Brak zgody służebnika na remont nieruchomości

• Autor: Marek Gola

Otrzymałem od dziadków w 2005 r. darowiznę polegającą na służebności mieszkalnej, bezpłatnym i dożywotnim korzystaniu przez nich ze wszystkich pomieszczeń w budynku mieszkalnym oraz dożywotnim użytkowaniu całej działki gruntu oraz pomieszczeń gospodarczych. Moje pytanie dotyczy korzystania i wpływania na wygląd i remont mieszkania. Od 2 lat mieszkam z żoną (i z babcią od 2005, dziadek zmarł w 2010). Kłopoty zaczęły się, gdy zaczęliśmy remontować mieszkanie z żoną. Chcemy w tym roku powiększyć powierzchnię mieszkalną o poddasze i tam zamieszkać. Jak wygląda w takiej sytuacji podstawa prawna i czy brak zgody służebnika (babci) na remont jest dla nas wiążący? Czy może nam czegoś zabronić lub wyrzucić lub zażądać zmiany w wyglądzie mieszkania na jej korzyść? Dodam jeszcze, że babcia mieszka w dwóch pokojach i ma nieograniczony dostęp do łazienki i kuchni i całej działki tak jak w umowie darowizny. Chcemy się upewnić przed wzięciem kredytu na remont – czy to ma sens.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Brak zgody służebnika na remont nieruchomości

Obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci służebności osobistej

W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż właścicielem nieruchomości jest Pan, a nie babcia, co z kolei powoduje, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci służebności osobistej w zakresie przez Pana opisanym, powoduje, że babcia ma prawo korzystać z niej tylko w taki sposób, jak zostało to opisane w treści aktu notarialnego, na mocy którego służebność została ustanowiona.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej

Jak wskazuje się w doktrynie: „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Skoro zatem umowa darowizny w sposób szczegółowy opisuje, z czego babcia ma prawo korzystać i na jakich warunkach, nie może być mowy o ustalaniu tego prawa w sposób rozszerzający.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Remont mieszkania obciążonego służebnością osobistą a zgoda służebnika

Z tego też powodu to Pan decyduje, kiedy i co wymaga remontu, a także w jaki sposób będzie nieruchomość remontowana. Prawo to jest podstawowym prawem właścicielskim i wynika z treści art. 140 Kodeksu cywilnego.

Niezadowolenie babci w zasadzie nie ma dla Pana żadnego znaczenia. Wyraźnie podkreślić należy, iż babcia co najwyżej mogłaby próbować, choć w mojej ocenie nieskutecznie, odwołać darowiznę (bynajmniej część, która jej uprzednio przypadała) z powodu rażącej niewdzięczności. Osobiście jednak nie widzę do tego podstaw, a wspominam o tym jedynie z tzw. daleko posuniętej ostrożności.

Istotne jest bowiem, iż niewdzięczność musi mieć charakter rażący. Każda sprawa winna być rozpatrywana w sposób indywidualny, bowiem przymiot rażącej niewdzięczności winien być badany osobno dla każdego przypadku. „Rażący” jest bowiem zwrotem niedookreślonym, niezdefiniowanym i winien być oceniany dla każdej z osobna relacji darczyńcy z obdarowanym. Osobiście jednak uważam, iż żaden sąd, o ile babcia ma prawo swobodnie korzystać z nieruchomości, remontu nieruchomości nie potraktuje jako rażącej niewdzięczności.

Reasumując, nie widzę żadnych przeszkód prawnych w podjęciu remontu nieruchomości. Podstawę prawną takiego uprawnienia stanowi art. 140 Kodeksu cywilnego.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Pan Marek, właściciel domu, postanowił wymienić dach, ponieważ przeciekał. Mimo że jego matka miała ustanowioną służebność osobistą, nie wyraziła zgody, twierdząc, że nie podoba jej się nowy kolor dachówek. Mimo to, remont został przeprowadzony, ponieważ był konieczny i nie naruszał jej prawa do korzystania z domu.

 

Pani Anna chciała przebudować kuchnię i łazienkę, z których korzystała razem z ojcem, który miał służebność osobistą. Ojciec sprzeciwił się, bo nie chciał zmian. Sąd ostatecznie orzekł, że jako właścicielka ma prawo do modernizacji, o ile nie pozbawia ojca dostępu i swobodnego korzystania z tych pomieszczeń.

 

Rodzina Nowaków planowała adaptację poddasza na osobne mieszkanie. Dziadek z prawem dożywotniego mieszkania nie chciał się zgodzić, bo „to już nie będzie ten sam dom”. Prawnicy potwierdzili jednak, że adaptacja poddasza nie ogranicza jego prawa do użytkowania dotychczasowych pomieszczeń, więc inwestycja została zrealizowana.

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą ma prawo przeprowadzać remonty i modernizacje, o ile nie naruszają one zakresu i sposobu korzystania przez służebnika, określonego w umowie. Brak zgody służebnika na remont nie blokuje działań właściciela, jeśli prace nie ograniczają uprawnień wynikających ze służebności. Kluczowe jest poszanowanie prawa do korzystania z nieruchomości, ale nie oznacza to, że służebnik może decydować o każdym aspekcie zmian czy wyglądu domu.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pewności co do swoich praw jako właściciela nieruchomości lub służebnika? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij opis sytuacji, a doświadczony prawnik udzieli Ci konkretnej, indywidualnej odpowiedzi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Marek Gola

O autorze: Marek Gola

Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl