Czy za wykreślenie służebności należy się zapłata?

Czy właściciel gruntu musi zapłacić za wykreślenie służebności?

Co do zasady właściciel nieruchomości obciążonej nie ma ustawowego obowiązku zapłaty tylko dlatego, że prosi właściciela nieruchomości władnącej o zgodę na wykreślenie służebności. Jeżeli strony dobrowolnie porozumieją się co do zapłaty, mogą ustalić dowolne wynagrodzenie, termin płatności oraz sposób złożenia dokumentów do księgi wieczystej.

Jeżeli jednak porozumienia nie ma, trzeba odróżnić dwie sytuacje. Gdy służebność nadal ma znaczenie dla prawidłowego korzystania z działki, uprawniony może odmówić jej zniesienia albo żądać wynagrodzenia. Gdy natomiast służebność obiektywnie i trwale utraciła wszelkie znaczenie, właściciel gruntu obciążonego może dochodzić jej zniesienia bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji istotne jest to, czy pierwsza droga nadal daje Pana działce realną korzyść. Jeżeli ma Pan już ustanowioną drugą, funkcjonalną służebność przejazdu i przechodu, a pierwsza trasa jest faktycznie zbędna, roszczenie o dodatkową zapłatę może być trudne do obrony w sądzie. Nie oznacza to jednak, że nie można próbować negocjować rekompensaty w ramach ugody.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Obie przesłanki muszą wystąpić łącznie.

Ten przepis ma znaczenie wtedy, gdy służebność nie jest już konieczna, ale nie można powiedzieć, że utraciła wszelkie znaczenie. Wówczas sąd może rozważać zniesienie prawa za odpowiednią zapłatą. Wysokość wynagrodzenia zależy od okoliczności, w szczególności od wartości utraconego uprawnienia, wpływu służebności na korzystanie z obu nieruchomości oraz od tego, czy istnieje realna alternatywna droga.

Jeżeli więc pierwsza służebność nadal mogłaby być przydatna, na przykład jako dojazd zapasowy, krótszy dojazd techniczny albo jedyny dojazd w określonych warunkach terenowych, nie należy pochopnie podpisywać zgody na jej wykreślenie bez analizy dokumentów.

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Art. 295 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia. Chodzi o sytuację, w której służebność nie przynosi już żadnej realnej korzyści gospodarczej nieruchomości władnącej.

Utrata znaczenia powinna mieć charakter obiektywny i trwały. Nie wystarczy więc samo twierdzenie właściciela gruntu obciążonego, że stara droga mu przeszkadza. Trzeba ocenić, czy uprawniony właściciel działki nadal potrzebuje tej drogi do normalnego korzystania ze swojej nieruchomości.

W orzecznictwie podkreśla się, że przy badaniu utraty znaczenia służebności nie decydują wyłącznie historyczne powody jej ustanowienia, ale aktualna funkcja tego prawa. Znaczenie ma treść służebności, cel jej ustanowienia, obecny dostęp nieruchomości do drogi publicznej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie działki.

Czy zapłata za drugą drogę daje prawo do zapłaty za starą?

To, że zapłacił Pan za ustanowienie drugiej służebności, nie oznacza automatycznie, że właściciel gruntu musi teraz zapłacić Panu za wykreślenie pierwszej. Były to dwa odrębne zdarzenia prawne: ustanowienie nowego prawa i ewentualne zniesienie starego prawa.

Zapłata za drugą drogę może jednak mieć znaczenie negocjacyjne. Jeżeli właścicielowi gruntu zależy na szybkim uporządkowaniu księgi wieczystej i zwiększeniu swobody dysponowania swoją działką, może zaproponować wynagrodzenie za zgodne podpisanie dokumentów. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć procesu i kosztów sądowych.

Jeżeli strony nie ustalą wynagrodzenia, właściciel gruntu może skierować sprawę do sądu. Wtedy sąd zbada, czy służebność ma jeszcze znaczenie, czy jest potrzebna do prawidłowego korzystania z Pana działki oraz czy zachodzą przesłanki zniesienia odpłatnego albo nieodpłatnego.

Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?

Jeżeli strony są zgodne, najbezpieczniej przygotować dokument obejmujący zniesienie służebności albo oświadczenie uprawnionego właściciela nieruchomości władnącej o zgodzie na wykreślenie prawa. Dokument powinien nadawać się do złożenia w sądzie wieczystoksięgowym jako podstawa wpisu. W praktyce oznacza to zwykle udział notariusza albo co najmniej notarialne poświadczenie podpisu, zależnie od przyjętej konstrukcji dokumentu.

Po podpisaniu dokumentu należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie służebności z księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Jeżeli służebność ujawniono także w księdze nieruchomości władnącej, warto zadbać o spójne uporządkowanie obu ksiąg.

Jeżeli zgody nie ma, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić z roszczeniem o zniesienie służebności. Dopiero prawomocne orzeczenie sądu będzie podstawą do wykreślenia służebności z księgi wieczystej.

Nieużywanie służebności przez 10 lat

Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Ta zasada wynika z art. 293 Kodeksu cywilnego. Nie należy jednak traktować jej jako prostego i zawsze bezspornego sposobu uporządkowania stanu prawnego.

W praktyce trzeba ustalić, od kiedy służebność nie była wykonywana, czy doszło do jakichkolwiek przejazdów lub przechodów oraz czy druga strona może wykazać, że z prawa jednak korzystała. Nawet jeżeli służebność wygasła z mocy prawa, do usunięcia wpisu z księgi wieczystej potrzebna jest odpowiednia podstawa dla sądu wieczystoksięgowego.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Najpierw należy ustalić, czy pierwsza służebność rzeczywiście jest zbędna. Trzeba porównać jej zakres z zakresem drugiej służebności. Znaczenie ma zwłaszcza to, czy obie obejmują przejazd i przechód, jak szeroki jest pas drogi, czy możliwy jest dojazd pojazdów budowlanych, czy droga zapewnia dostęp całoroczny i czy nie ma ograniczeń utrudniających korzystanie z działki.

Jeżeli druga służebność w pełni zastępuje pierwszą, można rozważyć zgodę na wykreślenie starego prawa, ale z jednoczesnym uregulowaniem kosztów notarialnych, kosztów sądowych i ewentualnej rekompensaty. Jeżeli właścicielowi gruntu szczególnie zależy na zniesieniu obciążenia, ma Pan argument do negocjacji, choć nie zawsze będzie to argument skuteczny w sądzie.

Jeżeli pierwsza służebność nadal ma choćby realne znaczenie użytkowe, nie warto podpisywać dokumentów pod presją. Po wykreśleniu służebności odzyskanie takiego prawa może być trudne i wymagać nowej umowy albo postępowania sądowego.

FAQ

Czy mogę żądać dowolnej kwoty za zgodę na wykreślenie służebności?

Może Pan zaproponować dowolną kwotę w negocjacjach, ale druga strona nie musi jej zaakceptować. Jeżeli sprawa trafi do sądu, o wynagrodzeniu albo braku wynagrodzenia rozstrzygną przepisy Kodeksu cywilnego i konkretne okoliczności.

Czy sąd może wykreślić służebność bez mojej zgody?

Tak, jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej wykaże przesłanki zniesienia służebności. Przy utracie wszelkiego znaczenia dla nieruchomości władnącej sąd może orzec zniesienie bez wynagrodzenia.

Czy druga służebność automatycznie likwiduje pierwszą?

Nie. Ustanowienie drugiej służebności nie wykreśla automatycznie pierwszej z księgi wieczystej. Potrzebne jest porozumienie stron, odpowiedni dokument i wniosek wieczystoksięgowy albo prawomocne orzeczenie sądu.

Kto powinien zapłacić za notariusza i wniosek do księgi wieczystej?

Przepisy nie narzucają jednej reguły w przypadku umownego zniesienia służebności. Najlepiej wyraźnie ustalić w porozumieniu, kto ponosi koszty notarialne, sądowe i ewentualne koszty map lub dokumentów geodezyjnych.

Czy warto zgodzić się na wykreślenie starej służebności?

Warto się zgodzić tylko wtedy, gdy druga droga rzeczywiście zapewnia pełny i trwały dostęp do działki. Przed podpisaniem dokumentów należy sprawdzić treść obu służebności, przebieg drogi w terenie oraz wpisy w księgach wieczystych.

Podsumowanie

Właściciel gruntu obciążonego nie musi automatycznie płacić za wykreślenie służebności drogowej. Wynagrodzenie może wynikać z umowy stron albo z orzeczenia sądu, jeżeli zachodzą przesłanki zniesienia służebności za wynagrodzeniem. Jeżeli jednak stara służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, możliwe jest jej zniesienie bez zapłaty.

W opisanej sprawie kluczowe jest porównanie starej i nowej służebności. Jeżeli nowa droga w pełni zabezpiecza dostęp do działki, żądanie zapłaty za wykreślenie starej służebności może mieć głównie charakter negocjacyjny. Jeżeli natomiast stara trasa nadal daje realną korzyść, nie należy z niej rezygnować bez odpowiednich warunków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.