Plan budowy garażu i problem z linią energetyczną
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Przed 24 laty kupiliśmy działkę budowlaną, na której znajduje się słup oraz linia energetyczna przebiegająca nad działką. Niedługo potem uzyskaliśmy pozwolenie na wybudowanie domu w zabudowie bliźniaczej. Inwestycja była zrealizowana częściowo. W 2008 roku wystąpiliśmy o zmianę projektu i otrzymaliśmy nowe pozwolenie na budowę. Obecnie chcieliśmy wybudować garaż, lecz zakład energetyczny postawił warunek, że planowana inwestycja musi znajdować się w odległości minimum 6 m od linii elektrycznej, w praktyce budowa garażu staje się niemożliwa, bo działka jest zbyt wąska. Linia SN została wybudowana przed 1970 rokiem, nie wiem, jaki jest jej stan prawny. ZE nie podpisywał z nami żadnej umowy służebności przesyłu, w księgach wieczystych również nie ma żadnych wpisów. Z aktu notarialnego wynika, że poprzedni właściciel również nie posiadał żadnej umowy, gdyż oświadczył, iż nieruchomość nie jest obciążona. Pytanie jest takie: czy mogę żądać od ZE przebudowy linii napowietrznej na kablową i umieszczenia jej w granicach działki, tak abym mogła swobodnie korzystać ze swojej własności, ewentualnie o zmianę ich stanowiska w kwestii odległości od planowanej inwestycji?
Umiejscowienie urządzeń energetycznych uniemożliwia właścicielowi prowadzenie działań inwestycyjnych
Sprawa nie jest tak oczywista. Na zdemontowanie linii nie ma co liczyć. Na jej przebudowę – być może, ale wymaga to ustalenia wielu zmiennych.
Niewątpliwie umiejscowienie urządzeń energetycznych uniemożliwia właścicielowi prowadzenie działań inwestycyjnych zmierzających do realizacji budownictwa. W związku z powyższym ma Pan prawo domagać się – na podstawie art. 222 § 2 K.c., przywrócenia stanu zgodnego z prawem – czyli przywrócenie właścicielowi stanu niezakłóconego władztwa nad rzeczą i wyeliminowanie władztwa osoby nieuprawnionej.
Konieczne będzie – jeśli dojdzie do sprawy sądowej – uzyskanie opinii biegłego w zakresie orzeknięcia, czy przebudowa nie będzie stanowiła ograniczenia czy uniemożliwienia odbioru prądu innym kontrahentom (odbiorcom), czyli ustalenia tego, czy żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem jest nadużyciem prawa w rozumieniu art. 5 K.c.
Nadużycie prawa zachodzi wówczas, gdy uprawniony, wykonując swoje prawo, działa sprzecznie z zasadami dobrej wiary lub używa prawa niezgodnie z celem, ze względu na który prawo mu służy (art. 5 K.c.). Jednocześnie chodzi o działanie, które formalnie mieści się w sferze możliwości postępowania zakreślonej przez normę prawną regulującą dany typ prawa podmiotowego, ale nie może być uznane za jego wykonywanie, a przeciwnie – za działanie bezprawne, niekorzystające z ochrony prawa.
Jeśli nie będzie przeszkód – sąd może nakazać przebudowę linii.
Zobacz też: Zmiana linii napowietrznej na kablową
Nabycie przez przedsiębiorstwo przesyłowe służebności gruntowej przez zasiedzenie
Problemem jest także ewentualne zasiedzenie. Zgodnie z treścią przepisu art. 352 § 1 K.c. – kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Posiadanie to, w myśl art. 292 K.c., może prowadzić do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega ono na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Oznacza to, że ostatnio powołany przepis samodzielnie określa charakter posiadania służebności gruntowej jako przesłanki nabycia jej przez zasiedzenie. Przesłanką tą jest posiadanie służebności polegające na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia znajdującego się na cudzej nieruchomości w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność.
Chodzi tu więc o korzystanie z nieruchomości będące przejawem władztwa nad nią w zakresie, w jakim uprawnia do niego służebność gruntowa. Władztwo to kwalifikuje się, zgodnie z art. 336 K.c., jako posiadanie zależne nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2006 r., IV CSK 149/05, LEX nr 258681 i postanowienie z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 171/08, OSNC 2010, nr 1, poz. 15).
Jak pozbyć się słupa energetycznego uniemożliwiającego inwestycję?
Warto wystosować pismo wzywające do rozwiązania spornej kwestii, proponując bądź wykup działki przez zakład energetyczny, bądź likwidację słupów, czy ułożenie linii kablowej w ziemi w miejscu umożliwiającym inwestycję. Potem, w zależności od stanowiska zakładu energetycznego, można podejmować dalsze kroki.
Jeśli chodzi o odstępstwa od warunków technicznych, to są możliwe jedynie wyjątkowo. Udzielenie pozwolenia na budowę z uwzględnieniem odstępstw może być uzasadnione koniecznością przystosowania inwestycji do wymogów planu zagospodarowania przestrzennego, nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Odstępstwa są uzasadnione potrzebą zabudowania działki trudnej do zagospodarowania tak z uwagi na ww. wymogi planu, jak również na gabaryty działki obciążonej usytuowaniem linii energetycznej.
Przykłady
Historia pana Romana z Łodzi
Pan Roman odziedziczył działkę budowlaną po ojcu. Planował wybudować na niej niewielki warsztat z garażem, jednak okazało się, że przez środek działki przebiega linia średniego napięcia, postawiona jeszcze w latach 60. XX wieku. Zakład energetyczny zażądał zachowania sześciometrowego odstępu od linii, co praktycznie uniemożliwiało jakąkolwiek budowę na działce o szerokości 10 metrów. W księgach wieczystych nie było żadnej informacji o służebności przesyłu. Pan Roman postanowił wezwać zakład energetyczny do dobrowolnego ustanowienia służebności i wypłaty odszkodowania, a w dalszej kolejności złożył pozew o nakaz przebudowy linii na podziemną. Sprawa zakończyła się ugodą i przesunięciem linii poza obręb działki.
Przypadek pani Elżbiety z Małopolski
Pani Elżbieta kupiła działkę z myślą o budowie domu jednorodzinnego z garażem. Już na etapie projektowania okazało się, że przez narożnik działki biegnie stara linia napowietrzna bez żadnego ujawnienia w dokumentach. Przez brak wpisów w KW i brak jakiejkolwiek umowy ZE nie mógł wykazać prawa do korzystania z działki. Mimo to odmówił zgody na jakiekolwiek odstępstwo od minimalnej odległości budowli od przewodów. Pani Elżbieta złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych, powołując się na trudne położenie działki i fakt, że linia energetyczna nie została nigdy ujawniona. Decyzja była pozytywna, ale inwestorka i tak podjęła rozmowy z ZE o przebudowie linii, z powołaniem się na art. 222 § 2 K.c., co finalnie udało się zrealizować po uzyskaniu opinii biegłego.
Małżeństwo Nowaków z okolic Poznania
Państwo Nowakowie kupili działkę budowlaną, na której postawili dom bliźniaczy. Po kilku latach chcieli dobudować garaż, jednak ZE poinformował ich, że inwestycja może naruszać strefę ochronną linii średniego napięcia. Linia ta, choć istniała od lat 70., nie była objęta żadną służebnością, ani nie została ujawniona w KW. Z pomocą prawnika Nowakowie skierowali do zakładu pismo z żądaniem dobrowolnego uregulowania stanu prawnego i wypłaty rekompensaty lub przesunięcia linii. Zakład odmówił, powołując się na możliwe zasiedzenie służebności. W odpowiedzi małżeństwo wystąpiło do sądu o ustalenie braku służebności i naruszenia ich prawa własności. Sprawa trwała dwa lata, ale zakończyła się korzystnym wyrokiem – sąd nakazał uregulowanie stanu prawnego i zobowiązał ZE do zawarcia umowy służebności przesyłu za wynagrodzeniem.
Podsumowanie
Obecność nieujawnionych linii energetycznych na działce może skutecznie uniemożliwić realizację inwestycji budowlanych, nawet jeśli właściciel dysponuje ważnym pozwoleniem na budowę. Brak ustanowionej służebności przesyłu nie oznacza automatycznie, że zakład energetyczny działa bezprawnie – może bowiem dochodzić do nabycia prawa przez zasiedzenie. Właściciel nieruchomości ma jednak prawo domagać się przywrócenia pełnego władztwa nad swoją własnością i – w określonych przypadkach – może dochodzić przebudowy linii, zawarcia umowy służebności czy odszkodowania. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, często z udziałem biegłego i sądu, jednak właściciel nie jest pozbawiony narzędzi prawnych do ochrony swoich interesów.
Oferta porad prawnych
Jeśli zmagasz się z problemem związanym z infrastrukturą energetyczną na swojej działce, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci ustalić stan prawny urządzeń przesyłowych, ocenią możliwość dochodzenia przebudowy linii, przygotują pisma do zakładu energetycznego i wskażą, jak skutecznie dochodzić swoich praw przed sądem. Wszystko szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2006 r., IV CSK 149/05
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 171/08
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Służebność ustanowiona dekady temu, czy można żądać opłat od spadkobierców?
» Granice działek, służebność przejazdu i zasiedzenie, jak bronić swojego gruntu przed decyzjami sądu i gminy?
» Spór o media po latach, czy sąsiad może cofnąć zgodę?
» Czy firma miała prawo położyć światłowód na działce bez zgody właściciela?
» Czy można zasiedzieć prawo do drogi?
Polecamy
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Jakie ryzyko wiąże się z przyłączeniem sąsiada do wodociągu na mojej działce?
- Wynagrodzenie za światłowód przechodzący przez działkę
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Słup elektryczny od ponad 30 lat na działce, czy wystąpić o zapłatę?
- Wycinka drzew pod liniami energetycznymi a odszkodowanie
- Żądanie przesunięcia rur na działce
