Jak anulować służebność mieszkania, która od lat nie jest wykonywana?

• Data: 2023-04-24 • Autor: Janusz Polanowski

Otrzymałem mieszkanie od mojej matki w formie darowizny z prawem dożywotniej służebności mieszkania. Minęło 12 lat, od kiedy matka w tym mieszkaniu nie mieszka, sama się wymeldowała, bo wyszła drugi raz za mąż i zamieszkała u męża. Po jego śmierci odziedziczyła dom, w którym mieszka do tej pory. Dom ten przepisała na osoby trzecie w formie umowy dożywocia. Czy mogę sprzedać to mieszkanie lub zamienić na inne bez zgody mojej matki? Czyli jak anulować tę służebność, skoro nie jest matce potrzebna?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak anulować służebność mieszkania, która od lat nie jest wykonywana?

Zbycie mieszkania otrzymanego w darowiźnie ze służebnością dożywotniego zamieszkiwania

Syntetyczną odpowiedź na Pańskie pytanie – bazującą na przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.) – dałoby się zawrzeć w jednym akapicie.

Otóż umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) została w art. 155 K.c. wskazana jako jedna z umów, których zawarcie skutkuje przeniesieniem własności rzeczy darowanej; wyjątkiem jest zawarcie umowy przedwstępnej (art. 389 i następne K.c.) – w takim przypadku należy zawrzeć również umowę przyrzeczoną (skutkującą przeniesieniem własności). Skoro chodzi o odrębną własność lokalu (czyli o nieruchomość lokalową), to umowne przeniesienie własności (np. na podstawie umowy darowizny) powinno zostać dokonane w formie aktu notarialnego (przez wzgląd na art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Jeżeli umowa darowizny została zawarta w formie aktu notarialnego (i nie chodziło wyłącznie o umowę przedwstępną), to Pan stał się właścicielem odnośnej nieruchomości lokalowej. W takim stanie rzecz wyłącznie Pan – z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.) – jest uprawniony między innymi decydować o zbyciu należącego do Pana mieszkania. Artykuł 140 K.c. stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) jest wariantem służebności osobistej (art. 296 i następne K.c.). Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) – zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych (art. 245 i następne K.c.), często nazywanych „prawami na rzeczy cudzej”. Obciążenie nieruchomości, np. służebnością lub hipoteką, nie wyklucza właścicielskiego uprawnienia do zbycia obciążonej nieruchomości; wyzwaniem często bywają realia rynkowe, w tym: zainteresowanie (potencjalnych) nabywców oraz ich gotowość do zapłacenia ceny rynkowej. Niestety, obciążenie nieruchomości służebnością dość często skutkuje małym zainteresowaniem (potencjalnych) nabywców lub chęcią kupienia nieruchomości znacznie poniżej jej wartości (np. wskazanej w ewentualnym operacie szacunkowym).

Skoro nie ma prawnych przeszkód w zbyciu (np. w sprzedaży) Pańskiej nieruchomości lokalowej przez Pana, to z uwagi na różne wyzwania (w tym ekonomiczne) warto poświęcić kilka słów na omówienie pewnych aspektów tej sytuacji.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Ujawnienie służebności potencjalnym nabywcom

Proszę sprawdzić, czy dana służebność została ujawniona w księdze wieczystej (prowadzonej dla odnośnej nieruchomości lokalowej); obciążenia nieruchomości (za wyjątkiem hipotek) wpisuje się w dziale III księgi wieczystej (hipoteki wpisywane są w dziale IV księgi wieczystej). Ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest prawnie dobrowolne – wiele osób „oszczędza” i nie wnioskuje o wpisanie hipoteki w księdze wieczystej, wskutek czego przynajmniej osłabieniu ulega zgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Jeżeli nie doszło do wpisania danej służebności we właściwej księdze wieczystej, to potencjalnego nabywcę należałoby powiadomić o tejże służebności (w ramach przedstawiania prawdziwych informacji); warto poinformować w sposób pozwalający na wykazanie przedstawienia informacji (np. w treści aktu notarialnego zawierającego dotyczącą nieruchomości umowę). Zatajenie istotnych okoliczności (np. obciążenia służebnością) mogłoby mieć poważne skutki prawne; np. roszczenia dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i następne K.c.), a nawet zgłoszenie organom ścigania podejrzenia popełnienia przestępstwa – przykładowo stypizowanego w art. 286 Kodeksu karnego (K.k.) przestępstwa wyłudzenia (oszustwa). Ujawnienie służebności w księdze wieczystej pozwala nabywcy uzyskać wiedzę o obciążającej nieruchomość służebności; ujawnienie rzeczywistego stanu nieruchomości w księdze wieczystej ma duże znaczenie – szczególnie z uwagi na: art. 7 K.c. (prawna ochrona osoby działającej w dobrej wierze) oraz dotyczące ksiąg wieczystych zasady domniemania (uregulowane w początkowych artykułach ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Oświadczenie o rezygnacji ze służebności mieszkania

Osoba uprawniona do wykonywania służebności (np. służebności mieszkania) jest uprawniona zrzec się swego uprawnienia (czyli zrezygnować z przysługującej tej osobie służebności). Skoro (pomijając możność ustanowienia służebności na drodze sądowej) oświadczenie o ustanowieniu służebności należy złożyć w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.), to również oświadczenie o rezygnacji ze służebności powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Być może Pańska matka zrezygnuje z przysługującej jej służebności, składając stosowne oświadczenie w kancelarii notarialnej. Jeżeli daną służebność ujawniono w dziale III księgi wieczystej (prowadzonej dla tejże nieruchomości lokalowej), to do wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej należałoby dołączyć odpis aktu notarialnego z oświadczeniem o rezygnacji ze służebności (o zwolnieniu ze służebności). W przeciwnym razie proszę liczyć się z drogą sądową, a być może nawet z zamianą służebności mieszkania na rentę (co przewidziano w art. 303 K.c.).

Wygaśnięcie służebności mieszkania

Odnośnie do Pańskich słów, cytuję: „Minęło 12 lat, od kiedy matka w nim [mieszkaniu] nie mieszka, sama się stamtąd wymeldowała.” Doprowadzenie do wymeldowania w związku z zakończeniem zamieszkiwania „pod danym adresem” jest przejawem wywiązania się z obowiązku meldunkowego; obowiązek meldunkowy obywateli polskich uregulowano w art. 24 i następnych ustawy o ewidencji mieszkańców. Skoro uprawniona przestała mieszkać w odnośnym mieszkaniu przed ponad 10 laty, to należy zakładać, że doszło do wygaśnięcia służebności mieszkania z uwagi na art. 293 K.c. – wprost dotyczący służebności gruntowych, ale chodzi o przepis, który ma odpowiednie zastosowanie również do służebności osobistych (np. do służebności mieszkania), z uwagi na art. 297 K.c. (Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.). Art. 293 K.c. brzmi:

„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.”

W przypadku sporu prawnego (np. dotyczącego służebności mieszkania) proszę się liczyć z prawnym obowiązkiem wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Samo wymeldowanie Pańskiej matki powinno być dość łatwe do wykazania, ale (zwłaszcza z uwagi na częste lekceważenie przepisów o obowiązku meldunkowym) proszę zastanowić się nad tym, jak wykazać zaprzestanie przez uprawnioną korzystania z danego mieszkania przed przynajmniej 10 laty. W sporach prawnych (nie tylko cywilnych) duże znaczenie ma odpowiednia aktywność – np. art. 230 K.p.c. (w sprawach cywilnych). Być może udałoby się zawrzeć ugodę np. po zawezwaniu do próby ugodowej przed sądem rejonowym (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa.

Zbycie (zamiana) mieszkania z obciążeniem służebnością

Wydaje się mało prawdopodobne, by ktoś zgodził się zawrzeć umowę zamiany, na podstawie której nabyłby obciążone służebnością mieszkanie, a Pan stałby się właścicielem mieszkania wolnego od takowego obciążenia. Proszę jednak uważać, ponieważ czasem można spotkać propozycje „zamiany” stosunku najmu (czyli tytułu prawnego do korzystania z cudzego lokalu) na własność mieszkania lub zdarza się oferowanie lokali poważnie obciążonych (np. hipotecznie lub w związku z postępowaniem egzekucyjnym).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Janusz Polanowski

O autorze: Janusz Polanowski

Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowegospadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-budowlane.info

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »