Przekazanie nieruchomości w zamian za dożywocie - zabezpieczenie interesów

Przekazanie nieruchomości – zmiana właściciela

Niestety, jeżeli chcą Państwo dokonać rozporządzenia nieruchomością na rzecz wnuczki za życia, a więc zmiany właściciela nieruchomości na wnuczkę, to nie zachowają Państwo pełnej suwerenności w nieruchomości, bowiem nie będą Państwo jej właścicielami.

Ustanowienie służebności osobistej

Jedyną możliwością zabezpieczenia Państwa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości jest ustanowienie wtedy służebności osobistej mieszkania dla Pana i żony.

Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Należy także podnieść, iż zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Zgodnie natomiast z treścią art. 302:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Zabezpieczenie interesów

Uprawnienie to obejmuje, jak się wydaje, tylko takie pomieszczenia i urządzenia, które na podstawie innych przepisów lub postanowień umownych są rzeczywiście przeznaczone do wspólnego użytku, a nie takie, które wprawdzie nadają się do wspólnego używania, jednak nie spełniają takiej funkcji. Odmienna interpretacja prowadziłaby do wniosku, że mający służebność mieszkania może korzystać z danej nieruchomości w szerszym zakresie niż np. właściciel obciążonej służebnością nieruchomości lokalowej.

Z uwagi na to, w umowie ustanowienia służebności określa się, z jakich pomieszczeń mogą Państwo korzystać. Służebność może dotyczyć także całości nieruchomości – wszystko bowiem musi znaleźć się w umowie sporządzonej przed notariuszem. Idąc dalej wskazuję, iż służebności osobiste mają charakter „alimentacyjny”, będąc prawami ściśle związanymi z osobą uprawnionego.

Co do zasady więc, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, służebność wygasa „najpóźniej” ze śmiercią uprawnionego. Oznacza, że może ona wygasnąć wcześniej – w razie zajścia innych ustawowych lub umownych przesłanek (przede wszystkim: nadejście terminu, ziszczenie się warunku rozwiązującego, konsolidacja, zrzeczenie), niezależnie od tego, czy służebność została ustanowiona na czas oznaczony, czy bezterminowo.

Z uwagi na powyższe – w przypadku obecnego przeniesienia nieruchomości jedyną gwarancją zamieszkiwania w nieruchomości aż do Państwa śmierci jest ustanowienie służebności osobistej.

Proszę jednak mieć na uwadze, że wszelkie poważniejsze remonty, zmiany w nieruchomości będą wymagały zgody wnuczki jako właściciela nieruchomości. Nie będą już Państwo bowiem właścicielami nieruchomości i kwestie decyzyjne będą należały do wnuczki.

Przekazanie nieruchomości w testamencie

Jeżeli chcą Państwo tego uniknąć i spokojnie zamieszkiwać w swoim domu – a z doświadczenia wiem, iż na tle służebności mieszkania rodzą się później liczne konflikty – proponuję sporządzić testament notarialny i powołać obie wnuczki do dziedziczenia w równej części. Proszę jednak pamiętać, iż każdy z Państwa musi sporządzić oddzielny testament. Zgodnie bowiem z art. 950 Kodeksu cywilnego testament może być sporządzony w formie aktu notarialnego. Przy takiej czynności, do końca Państwa życia zachowają Państwo suwerenności i własność Państwa nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.