Brak dojazdu do działki, jak ustalić drogę dojazdową?

Pan Marcin nie ma drogi dojazdowej do dwóch swoich działek. Pierwotnie, według planów, miała być droga gminna. Gmina jednak nie chce tej drogi wybudować. Pan Marcin zastanawia się nad ustanowieniem służebności przez działkę sąsiada do drogi asfaltowej. W związku z tym zadał nam kilka pytań: „Jak mam to formalnie zrobić, od czego zacząć? Jak ustalić dojazd do działek? Na tej działce jeszcze nic nie jest budowane ani nie ma ogrodzenia. Nie mam kontaktu z właścicielem. Czy drogę musiałbym sam wybudować? Czy ten sąsiad może się nie zgodzić? Jakiej szerokości ma być droga (tylko do moich działek)? Czy muszę wykupić działkę drogową od sąsiada? Jeśli tak, to za ile?”.

Ustanowienie służebności na dojazd do działek

Służebność można ustanowić umownie, a jeśli właściciel działki sąsiedniej się nie zgadza – sądownie. Przy czym, jak rozumiem, pan Marcin jest właścicielem tylko tych działek z tyłu, żadna z jego działek nie ma dostępu do drogi publicznej.

Minimalna szerokość „dojazdu” powinna wynosić 3 m szerokości. Jest to szerokość drogi wymagana dla służebności drogi koniecznej w sytuacji, gdy obejmuje ona sam dojazd. Dojazd z przejściem musi mieć szerokość 4,5 m. Zgodnie bowiem z § 14 rozporządzenia:

„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

Źródłem powstania służebności może być umowa jako podstawowy sposób powstania służebności. Może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Forma aktu notarialnego jest wymagana jedynie dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążanej, natomiast oświadczenie osoby mającej nabyć służebność może być złożone w formie dowolnej, nie wyłączając dorozumianego oświadczenia woli. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie bądź też nieodpłatnie.

Zobacz też: Minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki rolnej

Dostęp do drogi publicznej

Mając na uwadze przeważające stanowisko orzecznictwa i doktryny w odniesieniu do przesłanki „braku odpowiedniego dostępu” z nieruchomości do drogi publicznej, według art. 145 Kodeksu cywilnego nie powinno się tego dostępu zacieśniać tylko do bezpośredniego połączenia z drogą publiczną.

Uwzględniając in concreto okoliczności każdego przypadku, należałoby kierować się przekonaniem, że brak odpowiedniego dostępu występuje dopiero wtedy, gdy zarówno nie ma bezpośrednio dostępu z nieruchomości do drogi publicznej, jak i nie ma takiego dostępu do drogi publicznej poprzez drogę innego rodzaju (drogę wewnętrzną), ale faktycznie i trwale istniejącą, o odpowiedniej szerokości i ukształtowaniu, umożliwiającą nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób, nawet wtedy, gdy droga ta jest wydzielona z działek stanowiących własność podmiotów prywatnych, za zgodą ich właścicieli. Ponadto droga ta figuruje w dokumentach urzędowych (organów samorządu terytorialnego jak gmina) i występuje na mapach pod nazwą nadaną jej administracyjnie.

Taki punkt widzenia zaprezentował Sąd Najwyższy już w orzeczeniu z dnia 7 lutego 1958 r. (sygn. akt IV CR 1021/57), akcentując faktyczny, nieskrępowany wolą osób trzecich stały dostęp do drogi publicznej (por. także np. postanowienia SN z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98).

W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że „odpowiedni dostęp” do drogi publicznej ocenia się, uwzględniając wszelkie okoliczności konkretnej sprawy (por. np. postanowienia SN z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98).

Przeczytaj też: Cena gruntu pod drogę dojazdową

Wytyczenie drogi dojazdowej do działek

Art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego nakazuje przeprowadzić drogę konieczną z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić, a jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem czynności prawnej dokonanej między właścicielami gruntów, z których jeden traci przez to dostęp do drogi publicznej, to służebność powinno się przeprowadzić przez tę nieruchomość.

Pan Marcin nie musi kupować od sąsiada „drogi”, ale służebność będzie ustalona za odpłatnością na rzecz sąsiada. Jej wysokość w sprawie sądowej ustala sąd na podstawie opinii biegłego.

Pozew należy skierować do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Sąsiad nie ma obowiązku wykonania drogi czy jej utwardzenia, to obowiązek osoby posiadającej prawo przejazdu – pana Marcina – po uregulowaniu sprawy w sądzie lub umownie u notariusza.

Zobacz również: Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 1958 r., sygn. akt IV CR 1021/57
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.