Konflikt z sąsiadem o drogę dojazdową

Służebność gruntowa

Sprawa nie jest tak jednoznaczna, jakby mogło się wydawać. Z Pana opisu wynika, iż na gruncie ustanowiona jest służebność drogi (przechodu i przejazdu), ale tylko dla określonych działek – jak wynika z opisu, Pana to nie dotyczy. Służebność może być ustanowiona w drodze:

• umowy,
• orzeczenia sądowego,
• decyzji administracyjnej.

Służebność gruntową można także nabyć w drodze zasiedzenia (o czym niżej). Służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które można nabyć przez zasiedzenie. Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego zachowanie właściciela nieruchomości, dające się określić jako posiadanie służebności, tj. korzystanie z cudzej nieruchomości tak jakby przysługiwała mu służebność, prowadzi do zasiedzenia tylko wtedy gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia

Przyjmuje się, że urządzenie ma stanowić wytwór celowego działania człowieka, czyli innymi słowy ma powstać w wyniku pracy ludzkiej. Co do zasady uważa się, iż ma ono być wykonane przez posiadacza służebności (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 24 maja 1974 r.; sygn. akt III CRN 94/74; OSNCP 1975 r. nr 6, poz. 94). Nie ulega więc wątpliwości, że za urządzenie nie może być uznana np. droga czy ścieżka, powstała przez stałe przechodzenie czy przejeżdżanie tą samą trasą. Do uznania jej za urządzenie, w rozumieniu art. 292 Kodeksu cywilnego, konieczne byłoby np. utwardzenie, budowa mostku, położenie rur, zbudowanie nasypu, itp. Z powyższego warunku wynika także, że przedmiotem zasiedzenia mogą być wyłącznie służebności czynne.

Nabycie służebności przez zasiedzenie

Do nabycia służebności przez zasiedzenie stosuje się poza tym przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie, takie same są więc terminy i uzależnienie ich długości od dobrej lub złej wiary (30 lat). Ustanie służebności następuje:

1. Wskutek jej niewykonywania przez 10 lat (art. 293 Kodeksu cywilnego). W przypadku służebności czynnej będzie to oznaczać brak korzystania z nieruchomości sąsiedniej, w przypadku zaś służebności biernych za niewykonywanie uważa się istnienie na nieruchomości czynnej stanu sprzecznego z treścią służebności (np. budynku zasłaniającego światło). W literaturze panuje spór, czy w ten sposób może wygasnąć służebność drogi koniecznej. Zgodnie z dominującym poglądem, służebność drogi koniecznej utrzymuje się tak długo, jak istnieją przesłanki jej ustanowienia, gdyż zastosowanie art. 293 kodeksu cywilnego byłoby sprzeczne z istotą tego rodzaju służebności (tak W. Kocon, Droga konieczna, 1977 r. s. 93–94, pogląd ten reprezentuje też S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 845). Należy jednak wskazać, iż niewykonywanie przez 10 lat służebności drogi koniecznej najczęściej świadczyć będzie o tym, że utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. W konsekwencji właściciel nieruchomości obciążonej może wówczas wystąpić o zniesienie takiej służebności na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego.
2. Zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:
   • Za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 kodeksu cywilnego). Uważa się, że przepis ten nie dotyczy służebności drogi koniecznej (S. Rudnicki, Prawo…, s. 844).
   • Bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 Kodeksu cywilnego (np. gdy nieruchomość władnąca uzyskała dogodny dostęp do drogi publicznej).
3. Zniesienia służebności w uchwale rady gminy o scaleniu lub podziale nieruchomości, jeśli służebność ustanowiona na nieruchomościach objętych scaleniem lub podziałem stała się zbędna do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości (art. 105 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W praktyce będą to sytuacje podobne do objętych treścią art. 294 i 295 kodeksu cywilnego.
4. Konfuzji, tzn. połączenia w jednej osobie własności nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.
5. Działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (czyli nabycia nieruchomości obciążonej w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której nie została wpisana obciążająca nieruchomość służebność).
6. Upływu terminu, na jaki została ustanowiona.

Ponadto, jeżeli służebność jest służebnością osobistą, ustaje ona także w razie:

1. śmierci uprawnionego;
2. przejścia własności nieruchomości władnącej na inną osobę niż uprawniony.

Ustanie służebności

Z powyższych uwag wynika, że ustanie służebności jest pojęciem najszerszym i obejmuje każdy przypadek, kiedy służebność przestaje z jakiegokolwiek powodu istnieć. Pojęcia wygaśnięcia i zniesienie służebności odnoszą się natomiast do określonych przyczyn ustania służebności. Pojęcie wygaśnięcia zarezerwowane jest dla ustania służebności:

1. na skutek jej niewykonywania przez lat 10,
2. na skutek tzw. konfuzji,
3. w wyniku działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (na skutek zrzeczenia się służebności przez uprawnionego,
4. w przypadku służebności osobistych, wygaśnięcie powoduje też śmierć uprawnionego.

Pojęcie wygaśnięcia odnosi się więc do sytuacji, kiedy ustanie następuje w wyniku sprecyzowanych w ustawie okoliczności, bez konieczności wydania orzeczenia sądu czy podejmowania jakiejś innej czynności. Zajście którejś z podanych okoliczności powoduje więc zawsze koniec istnienia danej służebności, a jeżeli dojdzie do procesu sądowego, wydany w nim wyrok jedynie stwierdzi ten stan rzeczy (będzie tzw. wyrokiem deklaratywnym).

Pojęcie zniesienia dotyczy natomiast sytuacji, kiedy służebność nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej Chodzi tu więc w pierwszym rzędzie o powołane wyżej przypadki, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków lub utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Zniesienie wymaga wówczas inicjatywy właściciela nieruchomości obciążonej, który może wystąpić z odpowiednim żądaniem do właściciela nieruchomości obciążonej i dopiero zgoda tego ostatniego na ustanie służebności (wyrażona w jednostronnym oświadczeniu woli o zrzeczeniu się służebności lub w umowie z właścicielem nieruchomości obciążonej, co ma miejsce zwłaszcza, gdy zniesienie następuje za wynagrodzeniem) lub wyrok sądu sprawiają, że służebność ustaje. Orzeczenia sądowe są wtedy konstytutywne.

Nieco inaczej jest tylko w tzn. zniesieniu służebności w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale, gdyż nie jest wtedy wymagany jakikolwiek wniosek właścicieli nieruchomości obciążonych, analogiczna jest jednak przyczyna zniesienia, którą jest zbędność służebności do korzystania z nieruchomości władnących, jak również i to, że służebność nie ustaje z tego powodu automatycznie, tylko koniecznie jest podjęcie przez radę gminy odpowiedniej uchwały. Wydaje się, że bliskie pojęciu zniesienia jest też zwolnienie nieruchomości od służebności, o którym mowa w art. 290 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności

Sprawy o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, jej wygaśnięcie i zniesienie należą zawsze do postępowania procesowego, także gdy dotyczą służebności drogi koniecznej.

Warto wspomnieć o tym, że nawet po wygaśnięciu służebności gruntowej, jeżeli jest ona wpisana do księgi wieczystej, dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych istnieją konsekwencje prawne jej istnienia, mianowicie nabywca nieruchomości władnącej może nadal nabyć tą służebność (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 8 kwietnia 1983 r.; sygn. akt III CZP 8/83; OSNCP 1983 r. nr 11 poz. 173).

Nie wiem, czy służebność wpisana jest do księgi wieczystej. Jeśli nie, mogła zostać zniesiona. Jeśli zaś była wpisana do KW, zmiana mapy nic nie da. Każdy, komu zostanie naruszona możliwość dojazdu tą drogą – a ma zapewnione prawo przejazdu i przechodu – może żądać sądownego przywrócenia posiadania służebności. Pan zasadniczo – aby korzystać z drogi – powinien wystąpić do sądu o obciążenie sąsiedniej nieruchomości, stanowiącej drogę – służebnością drogową.

Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 Kodeksu cywilnego), to znaczy praw, które, w przeciwieństwie do prawa własności, dają jedynie ograniczone prawo do rzeczy (w przypadku służebności może nią być tylko nieruchomość). Wedle art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego jej treścią jest więc możliwość obciążenia nieruchomości (tzw. nieruchomości obciążonej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega:

• bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
• bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
• bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (zobacz art. 140 i nast. kodeksu cywilnego).

W każdym przypadku ustanowienie służebności nastąpić może tylko w celu zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Uregulowanie kwestii korzystania z cudzej własności poprzez ustanowienie służebności

Służebność nie została ustanowiona na rzecz Pana działki, sąsiad nie musi tolerować Pana obecności i Pana przejazdu. Musi Pan uregulować kwestię korzystania z cudzej własności poprzez ustanowienie służebności.

Służebność ta uregulowana jest w art. 145 Kodeksu cywilnego, znajdującym się wśród przepisów o tzw. prawie sąsiedzkim (art. 140–154). Oprócz tych regulacji stosuje się do niej oczywiście ogólne przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 244–251 Kodeksu cywilnego) oraz przepisy o służebnościach Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:

• nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
• nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Jeżeli zachodzi jeden z tych przypadków, to trudno sobie wyobrazić, by nie był spełniony, wynikający z art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego, warunek konieczności zwiększenia, przez ustanowienie służebności, gospodarczej użyteczności nieruchomości władnącej. Tak więc generalnie nie trzeba już wtedy badać, czy został spełniony ten warunek konieczny do tego, by można było ustanowić służebność.

Przeprowadzenie drogi koniecznej

Jak nakazuje art. 145 § 2 zdanie pierwsze, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Oznacza to np., że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r.; sygn. akt III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724). Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.

Z treści art. 145 Kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 Kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; sygn. akt III CZP 44/85; OSNCP 1986 r. nr 7–8, poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; sygn. akt II CKN 786/98; OSNC 2000 r. nr 2, poz. 34).

Obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej

Sformułowania użytego w Kodeksie cywilnym nie wolno jednak rozumieć zbyt szeroko, ponieważ obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej stanowi ograniczenie znajdującego się pod ochroną Konstytucji prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej (zobacz art. 64 Konstytucji). W związku z powyższym nie można twierdzić, że istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, bo dostęp uzyskany dzięki służebności byłby wygodniejszy, np. dlatego, że łączyłby nieruchomość z innym odcinkiem drogi publicznej niż przylegający do nieruchomości, dla której miałaby być ustanowiona służebność. Zasadniczo przyjąć należy, iż tylko wyjątkowo niedogodne połączenie z drogą publiczną uzasadnia żądanie ustanowienia drogi koniecznej. Trzeba również podkreślić, że żądanie takie nie jest uzasadnione wtedy, gdy co prawda dostęp do drogi publicznej nie istnieje lub jest nieodpowiedni, ale właściciel może sobie taki dostęp zapewnić lub dostęp istniejący uczynić odpowiednim (np. wykonać prace przystosowujące istniejący dostęp do swoich potrzeb). Ważne jest więc, by w konkretnej sytuacji najpierw zbadać, czy faktycznie nie ma żadnej możliwości wyznaczenia przez właściciela nieruchomości odpowiedniego dostępu na jego własnej nieruchomości.

Podobnie będzie, jeśli brak lub nieodpowiedniość dostępu są rezultatem działalności właściciela nieruchomości, np. w wyniku wzniesienia przez niego budynku, którego usytuowanie uniemożliwia dostęp do drogi publicznej (zobacz np. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 września 1998 r.; sygn. akt III CKN 609/97; OSNC 1999 r. nr 3, poz. 55). Nie ma znaczenia także to, że w sytuacji usytuowania działki przy drodze publicznej nie ma np. dojazdu, jeżeli jest zapewniony swobodny dostęp pieszy (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 1997 r.; sygn. akt I CKN 55/96; niepublikowany).

Pojęcie drogi publicznej

Pojęcie drogi publicznej zdefiniowane jest w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z art. 2 tej ustawy drogami publicznymi są drogi : krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Brak bezpośredniego dostępu do drogi, która nie jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, nie uzasadnia jednak ustanowienia służebności drogi koniecznej (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 22 listopada 1982 r.; sygn. akt III CZP 44/82; OSNCP 1983 r. nr 5–6, poz. 70).

Jak wyżej wskazano, służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona dla nieruchomości, która nie posiada odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu więc o sytuację, gdy brak odpowiedniego dostępu z jednej nieruchomości do położonych na innej nieruchomości budynków gospodarskich, które „należą” do pierwszej nieruchomości. Należy zaznaczyć, że nie uzasadnia żądania wyznaczenia drogi koniecznej przypadek, w którym co prawda brak jest odpowiedniego dostępu do innych nieruchomości, należących do właściciela nieruchomości, domagającego się wyznaczenia drogi, lecz nie ma na nich budynków gospodarczych (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 listopada 1999 r.; sygn. akt III CKN 467/98; OSNC 2000 r. nr 5, poz. 102).

Co do rozumienia pojęcia „należenia”, wypada  przyjąć za trafny pogląd (S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 837), że aby uznać dane budynki za należące do nieruchomości, na rzecz której ma być ustanowiona służebność:

• po pierwsze, właściciel tej nieruchomości powinien być również właścicielem budynków, lub przynajmniej mieć do nich tytuł prawny, charakteryzujący się trwałością,
• po drugie, budynki te muszą być konieczne do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Często warunki te będą spełnione w przypadku połączenia w jednej księdze wieczystej dwóch niegraniczących ze sobą nieruchomości, dlatego, że stanowią gospodarczą całość (zobacz art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

W art. 145 Kodeksu cywilnego brak jest definicji „budynku gospodarczego”. Przyjmuje się, że wymóg gospodarczego przeznaczenia spełniają wszelki budynki służące takim celom, w tym także mieszkalne, natomiast samo pojęcie „budynku” określa się w nawiązaniu do art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Służebność drogi koniecznej ustanowiona jako służebność osobista

Zgodnie z art. 146 Kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej może być także ustanowiona jako służebność osobista (stosuje się do niej art. 296–305 kodeksu cywilnego), jeżeli z żądaniem wystąpi samoistny posiadacz (a nie właściciel) nieruchomości posiadającej nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Ponieważ służebność ta jest wtedy służebnością osobistą, jest ona niedziedziczna i nie można przenieść uprawnień do jej wykonywania. Wygasa ona również w razie ustania posiadania i przeniesienia posiadania na inną osobę.

Jeśli potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika z podziału nieruchomości, co często się zdarza w praktyce (np. jedna z nieruchomości powstałych z podziału nie ma dostępu do drogi publicznej), droga konieczna winna być co do zasady poprowadzona przez grunty, które były przedmiotem podziału, chyba że byłoby to nieracjonalne z gospodarczego punktu widzenia (zobacz art. 145 § 2 zdanie drugie Kodeksu cywilnego).

Należy nadmienić, że przepisy dotyczące drogi koniecznej stosuje się także do sytuacji, w której istnieje konieczność doprowadzenia przewodów wodociągowych czy elektrycznych. W orzeczeniu z 30 sierpnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 73/91; OSNCP 1992 r. nr 4, poz. 53) Sąd Najwyższy stwierdził, że możliwość wyznaczenia drogi koniecznej, w przypadku braku połączenia z siecią elektryczną, istnieje także w przypadku, gdy nieruchomość, która nie ma takiego połączenia, nie jest zabudowana.

Przepisów o drodze koniecznej nie należy natomiast stosować do sytuacji, w których nie chodzi o brak dostępu (do drogi lub do innych swoich budynków), np. do ustanowienia służebności czerpania wody ze studni położonej na sąsiedniej nieruchomości. Dopóki Pan nie ureguluje kwestii możliwości korzystania z tej drogi – zasadniczo nie może z niej Pan korzystać. Sąsiad może ograniczyć korzystanie z drogi dla właścicieli działek uprawnionych np. poprzez założenie bram i daniem im kluczy.

Odpowiadając na Pana pytanie – sąsiad może decydować o swojej własności z uwzględnieniem praw osób uprawnionych do korzystania z przejazdu – przejazd zapewnić im musi. Nie może za to – o ile ustanowiona jest służebność – uniemożliwić im dojazdu do swoich działek. Ale to uprawnienie dotyczy tylko właścicieli działek, na których rzecz ustanowiono służebność.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.