Wystąpienie o ustanowienie nowej służebności drogi
• Data: 2025-08-26 • Autor: Katarzyna Bereda
Zakupiłem wraz z żoną działkę rolną o powierzchni ok. 60 a. Działka nie posiadała drogi dojazdowej, dlatego rodzice mojej żony udostępnili część swojej działki pod drogę na zasadzie służebności przejazdu. Zakupiona przez nas działka graniczy również z działką, która jest własnością kilkunastu spadkobierców oraz Agencji Nieruchomości Rolnej Skarbu Państwa. Jest to działka również rolna, zarośnięta krzakami, nieużytkowana. Natomiast dojazd przez tą działkę do naszej zakupionej działki byłby o wiele krótszy. Wiem, że właściciel działki, która nie posiada dojazdu, może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Czy rodzice żony mogą wypowiedzieć nam służebność drogi i czy sąd pozytywnie rozpatrzy nasz wniosek o ustanowienie nowej służebności drogi na działce, która nie ma jednego właściciela, a kilkunastu oraz jest po części własnością Agencji?
Ustanowienie drogi koniecznej
Jeżeli Pani nieruchomość jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej to jak najbardziej może Pani wystąpić na drogę sądową o ustanowienie drogi koniecznej. Problemem jest jednak to, iż obecnie posiadają Państwo już służebność i nawet po jej uchyleniu, będzie po niej ślad w księdze wieczystej – sąd może więc mieć wątpliwość, czy robienie nowej służebności – nawet krótszej – będzie zasadne.
Zgodnie bowiem z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Służebność drogi dojazdowej
Przepis art. 145 kreuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie to może być dochodzone na drodze sądowej. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciel nieruchomości potencjalnie obciążonej uczynił mu zadość, dobrowolnie zawierając umowę o ustanowienie tej służebności (tak np. Z. Gołba, Służebności gruntowe, s. 99). Możliwe jest także zawarcie ugody sądowej w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej (tak m.in. B. Bladowski, A. Gola, Służebności gruntowe, s. 22), przy czym w takim wypadku nie ma wymogu, aby właściciel nieruchomości obciążonej złożył swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego (zob. orz. SN z 13.10.1955 r., sygn. akt III CR 599/55, OSNCK 1956, Nr 3, poz. 78). Służebność drogi koniecznej może powstać ponadto przez zasiedzenie (W. Kocon, Droga konieczna, s. 54).
Jak słusznie uznano w postanowieniu SN z 21.6.2011 r. (sygn. akt I CSK 646/10), „możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 KC, do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej”.
Dostęp do drogi i starania o inny dojazd
Dlatego też, jak wynika z powyższe opinii orzecznictwa, Państwa roszczenie – wobec obecnego posiadania dostępu do drogi publicznej – może okazać się niezasadne, bowiem ustanowienie służebności na nieruchomości, która posiada wielu współwłaścicieli, wobec posiadania obecnego dostępu do drogi publicznej, może nie być zgodne z interesem społeczno-gospodarczym w myśl art. 145. Jeżeli jednak rodzicom zacznie przeszkadzać służebność, bowiem postawią na nieruchomości dom lub inny budynek, który uniemożliwi korzystanie ze służebności, roszczenie będzie na pewno bardziej zasadne.
Przykłady
Rodzina Nowaków kupiła działkę pod budowę domu na obrzeżach miasta. Ich parcela była oddzielona od drogi publicznej pasem ziemi należącym do sąsiada. Początkowo dogadali się ustnie i korzystali z jego polnej ścieżki, ale gdy sąsiad sprzedał grunt nowemu właścicielowi, ten zagrodził przejazd. Nowakowie musieli wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej, aby w ogóle rozpocząć budowę.
Pani Anna odziedziczyła gospodarstwo rolne po ojcu. Problem w tym, że jedyny dojazd prowadził przez prywatne podwórko kuzyna. Relacje rodzinne były napięte, więc kuzyn zaczął stawiać przeszkody i utrudniać przejazd ciągnikiem. Dla Anny nie była to kwestia wygody, lecz normalnego funkcjonowania gospodarstwa. Ostatecznie sąd ustanowił służebność, uznając, że innego odpowiedniego dojazdu nie ma.
Pan Marek, właściciel niewielkiej działki rekreacyjnej, miał formalnie zapewnioną służebność dojazdu przez teren gminy. Droga ta była jednak bardzo długa i kręta, a dojazd innym szlakiem – przez nieużytki rolne – zajmowałby połowę czasu. Marek próbował w sądzie uzyskać nową służebność, ale spotkał się z odmową. Sąd uznał, że dostęp, choć mniej wygodny, jest odpowiedni i nie ma podstaw do ustanowienia dodatkowego obciążenia cudzych nieruchomości.
Podsumowanie
Sprawy związane z ustanowieniem służebności drogi koniecznej często budzą emocje, ale przepisy i orzecznictwo są w tej kwestii dość jednoznaczne – droga konieczna ma zapewniać niezbędny, a nie wygodniejszy dojazd. Jeżeli nieruchomość ma już dostęp do drogi publicznej, nawet mniej komfortowy, szanse na uzyskanie nowej służebności są niewielkie. Dlatego tak ważne jest, aby przy zakupie działki od razu zadbać o formalne i trwałe zabezpieczenie dojazdu, najlepiej wpisane do księgi wieczystej.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych ze służebnością drogi koniecznej, dostępem do nieruchomości czy innymi zagadnieniami prawnymi? Oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne online – bez wychodzenia z domu, w dogodnym dla Ciebie czasie. Wystarczy przesłać opis swojej sprawy, a otrzymasz profesjonalną analizę sytuacji oraz wskazówki dotyczące dalszego postępowania. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać pewność i bezpieczeństwo prawne.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13.10.1955 r., sygn. akt III CR 599/55
3. Postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r. sygn. akt I CSK 646/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
