Służebność osobista przy kupnie działki

Co oznacza wpis służebności w księdze wieczystej?

Przy kupnie działki obciążonej służebnością osobistą kluczowe znaczenie ma dział III księgi wieczystej. To tam ujawnia się ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia dotyczące nieruchomości. Jeżeli wpis brzmi ogólnie, na przykład: „służebność osobista oraz prawo korzystania z działki o obszarze 0,30,00 ha bliżej określone w § 6 umowy przekazania gospodarstwa rolnego”, sama księga wieczysta zwykle nie wystarczy do ustalenia dokładnego zakresu obciążenia.

Taki wpis odsyła do dokumentu, który był podstawą wpisu. W opisanej sytuacji będzie to najczęściej umowa przekazania gospodarstwa rolnego. Dopiero z jej treści można ustalić, komu przysługiwało prawo, jakiego gruntu dotyczyło, czy obejmowało konkretną część działki, budynek, możliwość zamieszkiwania, korzystania z ogrodu, przejazdu, pobierania pożytków albo inne uprawnienia.

Trzeba też pamiętać, że stare oznaczenia działek mogły się zmienić po podziałach, scaleniach albo modernizacji ewidencji gruntów. Jeżeli umowa posługuje się dawnym numerem działki lub opisem opisowym, warto porównać ją z wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów, mapą ewidencyjną oraz dokumentami geodezyjnymi. W razie wątpliwości pomocna może być analiza geodety lub notariusza przygotowującego transakcję.

Jak dotrzeć do umowy stanowiącej podstawę wpisu?

Najprostsze rozwiązanie to poprosić sprzedającego o udostępnienie dokumentu, na podstawie którego wpisano służebność. Jeżeli właściciel nie ma takiej umowy, powinien wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o wgląd do akt księgi wieczystej albo o odpis dokumentu z akt. Dla właściciela nieruchomości wykazanie interesu prawnego co do zasady nie powinno być problemem.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Osoba dopiero zamierzająca kupić nieruchomość również może próbować wykazać interes prawny, ale w praktyce bywa to oceniane indywidualnie. Dlatego bezpieczniej zorganizować to przez aktualnego właściciela lub przez notariusza prowadzącego czynności związane z transakcją.

Przed podpisaniem umowy sprzedaży warto uzyskać nie tylko aktualny odpis księgi wieczystej, lecz także kopię dokumentu źródłowego. Kupujący powinien wiedzieć, czy obciążenie jest jedynie formalnym, nieaktualnym wpisem po zmarłych osobach, czy realnym prawem, które nadal może ograniczać korzystanie z nieruchomości.

Jak sprawdzić, czy osoby uprawnione do służebności żyją?

Jeżeli z umowy wynika imię, nazwisko i inne dane osób uprawnionych, należy ustalić, czy osoby te żyją. Najpewniejszym dokumentem potwierdzającym śmierć jest odpis aktu zgonu. Uzyskanie takiego dokumentu w urzędzie stanu cywilnego wymaga wykazania uprawnienia lub interesu prawnego, dlatego w praktyce często powinien występować o niego właściciel nieruchomości, spadkobierca osoby uprawnionej albo osoba działająca z pomocą notariusza.

Można również sprawdzić, czy po osobie uprawnionej było prowadzone postępowanie spadkowe albo czy sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia. Nie zawsze jest to jednak konieczne do wykreślenia służebności osobistej. Służebność osobista nie przechodzi na spadkobierców i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Spadkobiercy nie mogą więc wykonywać służebności osobistej tylko dlatego, że dziedziczą po osobie uprawnionej.

Jeżeli jednak wpis w księdze wieczystej obejmuje nie tylko służebność osobistą, ale także odrębnie opisane „prawo korzystania z działki”, trzeba zachować ostrożność. Należy sprawdzić, czy to prawo było elementem służebności osobistej, czy miało inny charakter. Odpowiedź zależy od treści dokumentu stanowiącego podstawę wpisu oraz od sposobu sformułowania wpisu w KW.

Czy oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wystarczy?

Jeżeli osoby uprawnione żyją, mogą zrzec się służebności. Zgodnie z art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

Dla potrzeb wykreślenia wpisu z księgi wieczystej forma oświadczenia ma duże znaczenie. Sam zwykły dokument podpisany przez uprawnionego może okazać się niewystarczający. Co do zasady podstawą wpisu lub wykreślenia w księdze wieczystej powinien być dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepisy wymagają formy surowszej albo dokument ma formę aktu notarialnego.

Najbezpieczniej więc, aby osoba uprawniona złożyła oświadczenie o zrzeczeniu się służebności w akcie notarialnym albo w dokumencie z podpisem notarialnie poświadczonym. Następnie właściciel składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie prawa z księgi wieczystej, załączając dokument stanowiący podstawę wykreślenia oraz dowód uiszczenia wymaganej opłaty sądowej.

Co zrobić, gdy uprawnieni już nie żyją?

Jeżeli osoby uprawnione zmarły, nie ma potrzeby uzyskiwania od spadkobierców oświadczenia o zrzeczeniu się służebności osobistej. Zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. W takim przypadku trzeba wykazać sądowi wieczystoksięgowemu, że prawo wygasło, najczęściej przez złożenie odpisu aktu zgonu osoby uprawnionej.

Jeżeli w księdze wieczystej wskazano kilka osób uprawnionych, trzeba ustalić sytuację każdej z nich. Wpis może zostać wykreślony w całości dopiero wtedy, gdy prawo wygasło wobec wszystkich osób uprawnionych albo gdy wszystkie żyjące osoby skutecznie zrzekły się prawa.

Wniosek o wykreślenie składa się na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. W praktyce często robi to notariusz przy okazji umowy sprzedaży, jeżeli strony dostarczą komplet dokumentów. Możliwe jest też złożenie wniosku samodzielnie przez właściciela.

Jak zabezpieczyć się przy zakupie działki?

Kupujący powinien unikać sytuacji, w której płaci pełną cenę za działkę, a dopiero po zakupie zaczyna wyjaśniać nieaktualny lub niejasny wpis. Wpisane do księgi wieczystej obciążenie jest jawne, więc kupujący nie powinien zakładać, że nie będzie miało znaczenia tylko dlatego, że sprzedający twierdzi, iż uprawnieni prawdopodobnie nie żyją.

Przed zawarciem umowy sprzedaży warto:

• uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić cały dział III,
• zapoznać się z dokumentem, na podstawie którego wpisano służebność lub prawo korzystania,
• ustalić, czy osoby uprawnione żyją, a jeśli zmarły, zgromadzić odpisy aktów zgonu,
• ustalić, czy prawo dotyczy konkretnej części nieruchomości i czy da się ją oznaczyć na mapie,
• uzależnić podpisanie umowy przyrzeczonej albo zapłatę części ceny od wykreślenia obciążenia z KW, jeżeli jest to możliwe,
• wprowadzić do umowy sprzedaży jasne oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym nieruchomości i odpowiedzialności za nieujawnione lub niewyjaśnione obciążenia.

Jeżeli wykreślenie wpisu ma nastąpić dopiero po zakupie, warto rozważyć depozyt notarialny, zatrzymanie części ceny do czasu prawomocnego wykreślenia wpisu albo odpowiednie postanowienia umowne zabezpieczające kupującego. Konkretne rozwiązanie zależy od wartości transakcji, treści wpisu i możliwości uzyskania dokumentów przed aktem notarialnym.

FAQ

Czy z samej księgi wieczystej dowiem się, której działki dotyczy służebność?

Nie zawsze. Jeżeli wpis odsyła do umowy lub innego dokumentu, trzeba sprawdzić dokument stanowiący podstawę wpisu. Dopiero tam może znajdować się dokładny opis działki, części gruntu albo zakresu korzystania.

Czy służebność osobista przechodzi na spadkobierców?

Co do zasady nie. Służebność osobista jest związana z konkretną osobą i wygasa najpóźniej z chwilą jej śmierci. Spadkobiercy nie nabywają prawa do wykonywania takiej służebności jako elementu spadku.

Czy akt zgonu wystarczy do wykreślenia służebności?

Jeżeli wpis dotyczy służebności osobistej, odpis aktu zgonu uprawnionego jest zwykle podstawowym dokumentem wykazującym wygaśnięcie prawa. Sąd może jednak wymagać także dokumentu źródłowego lub wyjaśnienia, jeżeli wpis jest nieprecyzyjny albo obejmuje dodatkowe prawo korzystania.

Czy mogę kupić działkę z niewykreśloną służebnością?

Można, ale jest to ryzykowne. Kupujący nabywa nieruchomość z ujawnionym wpisem, dopóki nie zostanie on wykreślony. Jeżeli obciążenie jest nieaktualne, najlepiej doprowadzić do jego wykreślenia przed transakcją albo odpowiednio zabezpieczyć zapłatę ceny.

Kto powinien załatwić wykreślenie wpisu z KW?

Najczęściej powinien zrobić to sprzedający jako aktualny właściciel, ponieważ łatwiej wykaże interes prawny i uzyska dokumenty. Strony mogą jednak ustalić inny sposób działania, na przykład złożenie wniosku przez notariusza przy akcie sprzedaży.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 246 § 1 i art. 299
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności przepisy dotyczące akt ksiąg wieczystych oraz podstaw wpisu w księdze wieczystej