Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ustalenie wartości służebności osobistej

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 16-12-2014

Chciałbym wstępnie ustalić wartość służebności osobistej. Proszę o objaśnienie, jak się oblicza wartość dożywotniej służebności lokalu mieszkalnego?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

Jeśli chodzi o oszacowanie wartości nieruchomości, wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:

WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej),

CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),

obliczony jako różnica (Wp – Wo)

gdzie:

Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności (np. ceny najmu lokalu)

Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności), czyli to, za co będzie ewentualnie płaciła osoba posiadająca służebność. Jeśli ma nie ponosić żadnych kosztów – mediów – będzie to 0.

1,2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS),

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

r – stopa dyskontowa, w procesie wyceny wartości służebności ustala się stopę dyskontową odzwierciedlającą trendy na rynku kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla danej nieruchomości)

Wysokość służebności oblicza się więc, mnożąc jej roczną wartość przez odpowiedni współczynnik związany z wiekiem osoby, na czas życia której ustanawia się powyższe świadczenie. Ustawodawca nie określił jednak sposobu ustalania rocznej wartości służebności. Zatem, aby obliczyć skapitalizowaną wartość ograniczonego prawa rzeczowego, należy przyjąć jego roczną wartość w wysokości określonej przez spadkobiercę.

Przy ustalaniu rocznej wartości służebności można także uwzględnić opłaty i koszty związane z eksploatacją mieszkania.

Drugi sposób wyceny omówię na przykładzie ustanowienia służebności osobistej na 75 m2 lokalu. Przyjmując, że:

  1. średnia cena transakcyjna, określona w podejściu porównawczym, wynosi 5000zł/m2 Pu (wraz z prawem do gruntu);
  2. średnia wysokość czynszu netto kształtuje się w wysokości 40zł/m2 Pu

Wartość służebności Ws = f (cz.,cz.), w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:

  • czynszu (który można by uzyskać z wynajmu lokalu – przewidywany dochód z wynajmu Dr),
  • czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego służebnością).

Do oszacowania wartości służebności osobistej zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną technikę dyskontowania strumieni dochodów – to co opisałam powyżej.

Założono, że w okresie projekcji dochody roczne są stałe (D=DON=const.) i wtedy właściwe będzie wykorzystanie zależności:

gdzie:

Ws – wartość służebności

D – stałe dochody roczne równe DON

n – okres projekcji (czas trwania umowy służebności)

r – stopa dyskontowa.

  • D – stałe dochody roczne określono w podejściu porównawczym jako stawki czynszu najmu podobnych lokali
  • czas trwania umowy służebności – okres projekcji przyjmuje się na podstawie zapisu w przypadku ustanowienia służebności osobistej ustanowionej na czas życia przyjmuje się zgodnie z opublikowanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego „Komunikatem w sprawie dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn” z uwzględnieniem wieku i płci osoby, na rzecz której ustanowiono prawo służebności.
  • stopa dyskontowa, ustalono z uwzględnieniem trendów na rynku kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitału) oraz stopnia ryzyka dla danej nieruchomości.

Określenie czasu trwania życia –publikowane w internecie tabele: w pierwszej tabeli wiek tylko od 30 do 80 lat, tu stosujemy kolejną tabelę dla wieku od 0 do 101 lat. Są też tabele w rozbiciu na województwa, powiaty, regiony – tych nie poleca się do wyceny służebności osobistych.

Dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy czas, na który właściciel będzie pozbawiony czynszu – 15 lat.

Stosujemy podejście dochodowe – wg formuły:

Wzór przedstawiany bywa również z postaci:

Ws = D x Wk

gdzie współczynnik korygujący Wk obliczono:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 8,559479

w którym:

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu – przyjmijmy 15 lat,

r = stopa dyskontowa (określona z analizy rynku dla tego typu nieruchomości lub z rynku kapitałowego 8%).

Czyli wartość służebności osobistej (lub zmniejszenia wartości rynkowej obciążonej tym ograniczonym prawem rzeczowym) można oszacować w wysokości:

Ws = 75m2 x 40 zł/m2 x 12 m-cy x 8,559479 = 308 141 zł.

Aby to obliczyć, należy znać podstawowe trendy wartościowe na rynku nieruchomości w regionie, można przyjąć orientacyjne albo zlecić to biegłemu – w zależności od potrzeby wyceny.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Pozbawienie służebności mieszkania

W 2007 r. ustanowiłem służebność osobistą na rzecz mojej koleżanki w niewielkim domku na mojej działce. Obecnie ta osoba ma już swój dom, a co...

Czy służebność osobista została zdjęta?

Zlicytowano mi mieszkanie (postanowienie jest już prawomocne). Moja mama miała na nim służebność osobistą, ale tylko w akcie notarialnym, nie była ona...

Zobowiązanie do zapewnienia opieki i dożywotniego zamieszkania

Moja mama i jej brat otrzymali w spadku nieruchomość po tacie. Później jej jedyną właścicielką stała się mama. Przy zakupie drugiej części...

Służebność mieszkania aż do śmierci

Jestem właścicielem domu. W nieruchomości ustanowiona jest służebność mieszkania aż do śmierci dla mojego krewnego. Tymczasem on od lat mieszka ze...

Służedność mieszkania i wymiana zamków przez właścicieli

Syn i synowa dostali ode mnie z okazji ślubu dom w formie darowizny z ustanowieniem służebności mieszkania na moją rzecz. Po ślubie nasze...

Niewdzięczny służebnik i prawo do dalszego zamieszkiwania

Otrzymałem w darowiźnie mieszkanie w zamian za dożywotnią, nieodpłatną służebność osobistą. W mieszkaniu przebywa macocha, która za nic...

Prawa i przywileje właściciela otrzymanej nieruchomości

Otrzymałem w darowiźnie dom od rodziców, z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania dla nich. Od lat pomagałem rodzicom w domu...

Odwiedziny u osoby posiadającej służebność

Mój tata 10 lat temu darowizną przekazał na rzecz brata gospodarstwo wraz z domem w zamian za służebność mieszkania. Tata ma do dyspozycji dwa...

Zmiana umowy dożywocia

Wraz z mężem przekazałam gospodarstwo rolne dla córki i jej męża umową dożywocia. Mąż zmarł, a ja chcę zięcia usunąć z umowy,...

Zapewnienie lokum dożywotnikowi

Umową darowizny wraz ze służebnością zapewniłam sobie mieszkanie na piętrze domu należącego od tej pory do syna (plus korzystanie z ogrodu). Obecnie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »