Służebność mieszkania daje uprawnionemu prawo do korzystania z lokalu, ale nie zwalnia go z obowiązku ponoszenia kosztów jego utrzymania, jeśli tak postanowiono w akcie notarialnym. Wspólnota mieszkaniowa zawsze kieruje roszczenia wobec właściciela, a dopiero on może domagać się zwrotu poniesionych wydatków od służebnika. W razie uporczywego uchylania się od obowiązków przez uprawnionego możliwe jest nawet wystąpienie do sądu o zmianę lub zniesienie służebności.
Nieregulowanie opłat za mieszkanie przez służebnika
• Data: 2025-08-26 • Autor: Tomasz Krupiński
W roku 2007 moja córka kupiła mieszkanie i jednocześnie nieruchomość przekazała nieodpłatnie i dożywotnio służebność na rzecz wuja. W akcie notarialnym jest zapisane, że dożywotnia służebność osobista mieszkania polega na prawie zamieszkiwania w całym lokalu mieszkaniowym, bez prawa do nieodpłatnego czerpania wody, energii elektrycznej, gazu i ogrzewania oraz bez praw do innych świadczeń (koszty eksploatacji związane z lokalem będzie ponosił uprawniony). Na te warunki wuj–służebnik wyraził zgodę pisemną. Od 2011 roku pojawiły się problemy z płatnościami przez służebnika. Przeprowadzenie wielu rozmów właściciela nieruchomości ze służebnikiem nie dało rezultatu, a zadłużenie wciąż rośnie. Wspólnota mieszkaniowa zaległościami w kwocie kilku tysięcy złotych obciąża właściciela. Czy istnieje podstawa prawna do wyegzekwowania zadłużenia od służebnika? Czy wspólnota mieszkaniowa postępuje prawidłowo?
Na czym polega służebność mieszkania
Służebność mieszkania polega na umożliwieniu uprawnionemu względnie osobom mu towarzyszącym (przede wszystkim w ramach rodziny) zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. W ramach służebności mieszkania uprawniony nie może wykonywać innych uprawnień niż polegające na korzystaniu z rzeczy w celach mieszkaniowych. Odpowiedni zakres korzystania wyklucza realizację prawa własności w stosunku do przedmiotu służebności.
Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, może być ustanowiona zarówno odpłatnie, jak i pod tytułem darmym.
Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Jej zakres i sposób jej wykonywania, zgodnie z art. 298, oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Zobacz też: Służebność mieszkania (opłaty)
Ustalenie treści służebności
Ustalając treść tej służebności, należy mieć na względzie art. 65 § 1. Zgodnie z nim oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
W przedmiotowej sprawie wuj zobowiązany był do regulowania opłat za eksploatację mieszkania. Dochodząc swojego roszczenia możecie się Państwo powołać na treść art. 471, wskazując, że pozwana ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu niewykonania umowy darowizny.
Zgodnie z dyspozycją art. 471 dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Podstawową przesłanką tej odpowiedzialności jest zatem niewykonanie, bądź nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika
Wuj obowiązany jest do zwrotu kwot, które właściciel ureguluje w związku z utrzymaniem mieszkania. Treść służebności mieszkania reguluje stosunki wewnętrzne między właścicielem a uprawnionym do służebności. W stosunkach zewnętrznych, a więc w stosunkach między spółdzielnią a właścicielem, służebność nie ma żadnego znaczenia. Oznacza to, iż spółdzielnia może dochodzić roszczeń z tytułu utrzymania lokalu wyłącznie od właściciela lokalu.
Przykłady
Starsza pani, która przekazała swoje mieszkanie wnuczce, zastrzegła w akcie notarialnym służebność mieszkania dla siebie. Przez kilka lat sama opłacała czynsz i rachunki, ale z czasem przestała regulować należności. Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła o zapłatę do wnuczki jako właścicielki, a ta z kolei musiała domagać się od babci zwrotu pieniędzy, które wyłożyła na pokrycie zaległości.
Mężczyzna, który otrzymał w spadku mieszkanie po rodzicach, musiał pogodzić się z tym, że jego stryj miał w nim ustanowioną dożywotnią służebność. Strony ustaliły, że stryj będzie ponosił koszty eksploatacyjne. Gdy jednak po kilku latach przestał płacić za wodę i prąd, długi zaczęły narastać i obciążały właściciela. Ten dopiero po wytoczeniu sprawy w sądzie odzyskał część wydatków.
Młoda kobieta kupiła mieszkanie od dalekiej krewnej, która w zamian zastrzegła sobie prawo do zamieszkiwania w lokalu. Zgodnie z aktem to ona miała płacić za media i opłaty, lecz po przeprowadzce zaczęła unikać regulowania rachunków. Administracja budynku domagała się zapłaty od nowej właścicielki, która musiała ponosić koszty i jednocześnie toczyć spór rodzinny o zwrot pieniędzy, co z czasem doprowadziło do wniosku o sądowe zniesienie służebności.
Podsumowanie
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w podobnej sprawie? Oferujemy szybkie i profesjonalne porady prawne online, bez wychodzenia z domu. Prześlij opis swojej sytuacji, a otrzymasz rzetelną odpowiedź prawnika wraz z praktycznym wskazaniem możliwych rozwiązań. Skontaktuj się z nami i dowiedz się, jak najlepiej zabezpieczyć swoje prawa.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Polecamy
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Odpłatna i nieodpłatna służebność mieszkania
- Kto ponosi opłaty za nieruchomość przy nieodpłatnej służebności?
- Służebność mieszkania a płacenie rachunków - kto płaci za media, właściciel czy służebnik?
- Notarialna umowa dożywocia zamyka roszczenia rodzeństwa
- Przepisanie domu za opiekę a zachowek
- Wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej
