Problem z mamą która ma służebność mieszkania - co zrobić?

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. oraz przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zwanego dalej K.r.io.

Przepisanie mieszkanie z ustanowieniem służebności

Mniemam, iż przepisanie mieszkania nastąpiło z ustanowieniem na rzecz rodziców służebności, a nie na mocy umowy dożywocia. Posługuje się Pani w treści pytania sformułowanie „dożywotnia służebność”. Proszę zatem ustalić w treści aktu notarialnego, z jakim prawem mamy do czynienia, czy jest to służebność osobista, czy też dożywocie. Dla potrzeb niniejszego pytania przyjmuję, że mamy do czynienia ze służebnością osobistą.

Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista), tj. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Prawa służebnika

Stosownie do treści art. 298 zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Jak wskazuje się w doktrynie, „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007 ).

Zamiana służebności na rentę przy konflikcie interesów służebników

Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest treść art. 303 K.c., zgodnie z którym „jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę”.

Innymi słowy, zachowanie mamy może skutkować pogorszeniem się stanu zdrowia Pani ojca. Wyraźnie przy tym podkreślić należy, iż matka ponosi pełną odpowiedzialność za swoje zachowanie. Wskazuje Pani bowiem na nadużywanie alkoholu jako powód zaburzeń psychicznych. Zachowanie matki w dalszej perspektywie może narazić zdrowie i życie Pani ojca. Zachowanie matki może być traktowane jako uchybienia przy wykonywaniu swojego prawa.

Uchybienia ze strony uprawnionego, mogące stanowić podstawę żądania zamiany służebności na rentę, muszą mieć charakter rażących. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące. W mojej ocenie na podstawie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego można próbować wnioskować o zmianę służebności na rentę. Zachowanie Pani mamy jest na pewno zachowaniem rażącym (zagrożenie dla zdrowia, a nawet życia męża, a Pani ojca), a nadto licznym. Zatem przesłanki żądania zmiany w mojej ocenie są spełnione. Inną kwestią jest wysokość takiej renty. W takiej sytuacji należy oceniać przede wszystkim Pani sytuację finansową, jak i usprawiedliwione potrzeby Pani mamy.

Wyraźnie podkreślić należy nadto, iż zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., sygn. akt I ACr 484/91, „w świetle przepisu art. 303 kc roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa”.

Zmieniając służebność na rentę, mogłaby Pani umieścić matkę w DPS-ie, który pomógłby jej wyjść na nałogu. Choć przed Panią trudna decyzja, w mojej ocenie może ona wyjść wszystkim na dobre. 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.