Wartość służebności osobistej

Wartość i zakres służebności opisany w akcie notarialnym

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.

Poniższa odpowiedź została oparta na Pańskim pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści pytania wynika, że jest Pan właścicielem mieszkania, w którym ustanowiona jest służebność osobista polegająca „na prawie zamieszkiwania w dwóch pokojach z prawem używalności kuchni, łazienki i korytarza oraz zobowiązania do pokrycia we własnym zakresie kosztów pogrzebu darczyńcy. Wartość tej służebności w stosunku rocznym strony określają na kwotę 75 zł. Skapitalizowana wartość tego świadczenia z uwagi na wiek uprawnionego (65 lat) wynosi 700 zł”. Ponadto wskazuje Pan, iż nigdy nie mieszkał w darowanym mieszkaniu. Aktualnie Pański dziadek korzysta z pomocy pielęgniarki. Kosztami jej usług Pański wuj (poprzedni współwłaściciel nieruchomości) chce w wymiarze 1/4 obciążyć Pana.

Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Zasadą jest, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Z treści Pana pytania wynika jednak, iż zakres służebności został opisany bardzo dokładnie w akcie notarialnym, na mocy którego własność nieruchomości została na Pana przeniesiona. Dokładnie polega ona na prawie zamieszkiwania w dwóch pokojach z prawem używalności kuchni, łazienki i korytarza oraz zobowiązania do pokrycia we własnym zakresie kosztów pogrzebu darczyńcy.

Zobacz też: Wycena służebności osobistej

Różnica między służebnością osobistą a dożywociem

Służebność osobista różni się w swej istocie od dożywocia. Dożywocie jest bowiem stosunkiem zobowiązaniowym. Zgodnie z art. 908 § 1 K.c. jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jak wynika z powyższego, zakres obowiązków zobowiązanego wynikający ze służebności osobistej i dożywocia jest odmienny. Oczywiście w ramach umowy może być on tożsamy, ale nie musi. Pana obowiązek ograniczony jest wyłącznie do tego, co wskazane jest w akcie notarialnym.

Kwota 700 zł stanowi więc wysokość służebności osobistej ustanowionej na rzecz Pańskiego dziadka na okres jednego roku. Fakt, iż Pan w chwili obecnej nie mieszka w darowanym mieszkaniu, nie ma dla Pana żadnego znaczenia. Ustanowienie służebności osobistej, której zakres wynika bezpośrednio z treści umowy, nie jest bowiem zależne od zamieszkiwania, lecz od przeniesienia prawa własności na Pana. Każdy właściciel mieszkania będzie zatem zobowiązany do służebności osobistej względem Pańskiego dziadka.

Przeczytaj również: Wycena prawa dożywocia

Przepisy dotyczące służebności gruntowej

Do służebności osobistej stosuje się bowiem przepisy dotyczące służebności gruntowej. Służebność gruntowa zdefiniowana została w art. 285 § 1 K.c., zgodnie z którym „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.

Innymi słowy, wartość służebności osobistej na rzecz dziadka w stosunku rocznym wynosi 700 zł, co w skali miesiąca daje kwotę 58 zł. Kwota ta obejmuje zatem prawo do zamieszkiwania w Pańskim mieszkaniu. Wyraźnie podkreślić należy, iż Pan jako właściciel mieszkania nie jest zobowiązany w takim stopniu, jak wynika to z dożywocia. Pana obowiązki są znacznie węższe, ponieważ zgodnie z treścią aktu notarialnego zostały ukształtowane w taki, a nie inny sposób. Nie wskazuje Pan, czy ponosi Pan koszty związane z utrzymaniem mieszkania, czy też nie. Mniemam jednak, że wszystkie koszty ponosi Pan. Jeżeli tak jest, to wysokość, o której mowa w akcie notarialnym, mieści się w wymienionej kwocie.

Czy opieka wynika z zakresu służebności?

Na rzecz Pańskiego dziadka ustanowiono jedynie prawo do zamieszkiwania. Pan został ponadto obciążony kosztami pogrzebu dziadka. Opieka nie wynika w żaden sposób z zakresu takiej służebności, a to z kolei powoduje, iż nie jest Pan do niej zobowiązany. Z treści aktu notarialnego nie wynika także, aby pogrzeb miał być „wyjątkowy” i odbiegający od normy. W tego rodzaju sytuacji przyjmuje się, że chodzi o koszty zwyczajowo przyjęte w danej okolicy, stosownie do pozycji społecznej darczyńcy. Koszty takie mogą być jednak ocenione dopiero na dzień ich pokrycia, ponieważ określanie ich w chwili obecnej jest pozbawione sensu.

W mojej ocenie nie jest Pan zobowiązany prawnie do łożenia na utrzymanie pielęgniarki. Względy społeczne oczywiście mogą za tym przemawiać, ale to już leży w kwestii Pana indywidualnej oceny. W mojej ocenie powinien Pan ponadto wystosować w sprawie list (celem zabezpieczenia na przyszłość), że zobowiązuje się np. zabrać dziadka do siebie na określone w ciągu roku okresy. Powyższe związane jest bowiem z możliwością odwołania darowizny. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Jak podnosi się w literaturze, przez rażącą niewdzięczność rozumie się przede wszystkim działania podjęte z zamiarem nieprzyjaznym. Chodzi tu przede wszystkim o popełnienie przestępstwa przeciwko darczyńcy (zarówno przeciwko życiu, zdrowiu i czci, jak i przeciwko mieniu) oraz o naruszenie przez obdarowanego obowiązków wynikających ze stosunków osobistych łączących go z darczyńcą (np. odmowa udzielenia pomocy w czasie choroby mimo oczywistej możliwości).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.