrukcję: użytkowanie prawa, wyodrębnienie własności i służebność albo rozwiązanie obligacyjne. Prawnik może ocenić dokumenty i ryzyka przed podpisaniem aktu.
Sprawdź bezpieczny wariant dla swojej sytuacji ›Jak zabezpieczyć darczyńcę – trzy możliwe warianty
Po wyroku II CNPP 25/22 nie należy przedstawiać przekształcenia lokalu w odrębną własność jako jedynej drogi do rzeczowego zabezpieczenia darczyńcy. W praktyce trzeba porównać trzy rozwiązania i dobrać je do stanu prawnego lokalu, celu stron oraz dokumentów.
| Wariant | Na czym polega | Co trzeba sprawdzić |
|---|---|---|
| Użytkowanie prawa | Użytkowaniem obciążone zostaje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bez wcześniejszego przekształcania go w odrębną własność. | Treść aktu, zakres korzystania, stan prawa do lokalu oraz sposób ujawnienia użytkowania, jeżeli dla prawa prowadzona jest księga wieczysta. |
| Odrębna własność i służebność | Najpierw powstaje odrębna własność lokalu, a następnie nieruchomość lokalowa zostaje obciążona służebnością osobistą mieszkania. | Czy wyodrębnienie własności jest możliwe, stan prawny gruntu i lokalu, dokumenty spółdzielni oraz treść i zakres służebności mieszkania. |
| Rozwiązanie obligacyjne | Obdarowany zobowiązuje się pozwolić darczyńcy mieszkać w lokalu, np. w ramach użyczenia lub odpowiednio skonstruowanej umowy. | Skutki wobec następców prawnych, sprzedaży prawa, egzekucji i konfliktu między stronami. Taka ochrona jest co do zasady słabsza od prawa rzeczowego. |
Jeżeli darczyńcy zależy przede wszystkim na realnej możliwości dożywotniego zamieszkania, nie wystarczy ogólny rodzinny zapis. Trzeba ustalić, czy w konkretnym stanie prawnym lepsze będzie użytkowanie prawa, wyodrębnienie własności i służebność, czy też rozwiązanie obligacyjne uzupełniające inne zabezpieczenia.
Nie należy również traktować umowy dożywocia jako prostego zamiennika. Art. 908 K.c. wiąże umowę dożywocia z przeniesieniem własności nieruchomości, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością nieruchomości. Jeżeli strony chcą połączyć darowiznę z obowiązkiem opieki lub utrzymania, treść aktu wymaga odrębnej analizy.
Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga aktu notarialnego. W akcie należy prawidłowo oznaczyć strony i prawo do lokalu, wskazać podstawę jego nabycia, dane lokalu, ewentualną księgę wieczystą oraz dokumenty potwierdzające stan prawa. Spółdzielnia zwykle wydaje zaświadczenie dotyczące przysługującego prawa, powierzchni i położenia lokalu, osoby uprawnionej oraz rozliczeń. Zakres dokumentów może różnić się zależnie od spółdzielni i konkretnego stanu prawnego.
Jeżeli użytkowanie ma zostać ustanowione równocześnie z darowizną, jego treść trzeba uzgodnić przed podpisaniem aktu. Nie wystarczy samo sformułowanie, że darczyńca „ma prawo mieszkać do śmierci”, jeżeli celem ma być ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Akt powinien jednoznacznie wskazywać, jakie prawo jest obciążane i jaki jest zakres uprawnień użytkownika.
Darowizna między najbliższymi członkami rodziny może korzystać ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn przewidzianego dla najbliższej rodziny, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Przy darowiźnie dokonanej w formie aktu notarialnego nie składa się odrębnego zgłoszenia SD-Z2 tylko z powodu tej darowizny. Jeżeli jednocześnie nieodpłatnie ustanawiane jest użytkowanie, skutki podatkowe tego prawa również powinny zostać ocenione przy sporządzaniu aktu.
Czy potrzebna jest zgoda spółdzielni na korzystanie z lokalu?
Sam fakt, że inna osoba korzysta z lokalu, nie oznacza automatycznie obowiązku uzyskania zgody spółdzielni. Art. 1716 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że wynajmowanie lub oddawanie lokalu do bezpłatnego używania co do zasady nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że wiąże się ze zmianą sposobu korzystania z lokalu, zmianą jego przeznaczenia albo wpływa na wysokość opłat. W razie wpływu na opłaty uprawniony powinien pisemnie zawiadomić spółdzielnię.
W sprawie II CNPP 25/22 Sąd Najwyższy wskazał, że interesy spółdzielni nie uzasadniają generalnego zakazu ustanawiania użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Jednocześnie sposób wykonywania użytkowania nadal musi mieścić się w granicach prawa do lokalu i uwzględniać obowiązki wobec spółdzielni. Jeżeli korzystanie ma być nietypowe albo zmieniać przeznaczenie lokalu, warto ustalić wymagania spółdzielni przed zawarciem aktu.
Kto wycenia wartość darowizny?
Wartość darowizny określają strony w akcie notarialnym, zwykle według wartości rynkowej podobnych praw do lokali na lokalnym rynku. Wartość nie musi być ustalona co do złotówki, ale nie powinna być przypadkowa ani rażąco zaniżona.
Notariusz nie jest rzeczoznawcą majątkowym. Może jednak zwrócić uwagę, że wskazana wartość odbiega od realiów rynkowych, ponieważ ma znaczenie dla podatków i niektórych kosztów czynności. Organ podatkowy może zweryfikować wartość przyjętą przez strony, jeżeli uzna, że nie odpowiada ona wartości rynkowej.
Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego nie jest standardowo obowiązkowy przy rodzinnej darowiźnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Może być przydatny, gdy lokal jest nietypowy, obciążony, w złym stanie technicznym, położony na trudnym rynku albo gdy strony chcą ograniczyć ryzyko sporu co do wartości.
FAQ
Czy można ustanowić użytkowanie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?
Tak. Sąd Najwyższy w wyroku z 21 czerwca 2023 r., II CNPP 25/22, uznał, że zbywalne spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem użytkowania na podstawie art. 265 K.c. Trzeba jednak prawidłowo określić treść użytkowania i zachować formę właściwą dla ustanowienia tego prawa.
Czy użytkowanie jest tym samym co służebność mieszkania?
Nie. Służebność osobista obciąża nieruchomość, natomiast w opisanym wariancie użytkowanie obciąża spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Obie instytucje mogą służyć zabezpieczeniu korzystania z lokalu, ale mają inną konstrukcję prawną i nie należy ich utożsamiać.
Czy dla użytkowania trzeba najpierw wyodrębnić własność lokalu?
Nie. Właśnie na tym polega znaczenie wyroku II CNPP 25/22: użytkowanie może zostać ustanowione na samym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wyodrębnienie własności jest natomiast potrzebne, jeżeli strony chcą ustanowić klasyczną służebność mieszkania na nieruchomości lokalowej.
Czy umowa dożywocia zastąpi służebność przy mieszkaniu spółdzielczym?
Nie jest prostym zamiennikiem. Kodeksowa umowa dożywocia z art. 908 K.c. zakłada przeniesienie własności nieruchomości. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba rozważyć użytkowanie prawa, ewentualne wyodrębnienie własności albo inne odpowiednio skonstruowane rozwiązanie.
Czy do wyceny darowizny trzeba powołać rzeczoznawcę?
Nie zawsze. Strony mogą określić wartość rynkową na podstawie cen porównywalnych praw do lokali. Rzeczoznawca jest szczególnie przydatny wtedy, gdy lokal jest nietypowy, zniszczony, obciążony albo istnieje realne ryzyko sporu co do wartości.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz sprawę i najważniejsze okoliczności. Prawnik może ocenić problem na podstawie konkretnego stanu faktycznego i wskazać możliwe dalsze działania.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 265, 266, 296 i 908 – ELI
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 172 i art. 1716 – ELI
3. Wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2023 r., II CNPP 25/22 – Sąd Najwyższy
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ELI
5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ELI
