• Data: 2023-06-02 • Autor: Katarzyna Bereda
Wziąłem kredyt hipoteczny o wartości 400 tys. zł na dom, aby mieszkać tam z rodziną (konkubina i 2 dzieci). Wkład własny 20% + wykończenie z moich środków. Tylko ja spłacam raty. Mojej partnerce zależało na ślubie, mnie niespecjalnie. Przed podpisaniem aktu notarialnego zawarłem związek małżeński, jednocześnie umawiając się ustnie z przyszłą żoną, że dom wejdzie do mojego majątku osobistego. Jeśli dobrze zrozumiałem, żonie przysługuje prawo do wartości połowy rat spłaconych z moich wynagrodzeń po zawarciu związku, więc umówiliśmy się, że będzie dokładać się do rat. Jestem jedynym żywicielem rodziny, żona praktycznie nigdy nie pracowała, nie licząc dorywczych zajęć. Obecnie notariusz domaga się oświadczenia woli od żony, że zgadza się na włączenie nieruchomości do mojego majątku osobistego. I tu pojawił się problem, bo żona zażyczyła sobie, by ustanowić na jej rzecz służebność mieszkaniową (nie sprecyzowała zakresu), obawiając się irracjonalnie, że ją wyrzucę za ok. 20 lat, kiedy ona przepisze swoje 2 mieszkania na nasze dzieci, gdy dorosną. Jakie mogą być konsekwencje ustanowienia służebności? Jakie są możliwości prawne w tej sytuacji?
W pierwszej kolejności wskazuję, iż największą wadą ustanowienia służebności osobistej mieszkania jest późniejsza trudność w jej wygaśnięciu, albowiem wygasa ona najpóźniej z chwilą śmierci lub zrzeczenia się przez osobę uprawnioną. Próby rozwiązania służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej – w przypadku braku zgody osoby uprawnionej z tytułu służebności – są bardzo trudne, a czasami wręcz niemożliwe.
Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”. Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, „służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) »przywiązane do osoby«” (zob. A. Wąsiewicz w: System prawa cywilnego, t. II, s. 715).
Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości.
Zgodnie natomiast z treścią art. 299 K.c. „służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego”. Służebność osobista może również wygasnąć z innych powodów niż śmierć osoby uprawnionej. Wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ale przyczyn wygaśnięcia może być wiele, m.in. zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego (246 K.c.), konfuzja (art. 247 K.c.), niewykonywanie przez 10 lat (art. 293 K.c. w zw. z art. 297 K.c.), zmiana stosunków gospodarczych (art. 294 K.c. w zw. z art. 297 K.c.) – zob. szczegółowe wyliczenie dokonane przez M. Jankowską w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 2, 2018, art. 299, teza 2; też A. Kosiba, Wygaśnięcie, s. 65.
Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, jak najbardziej służebność wygaśnie w przypadku zrzeczenia się jej przez uprawnionego, inne sposoby jej rozwiązania są utrudnione. Możliwe jest wygaśnięcie służebności na skutek jej niewykonywania przez 10 lat – ale osoba ta nie mogłaby w niej zamieszkiwać. W przypadku sporu możliwa jest także zamiana służebności na rentę. Zgodnie z treścią art. 303 K.c. „jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę”. Przesłanką powstania uprawnienia właściciela jest dopuszczenie się zachowań określonych jako „rażące uchybienia”. Posłużenie się przez ustawodawcę takim zwrotem powoduje, że każdy stan faktyczny wymaga odrębnej oceny sądu przy uwzględnieniu jego okoliczności.
Można jedynie podjąć próbę sformułowania ogólnych kryteriów tej oceny. Wymóg przybrania przez uchybienia stopnia „rażącego” wskazuje, że mają to być naruszenia poważne, odbiegające od drobnych, typowych przejawów konfliktów sąsiedzkich. W doktrynie zgodnie przyjmuje się też, że nie chodzi o uchybienia jednorazowe. Mogą to być działania nieprawidłowe lub zaniechania w zakresie wykonywania obowiązków o charakterze wewnętrznym, tzn. między uprawnionym a właścicielem. Może też jednak chodzić o działania wykraczające poza ramy uprawnień bezwzględnych, należących do treści danej służebności – samo przysługiwanie w tym zakresie odrębnych roszczeń ochronnych (zwłaszcza z art. 222 § 2 K.c.) nie powinno wyłączać stosowania art. 303 K.c.
Istotne jest, aby do uchybień dochodziło „przy wykonywaniu” służebności. Wobec powyższego, jak Pan widzi, największą wadą służebności osobistej mieszkania jest to, iż jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które – w przypadku sporu – trudno jest usunąć, albowiem jest ono dożywotnie. Jeżeli uprawniony dobrowolnie nie zrzeknie się tego prawa, a będzie chciał stale zamieszkiwać w nieruchomości, nie będzie Pan w stanie usunąć takiego lokatora.
Konflikt przy sprzedaży domu
Pan Jan, po ustanowieniu służebności mieszkaniowej na rzecz swojej żony, postanowił sprzedać dom z powodu problemów finansowych. Niestety, potencjalni nabywcy rezygnowali z zakupu, obawiając się problemów związanych z obecnością osoby uprawnionej do służebności. Ostatecznie Pan Jan musiał sprzedać nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej, co znacznie pogorszyło jego sytuację finansową.
Służebność utrudniająca remont
Pani Maria ustanowiła służebność mieszkaniową na rzecz byłego męża, aby zabezpieczyć jego sytuację życiową. Gdy postanowiła przeprowadzić generalny remont domu, były mąż sprzeciwiał się zmianom, twierdząc, że naruszają jego komfort. Spór doprowadził do długotrwałej batalii sądowej i znaczącego opóźnienia w pracach.
Blokada w razie konfliktu rodzinnego
Pan Tomasz, po rozwodzie, pozostawił byłej żonie prawo do zamieszkania w domu na podstawie służebności. Po latach relacje między nimi uległy pogorszeniu. Była żona zaczęła utrudniać życie Tomaszowi i jego nowej rodzinie, powołując się na swoje prawo do swobodnego korzystania z części domu. Doprowadziło to do napięć, a Tomasz nie miał prawnych możliwości szybkiego rozwiązania problemu.
Ustanowienie służebności mieszkaniowej na rzecz żony może prowadzić do szeregu komplikacji prawnych i praktycznych. Służebność ta jest trudna do zniesienia, ponieważ wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej lub jej dobrowolnego zrzeczenia się. Może to utrudnić sprzedaż nieruchomości, przeprowadzenie remontów czy zarządzanie domem w przypadku konfliktu rodzinnego. Choć w niektórych sytuacjach istnieje możliwość zamiany służebności na rentę, proces ten jest skomplikowany i wymaga wykazania rażących uchybień po stronie uprawnionego. Dlatego przed podjęciem decyzji o ustanowieniu służebności warto dokładnie przeanalizować konsekwencje i rozważyć alternatywne sposoby zabezpieczenia interesów małżonka.
Jeśli stoisz przed trudną decyzją dotyczącą ustanowienia służebności mieszkaniowej lub masz wątpliwości związane z zarządzaniem nieruchomością, skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i rzetelne wsparcie w zakresie prawa cywilnego, majątkowego i rodzinnego. Nasze usługi pozwolą Ci podjąć świadome decyzje i uniknąć kosztownych błędów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną konsultację dostosowaną do Twojej sytuacji.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika