Czy można wykreślić służebność przejazdu z KW?

Kiedy służebność przejazdu traci znaczenie?

Zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia.

W praktyce oznacza to, że nie wystarczy wykazać, iż służebność stała się mniej potrzebna, mniej wygodna albo że uprawniony korzysta z niej rzadko. Trzeba wykazać dalej idącą okoliczność: służebność nie jest już potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, zwłaszcza do zapewnienia jej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Przy służebności drogi koniecznej znaczenie ma cel, dla którego została ustanowiona. Jeżeli miała zapewnić dojazd do nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej, a po zmianach własnościowych lub geodezyjnych nieruchomość ten dostęp uzyskała, powstaje podstawa do żądania zniesienia służebności.

W opisanej sytuacji istotne jest więc nie tylko to, że inwestor kupił sąsiednią działkę, lecz także to, czy działka obciążona służebnością nadal jest rzeczywiście potrzebna do zapewnienia dojazdu do nieruchomości władnącej. Sąd będzie badał aktualny stan faktyczny i prawny, a nie tylko historyczny powód ustanowienia służebności.

Czy zakup sąsiedniej działki wystarczy do wykreślenia służebności?

Nie zawsze. Służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością, a nie wyłącznie z osobą jej właściciela. Dlatego sama zmiana właściciela albo nabycie przez niego innej działki nie powoduje automatycznego wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.

Zakup sąsiedniej działki może jednak mieć duże znaczenie, jeżeli w wyniku tego nieruchomość władnąca uzyskała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Szczególnie istotne jest, czy obie działki są objęte jedną księgą wieczystą, czy stanowią funkcjonalnie jedną nieruchomość oraz czy dostęp przez drugą działkę jest rzeczywiście możliwy i legalny.

Dostęp powinien być nie tylko teoretyczny. Jeżeli między działkami istnieją przeszkody terenowe, brak zjazdu, ograniczenia administracyjne albo dostęp wymagałby działań nierealnych ekonomicznie lub technicznie, sąd może uznać, że służebność nadal ma znaczenie.

Jak doprowadzić do zniesienia i wykreślenia służebności z KW?

Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy właściciel nieruchomości władnącej zgadza się na wykreślenie służebności. Wówczas strony mogą przygotować odpowiednie dokumenty i złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego. W praktyce warto zadbać o właściwą formę oświadczeń, ponieważ sąd wieczystoksięgowy bada przede wszystkim dokumenty, a nie prowadzi typowego postępowania dowodowego.

Jeżeli zgody nie ma, właściciel nieruchomości obciążonej powinien wystąpić z żądaniem zniesienia służebności. W sprawie trzeba wykazać, że służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Dopiero prawomocne orzeczenie sądu może stanowić podstawę do złożenia wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej.

W praktyce kolejność działań wygląda zwykle tak: analiza treści księgi wieczystej i dokumentów ustanawiających służebność, ocena obecnego dostępu do drogi publicznej, zebranie dowodów, próba polubownego rozwiązania sporu, a w razie braku zgody - skierowanie sprawy do sądu.

Jakie dowody są przydatne w sprawie?

Ciężar wykazania, że służebność utraciła wszelkie znaczenie, spoczywa zasadniczo na właścicielu nieruchomości obciążonej. Warto więc przygotować dowody pokazujące, że nieruchomość władnąca może korzystać z innego, odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Przydatne mogą być w szczególności: aktualne odpisy ksiąg wieczystych, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, mapy, dokumenty dotyczące zjazdu z drogi publicznej, zdjęcia terenu, dokumentacja geodezyjna, a także zeznania świadków dotyczące faktycznego korzystania z dojazdu.

Jeżeli służebność została ustanowiona dawnym orzeczeniem albo aktem notarialnym, trzeba ustalić jej dokładną treść. Czasem wpis w księdze wieczystej jest skrótowy, a istotne znaczenie ma dokument źródłowy określający przebieg drogi, zakres przejazdu, przechodu lub inne uprawnienia.

Na co uważać przed skierowaniem sprawy do sądu?

Najczęstszy błąd polega na założeniu, że skoro uprawniony właściciel ma jakikolwiek inny dojazd, to służebność na pewno zostanie zniesiona. Dostęp do drogi publicznej musi być odpowiedni, czyli realny, bezpieczny i nadający się do normalnego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Znaczenie ma także to, czy alternatywny dostęp ma charakter trwały. Jeżeli opiera się wyłącznie na grzecznościowej zgodzie innej osoby albo na stanie, który może zostać łatwo zakwestionowany, sąd może uznać, że służebność nadal spełnia swoją funkcję.

Trzeba też odróżnić utratę znaczenia służebności od samego niewykonywania służebności. Kodeks cywilny przewiduje również wygaśnięcie służebności gruntowej wskutek niewykonywania przez 10 lat, ale jest to odrębna podstawa prawna i wymaga wykazania innych okoliczności.

FAQ

Czy służebność przejazdu można wykreślić bez zgody sąsiada?

Tak, ale co do zasady dopiero po uzyskaniu orzeczenia sądu znoszącego służebność. Jeżeli właściciel nieruchomości władnącej nie zgadza się na wykreślenie, sam wniosek do księgi wieczystej zwykle nie wystarczy.

Czy wspólna księga wieczysta dla dwóch działek przesądza sprawę?

Nie przesądza automatycznie, ale może być bardzo ważnym argumentem. Sąd będzie badał, czy dzięki drugiej działce nieruchomość władnąca ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej bez potrzeby korzystania z cudzej nieruchomości.

Czy za zniesienie służebności trzeba płacić wynagrodzenie?

Jeżeli podstawą jest art. 295 Kodeksu cywilnego, czyli utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia bez wynagrodzenia.

Czy nieużywana służebność zawsze wygasa?

Nie zawsze automatycznie w praktycznym sensie, bo wpis w księdze wieczystej nadal może wymagać wykreślenia. Kodeks cywilny przewiduje wygaśnięcie służebności gruntowej wskutek niewykonywania przez 10 lat, ale trzeba umieć wykazać ten okres i zakres niewykonywania.

Co zrobić po wygraniu sprawy o zniesienie służebności?

Po uprawomocnieniu się orzeczenia należy złożyć wniosek o wykreślenie służebności z księgi wieczystej. Do wniosku dołącza się dokument stanowiący podstawę wykreślenia, w szczególności prawomocne orzeczenie sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.