Konflikt między mającym służebność a właścicielem obciążonego lokalu

Służebność mieszkania a opłaty za media

Opłaty za media są zawsze kłopotliwe i są zarzewiem konfliktów między uprawnionymi a właścicielem obciążonego lokalu.

Zgodnie z przepisem art. 302 K.c. mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania określa się, uwzględniając osobiste potrzeby uprawnionego, charakter służebności, miejscowe zwyczaje oraz zasady współżycia społecznego (art. 298 K.c.). W każdym jednak przypadku służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 297 K.c. w zw. z art. 288 K.c.).

Czy mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z lokalu?

Jeżeli nie zapisano inaczej w umowie o ustanowienie służebności mieszkania, mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie obciąża go zaś pełny koszt utrzymania urządzeń mieszkania (art. 297 K.c. w zw. z art. 289 § 1 K.c.).

Bezpłatne użytkowanie oznacza, że użytkownik nie musi płacić na rzecz właściciela żadnego czynszu, wynagrodzenia itp. za korzystanie z lokalu. Moim zdaniem, nie obejmuje ono natomiast zamieszkiwania na koszt osoby trzeciej.

Zgodnie z art. 302 § 2 K.c. do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Natomiast przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu przez osoby fizyczne poprzedzone są ogólnymi przepisami o użytkowaniu, które w analizowanym przypadku także znajdują zastosowanie.

Kto ponosi koszty utrzymania lokalu obciążonego służebnością?

Zgodnie z art. 260 § 1 K.c. użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. W zakresie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy mieści się z pewnością opłata za media, z których użytkownik korzysta. Dlatego też uważam, że to użytkownik powinien ponosić opłaty za media w takim zakresie, w jaki sam je zużył.

Opłaty te nie były bowiem kosztami utrzymania samego lokalu, jako przedmiotu służebności, tylko należnościami związanymi z korzystaniem z lokalu uiszczanymi przez powodów na podstawie umów zawartych przez nich z dostawcami. Korzystając z mediów, energii elektrycznej przez okres swojego zamieszkiwania w lokalu, powinni je uiszczać we własnym zakresie, bowiem na pewno obowiązek w tym zakresie nie obciąża właściciela, ponieważ nie wynika on z istoty służebności mieszkania, zapisu § 4 umowy darowizny.

Niestety ten temat jest dyskusyjny i prezentowane są też odmienne od mojego poglądy, to znaczy, że w przypadku ustanowienia bezpłatnego użytkowania wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinien ponosić właściciel.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.