Opłata za przyłącze do kanalizacji gminnej na działce należącej do PKP

Pobieranie pożytków z rzeczy własnej: odpłatna służebność

Ryzyko niepowodzenia – w zakresie przez Pana oczekiwanej nieodpłatności – wiąże się z dwoma zagadnieniami z zakresu prawa w Polsce obowiązującego.

Pierwszym jest jedno z uprawnień właścicielskich wskazanych w treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Chodzi o uprawnienie do pobierania pożytków z rzeczy własnej; w przypadku „gruntów kolejowych” (czasem bez uregulowanego stanu prawnego) uprawnienie to wykonuje jakaś „spółka kolejowa”. Z tym wiąże się możliwość ustanowienia służebności odpłatnie albo nieodpłatnie; w przypadku odpłatnego ustanowienia służebności w grę może wchodzić świadczenie należne jednorazowo albo cyklicznie (np. raz do roku) – niestety, także w tym aspekcie ustawodawca doprowadził do czegoś, co można nazwać „wolnoamerykanką”, czyli czymś, co preferuje silniejszego, np. silniejszego ekonomicznie.

Udostępnienie nieruchomości: dzierżawa, najem, służebność

Drugim zagadnieniem jest to, że spółki prawa handlowego (w tym należące do Skarbu Państwa oraz do jednostek samorządu terytorialnego) powinny dążyć do osiągania, a nawet do maksymalizacji zysku. Skoro jest okazja, to „łapie się pieniądze”. W przypadku „spółek kolejowych” dodatkowo trzeba uwzględniać wysokie koszty funkcjonowania. Dlatego proszę mieć na uwadze, że nieruchomości, np. grunty, mogą być udostępniane innym osobom (w rozumieniu art. 140 K.c.) trwale nie tylko na podstawie służebności (art. 285 i następne K.c.). W grę może wchodzić także umowa prawa cywilnego, np. umowa dzierżawy. Trzeba wziąć pod uwagę, że skoro czynsz (np. czynsz najmu lub czynsz dzierżawny) wolno podnosić, także w przypadku najmu lokali mieszkalnych, to tym bardziej w grę wchodzić może zmiana (w tym podwyżka) opłaty okresowo (cyklicznie) należnej w związku z udostępnieniem nieruchomości (w tym udostępnieniem jej na podstawie służebności gruntowej).

Służebność przesyłu dla instalacji głównych, grunty spółki PKP

Służebności zaliczają się do ograniczonych praw rzeczowych (zwanych także „prawami na rzeczy cudzej”). Służebności – w tym służebności gruntowe (np. dotyczącą przyłącza służebność) mogą być ujawniane w księgach wieczystych. Z wnioskowaniem o ujawnianie praw (np. służebności) w księgach wieczystych wiąże się obowiązek uregulowania opłat sądowych. Jeżeli służebność zostaje ustanowiona w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.), to trzeba zapłacić taksę notarialną.

Do ustanowienia służebności może dojść również na drodze sądowej. Oczywiście, wolno Panu wystąpić o obciążenie tamtej służebności służebnością gruntową; w przypadku instalacji głównych regułą jest ustanawianie służebności przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.), zaś przeprowadzanie przyłączy przez cudze nieruchomości związane jest na ogół z ustanowieniem służebności gruntowej – o ile dochodzi do jej ustanowienia. Wynik sprawy sądowej (podobnie jak i innego rodzaju postępowania) może zależeć od różnych czynności. Chodzić może np. o odpowiednią aktywność (albo niedostatek takowej aktywności) – art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), w przypadku spraw cywilnych. Duże znaczenie może mieć wywiązanie się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Proszę zastanowić się, tytułem przykładu, nad możliwością wykazania przez Pana, że dotychczas podłączeni do sieci właściciele nieruchomości nie płacili za przeprowadzenie lub funkcjonowanie przyłącza na owej nieruchomości. W grę mogło wchodzić np. zapłacenie jednorazowo (chociażby w ramach wcześniej uregulowanych kosztów przyłączenie do sieci). Byłoby dobrze, gdyby udało się Panu wykazać to, że w przeszłości (np. w czasie powstawania instalacji głównej) ktoś dokonał opłaty jednorazowej.

Wynik postępowania może być częściowo korzystny i częściowo niekorzystny dla danej strony. W grę może wchodzić np. ustanowienie służebności (obciążającej tamtą nieruchomość), ale na warunkach finansowych dla Pana niekorzystnych, np. z obowiązkiem regulowania opłat cyklicznie (nawet gdyby były one nieco niższe od kwoty dotychczas żądanej od Pana).

Wezwanie do próby ugodowej ustanowienia służebności gruntowej przez PKP

Proponuję rozważyć zawezwanie określonego podmiotu do próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) – przed sądem rejonowym (właściwym dla wyzwanego). W wezwaniu należałoby przedstawić swą propozycję ugodową popartą przemyślaną argumentacją. Dodam, że ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa.

Pańskim celem powinno być ustanowienie służebności gruntowej przypisanej do Pańskiej nieruchomości. Bowiem dożywotnio przysługiwać mogą służebności osobiste (art. 296 i następne K.c.) – dożywotnio z uwagi na życie osoby uprawnionej w taki sposób do korzystania z cudzej nieruchomości. Nieruchomości gruntowe (dość często dotyczące umieszczenia przyłącza) dotyczą relacji między każdoczesnym właścicielem nieruchomości władnącej a każdoczesnym właścicielem nieruchomości obciążonej. Dziedziczenie, umowy przenoszące własność lub inne „zmiany personalne” nie powinny zmieniać niczego w zakresie samej służebności gruntowej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼