Jak pozbyć się uciążliwej służebności przejazdu?

Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przechodu lub przejazdu często chciałby odzyskać pełną swobodę korzystania ze swojej działki: postawić ogrodzenie, zamknąć bramę, ograniczyć ruch pojazdów albo skierować sąsiadów na inną drogę. Nie można jednak samodzielnie „skasować” służebności ani fizycznie odciąć uprawnionych od dojazdu, jeżeli prawo nadal istnieje i jest wykonywane zgodnie z jego treścią.

Możliwości działania zależą od tego, jak ustanowiono służebność, kto faktycznie z niej korzysta, czy istnieje inna droga zapewniająca dostęp do nieruchomości władnącej oraz czy po ustanowieniu służebności zaszły takie zmiany, które uzasadniają jej zniesienie, zmianę sposobu wykonywania albo wykazanie jej wygaśnięcia.

Służebność gruntowa i jej zakres

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega m.in. na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa ma zwiększać użyteczność nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części.

Oznacza to, że służebność przejazdu i przechodu nie daje sąsiadowi nieograniczonego prawa do korzystania z całej cudzej działki. Uprawniony może korzystać z nieruchomości obciążonej tylko w takim zakresie, jaki wynika z aktu ustanowienia służebności, treści księgi wieczystej, mapy, przebiegu drogi albo prawomocnego orzeczenia. Jeżeli zakres nie został określony szczegółowo, sposób wykonywania ocenia się z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego, zwyczajów miejscowych oraz zasady z art. 288 K.c., zgodnie z którą służebność powinna być wykonywana tak, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

W praktyce służebność przejazdu obejmuje zwykle także przejazdy domowników, gości, dostawców, ekip remontowych czy pojazdów potrzebnych do normalnego korzystania z nieruchomości władnącej. Nie oznacza to jednak prawa do organizowania ruchu w sposób dowolny, niszczenia drogi, przechodzenia poza wyznaczonym pasem, parkowania na cudzym gruncie albo wykorzystywania działki obciążonej jako miejsca spacerów czy spotkań.

Wygaśnięcie służebności po 10 latach niewykonywania

Pierwszą podstawą, którą warto sprawdzić, jest art. 293 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Jeżeli więc właściciele niektórych nieruchomości władnących od co najmniej 10 lat w ogóle nie korzystali z przejazdu lub przechodu, można rozważyć działania zmierzające do wykazania wygaśnięcia ich uprawnienia. Szerzej tę sytuację omawia artykuł o tym, kiedy następuje wygaśnięcie służebności po dziesięciu latach.

Ważne jest jednak, aby odróżnić niewykonywanie służebności od rzadkiego korzystania. Jeżeli sąsiad przejeżdżał choćby sporadycznie, odbierał dostawy, przeprowadzał remont albo korzystali z drogi jego domownicy lub osoby działające za niego, wykazanie dziesięcioletniego niewykonywania może być trudne. W sporze przydatne są zdjęcia, nagrania, zeznania świadków, dokumentacja korespondencji, mapy oraz informacje o faktycznym korzystaniu z alternatywnej drogi.

Żądanie zniesienia służebności za wynagrodzeniem

Jeżeli służebność jest nadal wykonywana, ale po latach stała się dla właściciela działki obciążonej szczególnie uciążliwa, podstawą może być art. 294 K.c. Przepis ten pozwala właścicielowi nieruchomości obciążonej żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki: wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa oraz nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Zmiana stosunków musi mieć rzeczywisty, gospodarczy charakter. Może nią być np. powstanie drogi gminnej zapewniającej normalny dojazd, zmiana sposobu zabudowy działek, rozwój nieruchomości władnącej powodujący znacznie cięższy ruch przez cudzy grunt, albo taka zmiana układu komunikacyjnego, że dotychczasowa służebność przestaje być racjonalnym rozwiązaniem. Nie wystarczy sam fakt, że właściciel działki obciążonej chciałby postawić ogrodzenie albo że relacje z sąsiadem są złe.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że ocena szczególnej uciążliwości oraz konieczności dalszego istnienia służebności powinna uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości. Dlatego sąd będzie porównywał interes właściciela działki obciążonej z realnymi potrzebami właściciela nieruchomości władnącej. Przydatne może być wcześniejsze przeanalizowanie szczegółowych przesłanek zniesienia służebności, zwłaszcza gdy sprawa dotyczy alternatywnego dojazdu.

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Inną podstawę daje art. 295 K.c. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia. To dalej idąca przesłanka niż brak wygody czy możliwość korzystania z drogi nieco dłuższej. Trzeba wykazać, że służebność nie jest już realnie potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Przykładowo, gdy po ustanowieniu służebności powstała pełnowartościowa droga publiczna albo nieruchomość władnąca uzyskała własny bezpośredni wjazd, dotychczasowe prawo przechodu i przejazdu może utracić znaczenie. Jeżeli jednak alternatywna droga wymagałaby ustanowienia kolejnej służebności przez cudzy grunt, np. przez teren kolejowy, albo nie zapewnia faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej, żądanie zniesienia może zostać oddalone.

Uciążliwe wykonywanie służebności — co wolno sąsiadowi?

Nie każde uciążliwe zachowanie sąsiada uzasadnia od razu zniesienie służebności. Najpierw trzeba ustalić, czy problem wynika z samego istnienia prawa, czy ze sposobu jego wykonywania. Jeżeli uprawnieni przejeżdżają poza wyznaczoną drogą, parkują na cudzym terenie, wpuszczają osoby niezwiązane z nieruchomością władnącą, niszczą nawierzchnię albo korzystają z przejazdu w sposób wykraczający poza treść służebności, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się respektowania ustalonego zakresu prawa.

Co do zasady goście, dostawcy lub ekipy remontowe mogą korzystać z przejazdu wtedy, gdy jest to związane z normalnym korzystaniem z nieruchomości władnącej. Inaczej należy ocenić przechodzenie „wycieczek”, spacery z psami pod oknami właściciela działki obciążonej, skracanie sobie drogi przez osoby postronne czy używanie pasa służebnego nie jako dojazdu, lecz jako miejsca swobodnego pobytu. W takich sytuacjach warto analizować nie tylko zniesienie prawa, ale też dobrowolne zrzeczenie się służebności albo sądowe uregulowanie sposobu jej wykonywania.

Osobną kwestią jest brama lub furtka. Właściciel działki obciążonej może zabezpieczać swoją nieruchomość, ale nie może uniemożliwiać wykonywania służebności. Zamknięcie bramy na klucz będzie bezpieczniejsze prawnie wtedy, gdy osoby uprawnione mają zapewniony realny dostęp, np. otrzymały klucz, pilot albo kod, a korzystanie z bramy nie prowadzi do faktycznego zablokowania przejazdu lub przechodu.

Jak przygotować się do sprawy o zniesienie służebności?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić źródło służebności: umowę notarialną, orzeczenie sądu, decyzję administracyjną, zasiedzenie albo wpis w księdze wieczystej. Następnie należy sprawdzić, komu przysługuje prawo, których działek dotyczy, jaki ma przebieg oraz czy jest wykonywane przez wszystkich uprawnionych. Jeżeli strony mogą dojść do porozumienia, najszybsze bywa umowne zniesienie u notariusza i późniejsze wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

Gdy porozumienie nie jest możliwe, właściciel nieruchomości obciążonej powinien przygotować dowody na zmianę stosunków, szczególną uciążliwość i brak konieczności dalszego istnienia służebności. Najczęściej będą to: aktualne mapy, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, odpisy ksiąg wieczystych, dokumenty dotyczące drogi gminnej lub innego dojazdu, fotografie, nagrania, korespondencja z sąsiadami, zeznania świadków, kosztorysy napraw drogi oraz opinie geodety lub rzeczoznawcy.

W sprawie z art. 294 K.c. trzeba liczyć się z wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości władnącej. Jego wysokość zależy od okoliczności sprawy, wartości utraconego prawa i skutków zniesienia służebności. Pomocniczo można przeanalizować zasady dotyczące tego, jak w praktyce wygląda obliczanie wynagrodzenia za zniesienie, choć w sprawach służebności gruntowych decydują konkretne dane dotyczące nieruchomości i opinii biegłego.

Czy alternatywna droga wystarczy do zniesienia służebności?

Sama możliwość przejścia inną drogą nie zawsze wystarcza. Sąd będzie badał, czy alternatywny dojazd jest realny, prawnie zapewniony, bezpieczny, możliwy do całorocznego używania i odpowiedni do sposobu korzystania z nieruchomości władnącej. Krótsza lub wygodniejsza droga przez cudzy grunt nie musi być utrzymywana tylko dlatego, że uprawnieni są do niej przyzwyczajeni, ale z drugiej strony właściciel działki obciążonej nie może żądać zniesienia służebności, jeżeli po jej usunięciu nieruchomość władnąca faktycznie utraci normalny dostęp do drogi publicznej.

Jeżeli różnica sprowadza się do kilku minut dojścia, a droga gminna zapewnia prawidłowy dostęp, szanse na zniesienie służebności mogą być większe. Jeżeli jednak droga alternatywna jest nieurządzona, wymaga zgód osób trzecich, przebiega przez teren kolejowy, nie nadaje się dla pojazdów potrzebnych do korzystania z nieruchomości albo nie ma statusu zapewniającego stały dostęp, sąd może uznać, że służebność nadal jest konieczna.

FAQ

Podsumowanie

Pozbycie się uciążliwej służebności przejazdu lub przechodu jest możliwe, ale wymaga precyzyjnego dobrania podstawy prawnej. Inne dowody będą potrzebne przy wygaśnięciu po 10 latach niewykonywania, inne przy zniesieniu bez wynagrodzenia z powodu utraty znaczenia, a jeszcze inne przy zniesieniu za wynagrodzeniem z powodu szczególnej uciążliwości po zmianie stosunków.

Największe znaczenie mają dokumenty dotyczące ustanowienia służebności, faktyczny sposób korzystania z drogi, istnienie alternatywnego dojazdu oraz skutki, jakie zniesienie prawa wywoła dla nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność nadal jest potrzebna, ale wykonywana w sposób nadmierny, właściwym kierunkiem może być nie tyle jej zniesienie, ile uporządkowanie zasad korzystania z przejazdu, zabezpieczenie bramy oraz dochodzenie naprawienia szkód.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w tym art. 285, 287, 288, 293, 294 i 295 K.c.
2. Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 lipca 2025 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Kodeks cywilny, Dz.U. 2025 poz. 1071.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 października 1968 r., sygn. akt III CZP 98/68.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 1964 r., sygn. akt III CO 61/64.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1977 r., sygn. akt III CRN 301/77.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1985 r., sygn. akt III CRN 75/85.
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 1997 r., sygn. akt II CKN 43/97.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.