Otrzymanie domu w darowiźnie - jakie obowiązki wobec mieszkańców?

Wyodrębnienie odrębnych mieszkań w budynku mieszkalnym

Przepisanie „połowy domu”, jak to określa pan Antoni, to zapewne przepisanie udziałów w nieruchomości po 1/2 jemu i drugiej wspomnianej osobie. Nie można bowiem przepisać czegoś, co nie jest przedmiotem wyodrębnionej własności. Jedyny wyjątek byłby wtedy, kiedy dom składałby się z dwóch odrębnych lokali, wydzielonych prawnie, administracyjnie. Trzeba byłoby to po prostu przeprowadzić wcześniej (dziadkowie musieliby to zrobić przed dokonaniem darowizn). Aby wyodrębnić w domu dwa odrębne mieszkania, w pierwszej kolejności należy wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Do wniosku należy dołączyć dokumentację techniczną (inwentaryzacyjną). Dokumentacja ta musi przedstawiać stan techniczny nieruchomości, rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi. Potem dziadkowie musieliby aktem notarialnym ustanowić dwa odrębne lokale. Jest to zatem procedura sformalizowana i wymagająca przygotowania dokumentacji.

Współwłasność domu

W innym przypadku, czyli gdy nie ma odrębnych lokali (a tak jest w opisanej sprawie) dziadkowie mogę przekazać dom dwóm osobom jedynie w udziałach ułamkowych np. po 1/2. W takiej sytuacji pan Antoni będzie jedynie współwłaścicielem domu – niestety z wszystkimi tego konsekwencjami. W kontekście tego, o co pyta – odpowiedź na pytanie kryje art. 207 Kodeksu cywilnego (K.c.), który najpierw zacytuję:

„Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Mówiąc prościej – tak, nasz klient będzie odpowiadał za wszelkie opłaty, takie jak prąd, woda, podatek od nieruchomości i inne, które dotyczyć będą nieruchomości. Nie zostaną podpisane umowy na dostawy prądu czy wody na jedną tylko osobę – każde przedsiębiorstwo musi żądać tytułu prawnego do nieruchomości, bo obligują go do tego przepisy, zatem będzie żądać podpisu także niego. Jako współwłaściciel będzie w trybie art. 207 K.c. odpowiedzialny za zapłatę za media. Dodam jeszcze, że z perspektywy przedsiębiorstw przesyłowych będzie obojętne, który ze współwłaścicieli zapłaci należności, można je wszystkie egzekwować jedynie od jednego ze współwłaścicieli. Kwestie rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami to już zupełnie inna sprawa. Jeżeli autor pytania zapłaci całość, to będzie mógł żądać od wujka zwrotu połowy – nawet przed sądem.

Sprzedaż lub wynajęcie domu będącego współwłasnością

Jeżeli chodzi o sprzedaż – wujek będzie mógł sprzedać swój udział, ale bardzo trudno będzie mu znaleźć kupca na taki udział, a na sprzedaż całego domu potrzebna będzie zgoda pana Antoniego. W myśl art. 199 K.c. w wypadku sprzedaży potrzeba jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Wujek będzie mógł wynająć część domu, jeżeli wydzielicie na przykład piętra do korzystania, ale oczywiście będzie mógł wynająć tylko jego piętro. Co do całości budynku powinien, co prawda, mieć zgodę autora pytania, ale najem – w przeciwieństwie do sprzedaży, która musi mieć formę aktu notarialnego – nie jest obwarowany takim rygorem, więc jeżeli współwłaściciel „wpuści” lokatora do budynku, to niestety zrobi to nawet bez jego zgody. Ustalanie w drodze powództwa, że umowa najmu jest nieważna, bo została zawarta bez zgody naszego klienta, to czas od roku do dwóch i trzeba liczyć się z koniecznością tolerowania tego stanu rzeczy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.