Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rezygnacja z prawa do drogi koniecznej

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 13-03-2019

Chcę kupić działkę. Obecny właściciel posiada jeszcze jedną działkę, do której może dojechać albo przez las, albo przez moją przyszłą działkę. Obecny właściciel jest gotowy zrezygnować z prawa do drogi koniecznej. Mam jednak obawy, czy to jest możliwe w tym wypadku. Czy można zrzec się notarialnie prawa do służebności drogi koniecznej?

Katarzyna Bereda

»Wybrane opinie klientów

Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata
Otrzymałam bardzo precyzyjną, fachowo przygotowaną poradę prawną. 
Anna, księgowa, 56 lat
Profesjonalna porada
Maria
Pierwszy kontakt jakiś czas temu, a teraz był kolejny kontakt i porada równie profesjonalna.
Zdzisław, 42 lata, technik mechanik

Zgodnie z treścią art. 145 K.c.:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Przepis art. 145 K.c. kreuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie to może być dochodzone na drodze sądowej. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciel nieruchomości potencjalnie obciążonej uczynił mu zadość, dobrowolnie zawierając umowę o ustanowienie tej służebności (tak Z. Gołba, Służebności gruntowe, s. 99; W. Kocon, Droga konieczna, s. 52-53; W. Katner, Ustanowienie służebności, s. 130; inaczej S. Breyer, Droga konieczna, s. 738; E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 423; S. Rudnicki, w: Komentarz do KC, Ks. II, 2011, s. 88). Możliwe jest także zawarcie ugody sądowej w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej (tak m.in. B. Bladowski, A. Gola, Służebności gruntowe, s. 22; A. Wąsiewicz, w: System PrCyw, t. II, 1977, s. 691), przy czym w takim wypadku nie ma wymogu, aby właściciel nieruchomości obciążonej złożył swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego (zob. orz. SN z 13.10.1955 r., III CR 599/55, OSNCK 1956, Nr 3, poz. 78). Służebność drogi koniecznej może powstać ponadto przez zasiedzenie (W. Kocon, Droga konieczna, s. 54). Należy bowiem uznać, że o tym, czy służebność jest służebnością drogi koniecznej decyduje to, czy spełnione są przesłanki jej ustanowienia z art. 145 K.c., a nie tryb jej ustanowienia. Jednak przepis ten nie formułuje wymogu, aby służebność ta została ustanowiona na mocy orzeczenia sądowego. Nie jest to także element definicji tej służebności.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Służebność drogi koniecznej jest, co do zasady, służebnością czynną, polega bowiem na prawie korzystania z nieruchomości sąsiedniej poprzez wykonywanie na niej przejazdu, przechodu lub – w warunkach wiejskich – także przegonu. Jak jednak słusznie uznał SN w post. z 20.11.1981 r. (III CRN 232/81, OSNCP 1982, Nr 4, poz. 62) „ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone, a w wypadku konieczności przejazdów przez pojazdy o szerszym nadwoziu aniżeli istniejąca droga – w obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do tej drogi takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia tych pojazdów będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów)”.

Jak słusznie uznano w post. SN z 21.6.2011 r. (I CSK 646/10, OSG 2012, Nr 10, poz. 62) „możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 KC, do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej”.

Należy także dodać, iż przedmiotowe ograniczone prawo rzeczowe jest ustanawiane na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej i obciążonej, a więc wywiera skutek w samej nieruchomości, a nie w uprawnieniu osobistym właściciela.

Dlatego też, uważam, iż oświadczenie woli obecnego właściciela, że nie ustanowi służebności drogi koniecznej w przyszłości nie będzie wywierało dla Pani skutków prawnych, które chce Pani osiągnąć. Należy bowiem podnieść, iż nawet w przypadku zbycia przez sąsiada swojej nieruchomości i spełnieniu przesłanek z art. 145 K.c., nowi właściciele mogą dochodzić od Pani ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Ustawodawca wskazał bowiem jakie są przesłanki ustanowienia drogi koniecznej:

– muszą istnieć dwie sąsiednie nieruchomości,

– jedna z nieruchomości musi być pozbawiona dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków.

Proszę zauważyć, iż w momencie spełnienia powyższych przesłanek, dla właściciela nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, aktywizuje się roszczenie opisane w tej regulacji. Z uwagi także na to, iż służebność obciąża nieruchomość i jest ustanawiana dla nieruchomości, nie ma znaczenia oświadczenie woli złożone przez obecnego właściciela. Nawet w przypadku bowiem zmiany właściciela, służebność pozostaje, albowiem jest wpisana w księdze wieczystej.

Trafne jest stanowisko, że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie ulega także przedawnieniu (tak J. S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 136; W. Kocon, Droga, s. 100; G. Karaszewski, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 60; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 145, s. 508, Nb 4; J. Pokrzywniak, w: Gutowski, Komentarz, t. I, art. 145, s. 790, Nb 20). Istnienie tego roszczenia, wynikającego z własności nieruchomości izolowanej, uzależnione jest od braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (lub budynków gospodarskich), a tak długo jak ten stan trwa, istnieje też roszczenie o ustanowienie służebności.

Dlatego też, złożenie przez obecnego właściciela oświadczenia woli o „zrzeczeniu się” roszczenia ustanowienia drogi koniecznej, nie daje Pani gwarancji odstąpienia od tego roszczenia przez następców prawnych.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością drogi lub przejazdu?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Koszty utworzenia drogi służebnej

Kto ponosi koszty utworzenia drogi, jeżeli ma narzucone przez sąd stworzenie drogi w celu dojazdu sąsiada do swojej działki przez ustanowienie...

Gmina utrudnia wyznaczenia drogi do działki

Jestem właścicielem działki rolnej, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczona jako tereny rolne. Od 1,5 roku staramy się...

Możliwość uzyskania prawa przejazdu przez działki sąsiadów

Posiadam działkę budowlaną z budynkiem mieszkalnym z tymczasowym dostępem do drogi publicznej poprzez działki sąsiadów. Droga przebiega przez teren...

Ustanowienie na działce służebność drogi koniecznej na rzecz działki sąsiedniej za zapłatą wynagrodzenia

Orzeczeniem sądowym 2 miesiące temu ustanowiono na mojej działce służebność drogi koniecznej na rzecz działki sąsiedniej za zapłatą wynagrodzenia. Żadna...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »