Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Obciążenie nieruchomości służebnością osobistą

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 11-03-2015

Moj były mąż ma prawo służebności i zamieszkuje jako jedyny lokator w domu, którego jestem prawną właścicielką. Ze względu na moją niską rentę nie jestem w stanie uiszczać opłat związanych z nieruchomością. Jestem zmuszona sprzedać dom i dla byłego męża kupić kawalerkę na własność. Czy jest to możliwe z punktu widzenia prawnego i jak to uregulować?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Odpowiedź wyczerpująca i fachowa.
Joanna
Szybko i rzeczowo. Niestety odpowiedź potwierdziła moje przypuszczenie że sprawa jest przegrana.
Marek, 38 lat
Dobre opinie i szybka wyczerpująca odpowiedź
Leszek, 58 lat, maszynista chłodniczy
Konkretna i wyczerpująca odpowiedź. Jestem zadowolona z porady prawnej.
Grażyna
Bardzo dziękuję za uzyskaną poradę, szybko, sprawnie bardzo pomocnie, na temat , wyczerpującą. Doskonała odpowiedź Polecam wszystkim
Marta, prawnik, 63 lata

W pierwszej kolejności pragnę zauważyć, iż obciążenie mieszkania służebnością osobistą nie stanowi przeszkody prawnej do sprzedaży tego mieszkania.

Jednak w praktyce miałaby Pani trudności ze znalezieniem kupca, gdyż nikt nie zechce kupić domu, w którym ma prawo mieszkać inna osoba. Ponadto generalnie służebność obciążająca nieruchomość obniża jej wartość rynkową.

Tak więc po pierwsze może Pani sprzedać dom razem ze służebnością mieszkania Pani męża.

Jeżeli natomiast jest zgoda między Panią a byłym mężem to nie będzie powodów do sprzedaży mieszkania ze służebnością. Jeżeli się Pani dogada z mężem to najlepiej należałoby znieść służebność i sprzedać dom wolny od służebności, a następnie za uzyskaną cenę, kupić mieszkanie, lecz nie na własność Pani męża, a w imieniu własnym i z ustanowieniem w tym mieszkaniu ponownie służebności mieszkania dla Pani męża.

Oczywiście w takim wypadku potrzebna jest zgoda i wzajemne zaufanie obu stron, gdyż najpierw Pani były mąż powinien wyrazić zgodę na zrzeczenie się służebności domu, Pani powinna dom sprzedać i kupić mieszkanie, a następnie wyrazić zgodę na obciążenie mieszkania służebnością mieszkania.

Do zniesienia służebności dochodzi w drodze oświadczenia osoby, na rzecz której została ustanowiona służebność – czyli Pani byłego męża.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z art. 246 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego (jakim jest w tym wypadku służebność), prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

§ 2. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.”

W celu zniesienia służebności Pani były mąż musi złożyć Pani oświadczenie o zrzeczeniu się służebności ustanowionej na jego rzecz w akcie notarialnym (należy wskazać akt notarialny poprzez podanie danych notariusza, daty aktu i numeru repertorium).

Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności nie wymaga formy aktu notarialnego, jednakże do wykreślenia prawa z księgi wieczystej potrzebny jest co najmniej dokument z podpisem notarialnie poświadczonym. W związku z powyższym najlepiej złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się służebności w formie pisemnej z poświadczonym notarialnie podpisem albo od razu w formie aktu notarialnego (tak będzie najbezpieczniej).

Oświadczenie takie należy wysłać do sądu rejonowego (wydział ksiąg wieczystych) wraz z Pani wnioskiem o wykreślenie służebności. We wniosku należy podać numer księgi wieczystej Pani domu (oczywiście, jeżeli służebność jest wpisana do księgi wieczystej nieruchomości).

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądowego Pani dom będzie wolny od służebności.

Pani były mąż, na którego rzecz została ustanowiona służebność, nie może przenieść wynikających z niej uprawnień na inną osobę.

Według art. 300 Kodeksu cywilnego – służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

Jedynym sposobem pozbycia się służebności jest zrzeczenie się jej przez Pani byłego męża lub upływ 10 lat, w przypadku gdyby Pani były mąż nie korzystał ze służebności (art. 293 Kodeksu cywilnego w związku z art. 297 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do art. 297 Kodeksu cywilnego – do służebności osobistej stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.

Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć (art. 293 Kodeksu cywilnego).

Problem może powstać, jeżeli Pani były mąż nie będzie chciał się zgodzić na zaproponowane przeze mnie powyżej rozwiązanie. Wtedy droga do odciążenia domu będzie praktycznie zamknięta.

Nie wspomina Pani o ewentualnych rażących zachowaniach byłego męża, a gdyby występowały mogłyby być podstawą do zamiany służebności na rentę miesięczną.

Zgodnie bowiem z art. 303 Kodeksu cywilnego – jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Przepis ten określa, komu i kiedy przysługuje roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę.

W świetle tego przepisu roszczenie przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości obciążonej i tylko z powodu rażących uchybień, jakich dopuszcza się uprawniony z tytułu służebności przy wykonywaniu swego prawa.

Uchybienia ze strony uprawnionego, mogące stanowić podstawę żądania zamiany służebności na rentę, muszą mieć charakter rażących. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.

Reasumując, mogłaby Pani sprzedać dom razem z byłym mężem (jego służebnością mieszkania) lub spróbować sprzedać go bez służebności (ze zrzeczeniem się służebności przez Pani męża), a następnie nabyć mieszkanie na swoją rzecz i ustanowić w tym mieszkaniu służebność dla męża.

Nieuzasadnione byłoby dla Pani nabywanie mieszkania na własność Pani męża, gdyż nie miał on własności poprzednio, a jedynie służebność.

Na marginesie dodam, że zgodnie z art. 302 § 2 Kodeksu cywilnego – do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Natomiast przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu przez osoby fizyczne poprzedzone są ogólnymi przepisami o użytkowaniu, które w analizowanym przypadku także znajdują zastosowanie.

Zgodnie z art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego – użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.

Tak więc, jeżeli umowa o ustanowienie służebności nie stanowi inaczej, w zakresie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy mieści się opłata za media, z których użytkownik korzysta. Dlatego też uważam, że to Pani były mąż powinien ponosić opłaty za media w takim zakresie, w jakim sam je zużył.

Na koniec przyznam jednak, że sprawa jest dyskusyjna i prezentowane są też odmienne od mojego poglądy, tzn. że w przypadku ustanowienia bezpłatnej służebności wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinien ponosić właściciel.

Mogłaby więc Pani zaproponować byłemu mężowi, aby dokładał się do opłat, gdyż w przeciwnym razie sprzeda Pani nieruchomość razem z nim.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze służebnością osobistą?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zmiana treści służebności zamieszkania

Na działce stoi budynek, na którym została ustanowiona służebność dożywotniego zamieszkania dla dwóch osób. W ramach służebności osoby te mają...

Zapewnienie lokum dożywotnikowi

Umową darowizny wraz ze służebnością zapewniłam sobie mieszkanie na piętrze domu należącego od tej pory do syna (plus korzystanie z ogrodu). Obecnie...

Wymeldowanie podczas przerwy w wykonywaniu służebności

W akcie notarialnym mam zapisaną służebność mieszkania. Od pewnego czasu jednak nie mieszkałam w domu należącym do siostry, ale teraz chciałabym tam...

Zakup mieszkania z ograniczonym prawem rzeczowym

Chcę nabyć mieszkanie z licytacji komorniczej. Dłużnik ustanowił w nieruchomości ograniczone praw rzeczowe – jego matka może do śmierci...

Mieszkanie zakupione w zamian za spłacenie długów

Jestem właścicielem mieszkania zakupionego w zamian za spłacenie długów. Kupiłem je wraz z lokatorem, który jest zobowiązany do ponoszenia opłat....

Służebność osobista pod warunkiem zawieszającym

Właściciel nieruchomości ustanowił w formie aktu notarialnego służebność osobistą mieszkania pod warunkiem. Osoba warunkowo uprawniona zrzekła się...

Obniżenie wysokość zachowku ze względu na obciążenie służebnością

Moi dziadkowie 6 lat temu aktem notarialnym darowali dom swojemu synowi (a mojemu wujkowi), gwarantując sobie równocześnie prawo do mieszkania...

Czy muszę spłacić służebnika, który chce się wyprowadzić?

W 2000 r. w wyniku darowizny zostałem właścicielem domu. W akcie notarialnym wpisana jest służebność osobista dla mojej matki. Aktualnie moja matka...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »