Wycena służebności przy podziale majątku po rozwodzie

Czy służebność obniża wartość nieruchomości przy podziale majątku?

Tak, służebność osobista może obniżyć wartość nieruchomości przy podziale majątku, jeżeli wpływa na możliwość korzystania z domu, mieszkania, budynków gospodarczych albo gruntu. Dotyczy to zwłaszcza służebności mieszkania ustanowionej dożywotnio na rzecz rodziców, dziadków, partnera życiowego darczyńcy albo innej oznaczonej osoby.

Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania określa się przede wszystkim według treści aktu notarialnego, a gdy brakuje szczegółów – według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Wynika to z art. 298 Kodeksu cywilnego.

Służebność osobista jest prawem ściśle związanym z osobą uprawnionego. Nie można jej sprzedać ani przenieść na inną osobę, a najpóźniej wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Nie oznacza to jednak, że przy podziale majątku można ją pominąć. Dopóki trwa, ogranicza właścicieli i może zmniejszać wartość rynkową nieruchomości.

Takie podejście potwierdza także orzecznictwo. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 marca 2014 r., sygn. akt VI ACa 1530/13, wskazano, że obciążenie nieruchomości służebnością osobistą wpływa na obniżenie jej wartości. Choć sprawa dotyczyła zachowku, wniosek jest praktyczny również dla podziału majątku: wartość nieruchomości należy ustalać z uwzględnieniem rzeczywistych obciążeń.

Co trzeba sprawdzić przed wyceną służebności?

Najważniejsze znaczenie ma treść aktu notarialnego, w którym ustanowiono służebność. Inaczej wycenia się prawo do zajmowania jednego pokoju, inaczej prawo do korzystania z całego domu, budynku gospodarczego i części gruntu. Istotne jest również to, czy służebność jest odpłatna, nieodpłatna, czasowa czy dożywotnia.

Przed złożeniem wniosku o podział majątku warto zgromadzić:

• akt notarialny darowizny lub ustanowienia służebności,
• aktualny odpis księgi wieczystej,
• dokumenty pokazujące, które pomieszczenia i części gruntu są faktycznie używane przez uprawnionych,
• informacje o wieku i liczbie osób uprawnionych,
• dane o lokalnych stawkach czynszu najmu podobnych pomieszczeń lub nieruchomości,
• dowody kosztów utrzymania części nieruchomości objętej służebnością, jeżeli mają znaczenie dla rozliczeń.

Jeżeli nieruchomość została darowana synowi i jego małżonce, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy weszła do majątku wspólnego małżonków, czy do majątku osobistego jednego z nich albo do współwłasności ułamkowej. O tym rozstrzyga przede wszystkim treść aktu notarialnego oraz ustrój majątkowy małżonków.

Jak rzeczoznawca wycenia nieruchomość obciążoną służebnością?

Od 9 września 2023 r. obowiązuje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zastąpiło ono wcześniejsze rozporządzenie z 2004 r., które było powoływane w starszych opracowaniach. Aktualnie istotny jest przede wszystkim § 34 tego rozporządzenia.

Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej takimi prawami jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tych praw, równą zmianie wartości nieruchomości spowodowanej ustanowieniem ograniczonych praw rzeczowych. Rozporządzenie wyraźnie zastrzega także, że suma wartości nieruchomości obciążonej i wartości praw obciążających nie może być większa niż wartość nieruchomości nieobciążonej.

W praktyce rzeczoznawca może zastosować podejście porównawcze, dochodowe albo inną metodę właściwą dla konkretnej nieruchomości i celu wyceny. Przy służebności mieszkania często analizuje się, jaką część wartości właściciel traci przez to, że nie może swobodnie wynająć, sprzedać lub samodzielnie używać określonej części nieruchomości.

W uproszczeniu wartość służebności bywa opisywana jako obecna wartość utraconych korzyści z nieruchomości w przewidywanym okresie trwania prawa:

WS = CF1 × 1/(1+r)¹ + CF2 × 1/(1+r)² + ... + CFt × 1/(1+r)^t

W tym wzorze WS oznacza wartość służebności, CF – strumień pieniężny przypadający na dany okres, najczęściej powiązany z możliwym czynszem najmu pomniejszonym o koszty, t – przewidywany okres trwania służebności, a r – stopę dyskontową. Przy służebności dożywotniej okres trwania prawa ustala się ostrożnie, z uwzględnieniem wieku, płci i danych statystycznych o dalszym trwaniu życia, ale nie zastępuje to indywidualnej oceny biegłego.

Jak służebność wpływa na wysokość spłat między małżonkami?

W sprawie o podział majątku sąd ustala skład majątku według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, natomiast wartość składników zasadniczo według cen aktualnych na datę orzekania. Jeżeli więc nieruchomość jest nadal obciążona służebnością, jej wartość powinna zostać ustalona z uwzględnieniem tego obciążenia.

Ma to bezpośredni wpływ na wysokość spłat. Jeżeli dom bez obciążenia byłby wart 900 000 zł, ale przez dożywotnią służebność jego wartość rynkowa spada do 700 000 zł, to w rozliczeniach między małżonkami punktem wyjścia powinna być wartość niższa, o ile wynika ona z wiarygodnej opinii biegłego. Osoba przejmująca nieruchomość nie powinna spłacać drugiej strony tak, jakby otrzymywała dom wolny od obciążeń.

Nie można jednak automatycznie przyjmować, że każda służebność obniża wartość o tę samą kwotę. Inne skutki wywoła służebność obejmująca całe gospodarstwo, a inne prawo do korzystania z jednego pokoju i wspólnej kuchni. Znaczenie ma też to, czy uprawnieni faktycznie korzystają z prawa, czy nieruchomość można podzielić funkcjonalnie oraz czy służebność jest ujawniona w księdze wieczystej.

Darowizna, schedy spadkowe i podział majątku – czego nie mieszać?

W opisanych sprawach często pojawia się postanowienie darczyńcy, że darowizna nie podlega zaliczeniu na schedę spadkową. Takie zastrzeżenie może mieć znaczenie w przyszłych rozliczeniach spadkowych między spadkobiercami, ale nie jest samo w sobie sposobem wyceny nieruchomości przy podziale majątku po rozwodzie.

Dla sprawy między byłymi małżonkami kluczowe jest to, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego albo podlega rozliczeniu między stronami oraz jaka jest jej aktualna wartość z uwzględnieniem obciążeń. Służebność obniża wartość dlatego, że ogranicza prawo właściciela, a nie dlatego, że darczyńca wyłączył zaliczenie darowizny na schedę spadkową.

Wycena podatkowa służebności a wycena sądowa

Wycena służebności na potrzeby podatkowe nie jest tym samym, co wycena w sprawie o podział majątku. W podatkach ustawodawca posługuje się odrębnymi regułami, które mają uprościć ustalenie podstawy opodatkowania. Nie przesądza to jednak, jaka jest rynkowa wartość nieruchomości w postępowaniu sądowym.

Przy nieodpłatnej służebności znaczenie może mieć ustawa o podatku od spadków i darowizn. Roczna wartość prawa użytkowania i służebności jest w niej liczona jako 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. Przy odpłatnej służebności na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych podstawą opodatkowania jest natomiast wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres ustanowienia tego prawa.

Te zasady podatkowe mogą być pomocne orientacyjnie, ale w sprawie o podział majątku nie powinny zastępować operatu szacunkowego. Sąd interesuje przede wszystkim rynkowy wpływ konkretnego obciążenia na konkretną nieruchomość.

Co zrobić, gdy druga strona kwestionuje wartość służebności?

Jeżeli między stronami jest spór o wartość nieruchomości, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Warto w takim wniosku wskazać, że opinia powinna uwzględniać służebność osobistą, jej zakres, czas prawdopodobnego trwania oraz wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości.

Po otrzymaniu opinii należy ją dokładnie sprawdzić. Zastrzeżenia mogą dotyczyć między innymi błędnego zakresu służebności, pominięcia części budynku, niewłaściwych danych o czynszach, nieuwzględnienia wieku uprawnionego albo przyjęcia zbyt ogólnych założeń. Jeżeli opinia jest niejasna lub niepełna, można wnieść o jej uzupełnienie, przesłuchanie biegłego albo dopuszczenie opinii innego biegłego.

FAQ

Czy sąd zawsze musi obniżyć wartość nieruchomości o wartość służebności?

Nie zawsze w tej samej wysokości. Sąd powinien uwzględnić służebność, jeżeli wpływa ona na wartość nieruchomości, ale skala obniżenia zależy od opinii biegłego i okoliczności sprawy. Symboliczne albo niewykonywane obciążenie może mieć inny wpływ niż dożywotnie korzystanie z całego domu.

Czy można samodzielnie wyliczyć wartość służebności?

Można przygotować orientacyjne wyliczenia, np. na podstawie stawek czynszu i przewidywanego okresu trwania prawa, ale w sporze sądowym najczęściej potrzebna będzie opinia rzeczoznawcy majątkowego. Samodzielne wyliczenie strony zwykle nie zastąpi dowodu z opinii biegłego.

Czy wiek osoby uprawnionej do służebności ma znaczenie?

Tak. Przy służebności dożywotniej przewidywany czas trwania prawa jest jednym z ważnych elementów wyceny. Biegły może posługiwać się danymi statystycznymi o dalszym trwaniu życia, ale powinien też uwzględnić konkretny zakres prawa i cechy nieruchomości.

Czy służebność niewpisana do księgi wieczystej też może obniżać wartość nieruchomości?

Tak, jeżeli służebność została skutecznie ustanowiona i rzeczywiście obciąża nieruchomość. Wpis w księdze wieczystej jest bardzo ważny dowodowo i zwiększa jawność prawa, ale przy podziale majątku istotne jest przede wszystkim to, czy prawo istnieje i jaki ma wpływ na nieruchomość.

Czy wartość podatkowa służebności jest wiążąca dla sądu przy podziale majątku?

Nie. Reguły podatkowe służą ustaleniu podstawy opodatkowania i nie przesądzają o rynkowej wartości nieruchomości w sprawie o podział majątku. Sąd może uwzględnić takie wyliczenia pomocniczo, ale zasadnicze znaczenie ma opinia biegłego i realny wpływ służebności na wartość nieruchomości.

Czy po śmierci osoby uprawnionej można żądać nowej wyceny?

Jeżeli służebność wygasła przed zakończeniem sprawy, trzeba zwrócić sądowi uwagę na zmianę okoliczności i rozważyć aktualizację opinii. Jeżeli sprawa została już prawomocnie zakończona, możliwość wzruszenia rozliczeń zależy od szczególnych przesłanek procesowych i wymaga indywidualnej oceny.

Podsumowanie

Służebność osobista mieszkania albo korzystania z nieruchomości ma duże znaczenie przy podziale majątku, ponieważ ogranicza właściciela i może istotnie obniżyć wartość domu, mieszkania lub gospodarstwa. Nie należy jednak liczyć jej automatycznie według jednego prostego wzoru. W praktyce najważniejsza jest treść służebności, faktyczny zakres korzystania, wiek uprawnionych, lokalny rynek oraz opinia rzeczoznawcy majątkowego.

Dobrze przygotowana argumentacja może znacząco wpłynąć na wysokość spłat między byłymi małżonkami. Warto więc zadbać o dokumenty, właściwe sformułowanie wniosków dowodowych i reakcję na ewentualne błędy w opinii biegłego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości - Dz.U. 2023 poz. 1832

3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

5. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 marca 2014 r., sygn. akt VI ACa 1530/13.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.