Ustanowienie służebności przejazdu

Kogo obciąża obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej?

Ustanawiając na rzecz Pana służebność drogi koniecznej, obciążono nieruchomość sąsiada prawem, którego treść polega na tym, że może Pan korzystać w oznaczonym zakresie (tj. w zakresie prawa przechodu i przejazdu) z nieruchomości sąsiada (art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego, dalej: K.c.). Korzystanie z takiego prawa wiąże się z utrzymywaniem nieruchomości sąsiada w takim stanie, by mógł Pan swoje uprawnienie wykonywać.

Art. 289 § 1 K.c. stanowi, że o ile nie zawarto odmiennej umowy (a rozumiem, że ustanawiając służebność drogi koniecznej, Panowie takiej umowy nie zawierali), obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (tj. Pana). Przepis ten dotyczy takich urządzeń, które są konieczne do wykonywania służebności, a także takich modernizacji i zmian technicznych, których wykonywanie służebności wymaga (por. M. Balwicka-Szczyrba, Komentarz do art. 289 Kodeksu cywilnego, LEX). Za „urządzenie” w rozumieniu tego przepisu rozumie się także utwardzenie nawierzchni wytyczonej drogi (por. orzeczenie SN z dnia 26 listopada 1959 r., I CR 516/59, OSNC 1962, nr 1, poz. 8). Sąd Najwyższy wskazał, że obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (np. utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie (remonty, wymiana nawierzchni, zachowanie w czystości, zapewnienie odpływu wody itp.), stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej (czy przejazd samochodami osobowymi, czy wielotonażowymi ciężarówkami, czy dostęp dla użytku mieszkańców, czy także dla prowadzenia działalności gospodarczej itd.) (wyrok z dnia 15 czerwca 2010 r., II CSK 30/10, Biul. SN 2010, nr 10, s. 14).

Naprawa drogi służebnej a zgoda właściciela nieruchomości

Powyższy przepis stanowi o obowiązkach właściciela nieruchomości władnącej, pośrednio jednak z uwag doktryny i orzecznictwa dotyczących jego wykładni, można wnioskować także o zakresie uprawnień właściciela nieruchomości władnącej, który w celu wykonywania swojego prawa służebności gruntowej, musi zadbać, by urządzenia potrzebne do realizowania służebności były w należytym stanie. Jeśli bowiem warunkiem właściwego korzystania ze służebności obejmującej prawo przechodu i przejazdu jest np. dokonanie niwelacji skarpy czy utwardzenia drogi, właściciel nieruchomości obciążonej nie może sprzeciwić się działaniu właściciela nieruchomości władnącej.

Z drugiej strony trzeba jednakże pamiętać o zakresie ochrony właściciela nieruchomości obciążonej przez nadmierną ingerencją w jego prawo własności, określonym w art. 288 K.c., który stanowi, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, a także w art. 287 K.c., zgodnie z którym zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Określenia wyznaczające zakres tej ochrony są nieostre („zasady współżycia społecznego”, „miejscowe zwyczaje”) i ich znaczenie musi być rozpatrywane w ramach indywidualnego przypadku, stąd raczej dla ochrony przed zarzutem samowolnego dokonywania zmian, niż z jasnej regulacji wynikającej z przepisów prawa, powinien Pan próbować uzgodnić planowane prace z sąsiadem. O ile zniwelowanie skarpy łopatą czy zasypanie dziur w nawierzchni wydaje się typowym działaniem pozwalającym utrzymać zdatność drogi do korzystania (tu można by zaryzykować brak wyraźnej zgody sąsiada), o tyle już co do utwardzenia drogi może Pan narazić się na zarzut dokonywania prac wykraczających poza prace konieczne do wykonywania prawa przechodu i przejazdu, dlatego w tym zakresie powinien Pan uzyskać zgodę.

Utwardzenie drogi służebnej bez zgody właściciela

Proszę jednak zauważyć, że przepisy wyraźnie nie regulują tych kwestii, dlatego nawet wykonywanie tych prac bez zgody sąsiada nie musi oznaczać dla Pana negatywnych konsekwencji. W istocie bowiem, o ile będą to prace konieczne do umożliwienia wykonywania przechodu i przejazdu, nawet w wypadku sprzeciwu sąsiada, może Pan dochodzić prawa wykonania tych czynności w sądzie.

Tak w przypadku sprzeciwiania się zniwelowaniu skarpy i zasypaniu kolein, jak i utwardzeniu drogi, może Pan żądać w sądzie zaniechania naruszania przez sąsiada Pana prawa do wykonywania służebności gruntowej poprzez przeszkadzanie w utrzymywaniu urządzeń pozwalających na przechód i przejazd. Zgodnie bowiem z art. 251 K.c. do ochrony ograniczonych praw rzeczowych (a takim jest służebność drogi koniecznej) stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Natomiast w tychże przepisach stanowi się, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 K.c.).

O ile co do dwóch pierwszych spraw nie byłoby wątpliwości co do Pana racji, aby wygrać sprawę dotyczącą utwardzenia drogi, musiałby Pan wykazać, że jest to konieczne dla prawidłowego wykonywania przechodu i przejazdu. W mojej ocenie, w szczególności w perspektywie planowanej budowy, utwardzenie drogi zostałoby zakwalifikowane jako działanie konieczne dla wykonywania tego prawa. Natomiast nie znam uwarunkowań, które mogłyby wskazywać, że takie utwardzenie utrudni korzystanie z nieruchomości obciążonej – gdyby takie uwarunkowania miały miejsce mogłaby powstać wątpliwość, czy jednak utwardzenie nadmiernie nie narusza prawa właściciela.

Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń

Trudno z góry określać okres, w jakim może zakończyć się postępowanie sądowe – wiele bowiem zależy od trybu pracy sądu (rozprawy mogą być wyznaczane co ok. 3 m-ce, a także co ok. 6 m-cy), od tego, czy np. świadkowie będą pojawiali się na sprawie. Zastrzegając, że mój szacunek jest bardzo umowny, myślę, że od wniesienia pozwu sprawa wraz z postępowaniem odwoławczym miałaby szansę skończyć się w ok. jeden rok.

W sprawach z powództwa negatoryjnego uiszcza się opłatę stosunkową od pozwu, tj. 5% wartości przedmiotu sporu (art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; dalej: ustawa o kosztach). Przyjmuje się natomiast, że wartością przedmiotu sporu w takich sprawach jest suma odpowiadająca trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości (art. 23² Kodeksu postępowania cywilnego). W przypadku wygranej sąd zasądza zwrot tej opłaty od pozwanego. Gdyby natomiast druga strona ustanowiła profesjonalnego pełnomocnika, w razie przegranej musi Pan ponieść jego koszty, określane według Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (np. par. 6 pkt 1 i 2 stanowią, że jeżeli wartość przedmiotu sporu wynosi do 500 zł koszty te ustala się w kwocie minimalnej 60 zł, jeśli wartość przedmiotu sporu wynosi powyżej 500 zł do 1500 zł koszty te przyznaje się w kwocie minimalnej 180 zł).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.