Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak dojazdu do działek - jak ustalić drogę dojazdową?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 07-10-2021

Nie mam drogi dojazdowej do dwóch moich działek. Pierwotnie według planów miała byś droga gminna. Gmina jednak nie chce tej drogi wybudować. Myślę o ustaleniu służebności przez działkę sąsiada, do drogi asfaltowej. Jak mam to formalnie zrobić, od czego zacząć? Jak ustalić dojazd do działek? Na tej działce jeszcze nic nie jest budowane ani nie ma ogrodzenia. Nie mam kontaktu z właścicielem. Czy drogę musiałbym sam wybudować? Czy ten sąsiad może się nie zgodzić? Jakiej szerokości ma być droga (tylko do moich działek)? Czy muszę wykupić działkę drogową od sąsiada? Jeśli tak, to za ile?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Brak dojazdu do działek - jak ustalić drogę dojazdową?

Ustanowienie służebności na dojazd do działek

Służebność można ustanowić umownie, a jeśli właściciel działki sąsiedniej się nie zgadza – sądownie. Przy czym, jak rozumiem, jest Pan właścicielem tylko tych działek z tyłu, żadna z Pana działek nie ma dostępu do drogi publicznej.

Minimalna szerokość „dojazdu” powinna wynosić 3 m szerokości. Jest to szerokość wymagana dla służebności drogi koniecznej w sytuacji, gdy obejmuje ona sam dojazd. Dojazd z przejściem musi mieć szerokość 4,5 m. Zgodnie bowiem z § 14 rozporządzenia:

„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

Źródłem powstania służebności może być umowa jako podstawowy sposób powstania służebności. Może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Forma aktu notarialnego jest wymagana jedynie dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążanej, natomiast oświadczenie osoby mającej nabyć służebność może być złożone w formie dowolnej, nie wyłączając dorozumianego oświadczenia woli. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie bądź też nieodpłatnie.

Dostęp do drogi publicznej

Mając na uwadze przeważające stanowisko orzecznictwa i doktryny w odniesieniu do przesłanki „braku odpowiedniego dostępu” z nieruchomości do drogi publicznej, według art. 145 Kodeksu cywilnego nie powinno się tego dostępu zacieśniać tylko do bezpośredniego połączenia z drogą publiczną.

Uwzględniając in concreto okoliczności każdego przypadku, należałoby kierować się przekonaniem, że brak odpowiedniego dostępu występuje dopiero wtedy, gdy zarówno nie ma bezpośrednio dostępu z nieruchomości do drogi publicznej, jak i nie ma takiego dostępu do drogi publicznej poprzez drogę innego rodzaju (drogę wewnętrzną), ale faktycznie i trwale istniejącą, o odpowiedniej szerokości i ukształtowaniu, umożliwiającą nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób, nawet wtedy, gdy droga ta jest wydzielona z działek stanowiących własność podmiotów prywatnych, za zgodą ich właścicieli. Ponadto, droga ta figuruje w dokumentach urzędowych (organów samorządu terytorialnego jak gmina) i występuje na mapach pod nazwą nadaną jej administracyjnie.

Taki punkt widzenia zaprezentował Sąd Najwyższy już w orzeczeniu z dnia 7 lutego 1958 r. (sygn. akt IV CR 1021/57), akcentując faktyczny, nieskrępowany wolą osób trzecich stały dostęp do drogi publicznej (por. także np. postanowienia SN z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98).

W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że „odpowiedni dostęp” do drogi publicznej ocenia się, uwzględniając wszelkie okoliczności konkretnej sprawy (por. np. postanowienia SN z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98).

Wytyczenie drogi dojazdowej do działek

Art. 145 § 2 nakazuje przeprowadzić drogę konieczną z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić, a jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem czynności prawnej dokonanej między właścicielami gruntów, z których jeden traci przez to dostęp do drogi publicznej, to służebność powinno się przeprowadzić przez tę nieruchomość.

Nie musi Pan kupować od sąsiada „drogi”, ale służebność będzie ustalona za odpłatnością na rzecz sąsiada. Jej wysokość w sprawie sądowej ustala sąd na podstawie opinii biegłego.

Pozew należy skierować do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Sąsiad nie ma obowiązku wykonania drogi czy jej utwardzenia, To obowiązek osoby posiadającej prawo przejazdu – Pana, po uregulowaniu sprawy w sądzie lub umownie u notariusza.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »