Ustalenie wartości służebności osobistej

Jak ustalić wartość służebności osobistej?

Jeśli chodzi o oszacowanie wartości nieruchomości, wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:

WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej),

CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),

obliczony jako różnica (Wp – Wo)

gdzie:

Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności (np. ceny najmu lokalu)

Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności), czyli to, za co będzie ewentualnie płaciła osoba posiadająca służebność. Jeśli ma nie ponosić żadnych kosztów – mediów – będzie to 0.

1,2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS),

r – stopa dyskontowa, w procesie wyceny wartości służebności ustala się stopę dyskontową odzwierciedlającą trendy na rynku kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla danej nieruchomości)

Zobacz też: Służebność przesyłu kalkulator

Obliczanie wartości służebności

Wysokość służebności oblicza się więc, mnożąc jej roczną wartość przez odpowiedni współczynnik związany z wiekiem osoby, na czas

życia której ustanawia się powyższe świadczenie. Ustawodawca nie określił jednak sposobu ustalania rocznej wartości służebności. Zatem, aby obliczyć skapitalizowaną wartość ograniczonego prawa rzeczowego, należy przyjąć jego roczną wartość w wysokości określonej przez spadkobiercę.

Przy ustalaniu rocznej wartości służebności można także uwzględnić opłaty i koszty związane z eksploatacją mieszkania.

Drugi sposób wyceny omówię na przykładzie ustanowienia służebności osobistej na 75 m² lokalu. Przyjmując, że:

1. średnia cena transakcyjna, określona w podejściu porównawczym, wynosi 5000zł/m² Pu (wraz z prawem do gruntu);
2. średnia wysokość czynszu netto kształtuje się w wysokości 40zł/m² Pu

Wartość służebności Ws = f (cz.,cz.), w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:

• czynszu (który można by uzyskać z wynajmu lokalu – przewidywany dochód z wynajmu Dr),
• czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego służebnością).

Przeczytaj też: Wycena służebności osobistej

W jaki sposób można oszacować wartość służebności osobistej?

Do oszacowania wartości służebności osobistej zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną technikę dyskontowania strumieni dochodów – to co opisałam powyżej.

Założono, że w okresie projekcji dochody roczne są stałe (D=DON=const.) i wtedy właściwe będzie wykorzystanie zależności:

gdzie:

Ws – wartość służebności

D – stałe dochody roczne równe DON

n – okres projekcji (czas trwania umowy służebności)

r – stopa dyskontowa.

• D – stałe dochody roczne określono w podejściu porównawczym jako stawki czynszu najmu podobnych lokali
• czas trwania umowy służebności – okres projekcji przyjmuje się na podstawie zapisu w przypadku ustanowienia służebności osobistej ustanowionej na czas życia przyjmuje się zgodnie z opublikowanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego „Komunikatem w sprawie dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn” z uwzględnieniem wieku i płci osoby, na rzecz której ustanowiono prawo służebności.
• stopa dyskontowa, ustalono z uwzględnieniem trendów na rynku kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitału) oraz stopnia ryzyka dla danej nieruchomości.

Określenie czasu trwania życia dla potrzeb obliczeniowych wartości służebności osobistej

Określenie czasu trwania życia –publikowane w internecie tabele: w pierwszej tabeli wiek tylko od 30 do 80 lat, tu stosujemy kolejną tabelę dla wieku od 0 do 101 lat. Są też tabele w rozbiciu na województwa, powiaty, regiony – tych nie poleca się do wyceny służebności osobistych.

Dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy czas, na który właściciel będzie pozbawiony czynszu – 15 lat.

Stosujemy podejście dochodowe – wg formuły:

Wzór przedstawiany bywa również z postaci:

Ws = D x Wk

gdzie współczynnik korygujący Wk obliczono:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 8,559479

w którym:

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu – przyjmijmy 15 lat,

r = stopa dyskontowa (określona z analizy rynku dla tego typu nieruchomości lub z rynku kapitałowego 8%).

Czyli wartość służebności osobistej (lub zmniejszenia wartości rynkowej obciążonej tym ograniczonym prawem rzeczowym) można oszacować w wysokości:

Ws = 75m² x 40 zł/m² x 12 m-cy x 8,559479 = 308 141 zł.

Aby to obliczyć, należy znać podstawowe trendy wartościowe na rynku nieruchomości w regionie, można przyjąć orientacyjne albo zlecić to biegłemu – w zależności od potrzeby wyceny.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.