Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Kilka lat temu, kiedy wychodziłam za mąż, moja mama przekazała mi w darowiźnie dom, zachowując dożywotnią służebność mieszkania w nim (załączam umowę darowizny i umowę ustanowienia służebności). Niedawno się rozwiodłam. Chciałabym teraz sprzedać dom, kupić mamie mieszkanie w bloku i z pozostałej kwoty spłacić byłego męża (inaczej nie byłoby mnie na to stać). Niestety mama się temu sprzeciwia. Co mogę zrobić? Czy możliwe jest np. zniesienie służebności i zapłata jakiegoś wynagrodzenia?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Powództwo o zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy oraz zapoznaniu się z przesłaną przez Panią dokumentacją stwierdzić należy, że najlepszym rozwiązaniem byłoby dojście z Pani mamą do porozumienia w zakresie zamiany nieruchomości objętych służebnością, gdyż w przeciwnym wypadku byłaby Pani zmuszona do skierowania sprawy do sądu – tj. wystąpienia przeciwko mamie z powództwem o zniesienie służebności za wynagrodzeniem.

Omawiając niniejszą sprawę, w pierwszej kolejności należy wskazać na fakt, że umowa darowizny objęła postanowienie o ustanowieniu przez Panią służebności osobistej (zbliżonej do służebności mieszkania) na rzecz Pani mamy, a nie dożywocia, co jest znaczącą różnicą.

W związku z powyższym należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 297 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.

Dlatego też w tym zakresie należałoby rozważyć skorzystanie przez Panią z przepisu art. 294 K.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej (tu odpowiednio – osobistej) za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że stosowalność powyższego przepisu do służebności mieszkania, a do takiej zbliżona jest omawiana służebność, jest w doktrynie sporna. Przeciwko stosowaniu tego przepisu opowiada się A. Wąsiewicz (System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Wrocław 1977, s. 720), za jego stosowaniem zaś – E. Gniewek (Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2010). Uznać należy jednak za przeważającą linię aprobującą stosowanie przywołanego przepisu również do służebności osobistych.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Proces o zniesienie służebności

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem oznaczałoby powstanie po Pani stronie co do zasady wypłatę określonej kwoty na rzecz mamy, przy czym duże znaczenie w tym zakresie miałaby zapewne kwota wartości tej służebności, ustalona już w umowie darowizny, zgodnie z którą roczna wartość służebności wynosi 400 zł; w świetle przepisów podatkowych obowiązujących w momencie ustanowienia darowizny zwaloryzowana wartość tych świadczeń wynosiła 6000 zł.

Powyższy fakt wydaje się zarazem stanowić silny argument, którego może Pani użyć w rozmowach z mamą. Godząc się na Pani warunki, mama otrzymałaby bowiem możliwość zamieszkania w nowym miejscu (w wykupionym przez Panią mieszkaniu w bloku), a skierowanie przez nią sprawy do sądu oznaczałoby ryzyko, że sędzia uwzględniając Pani racje, tj. rozwiązując służebność za wynagrodzeniem, przyzna jej w zasadzie niewielką kwotę oscylującą w granicach wymienionej kwoty 6000 zł, która z oczywistych względów byłaby niewystarczająca do zapewnienia jej należytych warunków mieszkaniowych.

W tego typu sprawach należy mieć na uwadze jednak i zasady współżycia społecznego, w świetle których sąd mógłby uznać, że Pani żądanie zniesienia służebności kłóci się z tymi zasadami (w szczególności jeżeli Pani mama nie jest w stanie sobie sama zapewnić nowego lokum), a zatem – że nie jest dopuszczalne rozwiązanie przedmiotowej służebności.

Jednakże jeżeli w ramach procesu o zniesienie służebności zaproponowałaby Pani mamie wynagrodzenie w formie mieszkania w bloku, a ona nie wyraziłaby na to zgody, sąd mógłby z kolei, mając na uwadze Pani obecną sytuację, uznać jej odmowę za nadużycie prawa i znieść służebność.

Sprawa ta nie jest sprawą ani prostą, ani łatwą do poprowadzenia, dlatego też w interesie wszystkich stron byłoby dojście do porozumienia polubownego, a gdyby chciała się Pani zdecydować na proces sądowy, to zasadne byłoby skorzystanie przez Panią w tym zakresie z pomocy adwokata lub radcy prawnego.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Rozbudowa domu

Pan Jan odziedziczył dom po rodzicach. Na sąsiedniej działce, należącej do jego siostry, ustanowiona była służebność przechodu i przejazdu, umożliwiająca dojazd do jego posesji. Pan Jan planuje rozbudowę domu, która uniemożliwi korzystanie z dotychczasowej drogi dojazdowej. Siostra nie zgadza się na zmianę trasy przejazdu. W tej sytuacji pan Jan może wystąpić do sądu o zniesienie dotychczasowej służebności za wynagrodzeniem, oferując siostrze ustanowienie nowej służebności, np. poprzez inną część działki, lub wypłacając jej odszkodowanie za utrudnienia związane ze zmianą.

 

Zmiana charakteru nieruchomości

Pani Anna jest właścicielką działki rolnej, na której ustanowiona jest służebność czerpania wody ze studni na rzecz sąsiedniej posesji. Wraz z rozwojem urbanizacji, jej działka została przekształcona w teren budowlany. Pani Anna planuje budowę osiedla domów jednorodzinnych, co uniemożliwi dalsze korzystanie ze studni. W takiej sytuacji pani Anna może wystąpić do sądu o zniesienie służebności za wynagrodzeniem, oferując sąsiadowi alternatywne źródło wody, np. podłączenie do sieci wodociągowej, lub wypłacając mu stosowne odszkodowanie.

 

Znaczące pogorszenie sytuacji finansowej

Pan Piotr nabył nieruchomość obciążoną służebnością osobistą mieszkania na rzecz starszej pani. Po kilku latach pan Piotr stracił pracę i znalazł się w trudnej sytuacji finansowej. Utrzymanie nieruchomości stało się dla niego zbyt dużym obciążeniem. W tej sytuacji, argumentując znacznym pogorszeniem swojej sytuacji materialnej, pan Piotr może wystąpić do sądu o zniesienie służebności za wynagrodzeniem, oferując starszej pani np. jednorazową wypłatę rekompensaty lub pomoc w znalezieniu alternatywnego lokum. Sąd, analizując sytuację obu stron, rozważy, czy zniesienie służebności jest uzasadnione i ustali wysokość wynagrodzenia.

Podsumowanie

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem jest możliwe, gdy wskutek zmiany okoliczności służebność staje się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a jednocześnie nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. W takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić do sądu z żądaniem zniesienia służebności, oferując jednocześnie stosowne wynagrodzenie. Sąd, rozpatrując sprawę, bierze pod uwagę interesy obu stron oraz zasady współżycia społecznego. Kluczowe jest wykazanie, że zaszła istotna zmiana stosunków, która uzasadnia zniesienie służebności.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie zniesienia służebności, podziału majątku, spraw spadkowych lub innych kwestii cywilnych? Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i rzetelną pomoc prawną bez wychodzenia z domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Krzysztof Bigoszewski

O autorze: Krzysztof Bigoszewski

Adwokat, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Aplikację adwokacką ukończył przy Pomorskiej Izbie Adwokackiej w Gdańsku. Doświadczenie zdobywał w renomowanych trójmiejskich kancelariach prawniczych oraz udzielając porad prawnych przez internet. Świadczy pomoc prawną z zakresu obrotu gospodarczego, w tym zamówień publicznych i procesu inwestycyjnego, prawa pracy, ubezpieczeń i odszkodowań oraz szeroko rozumianego prawa rzeczowego, rodzinnego, spadkowego i karnego, jak również egzekucji i spraw z zakresu prawa administracyjnego.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »