Obciążenie nieruchomości służebnością osobistą

Sprzedaż mieszkania ze służebnością

W pierwszej kolejności pragnę zauważyć, iż obciążenie mieszkania służebnością osobistą nie stanowi przeszkody prawnej do sprzedaży tego mieszkania.

Jednak w praktyce miałaby Pani trudności ze znalezieniem kupca, gdyż nikt nie zechce kupić domu, w którym ma prawo mieszkać inna osoba. Ponadto generalnie służebność obciążająca nieruchomość obniża jej wartość rynkową.

Tak więc po pierwsze może Pani sprzedać dom razem ze służebnością mieszkania Pani męża.

Jeżeli natomiast jest zgoda między Panią a byłym mężem to nie będzie powodów do sprzedaży mieszkania ze służebnością. Jeżeli się Pani dogada z mężem to najlepiej należałoby znieść służebność i sprzedać dom wolny od służebności, a następnie za uzyskaną cenę, kupić mieszkanie, lecz nie na własność Pani męża, a w imieniu własnym i z ustanowieniem w tym mieszkaniu ponownie służebności mieszkania dla Pani męża.

Oczywiście w takim wypadku potrzebna jest zgoda i wzajemne zaufanie obu stron, gdyż najpierw Pani były mąż powinien wyrazić zgodę na zrzeczenie się służebności domu, Pani powinna dom sprzedać i kupić mieszkanie, a następnie wyrazić zgodę na obciążenie mieszkania służebnością mieszkania.

Zniesienie służebności

Do zniesienia służebności dochodzi w drodze oświadczenia osoby, na rzecz której została ustanowiona służebność – czyli Pani byłego męża.

Zgodnie z art. 246 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego (jakim jest w tym wypadku służebność), prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

§ 2. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.”

W celu zniesienia służebności Pani były mąż musi złożyć Pani oświadczenie o zrzeczeniu się służebności ustanowionej na jego rzecz w akcie notarialnym (należy wskazać akt notarialny poprzez podanie danych notariusza, daty aktu i numeru repertorium).

Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności nie wymaga formy aktu notarialnego, jednakże do wykreślenia prawa z księgi wieczystej potrzebny jest co najmniej dokument z podpisem notarialnie poświadczonym. W związku z powyższym najlepiej złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się służebności w formie pisemnej z poświadczonym notarialnie podpisem albo od razu w formie aktu notarialnego (tak będzie najbezpieczniej).

Oświadczenie takie należy wysłać do sądu rejonowego (wydział ksiąg wieczystych) wraz z Pani wnioskiem o wykreślenie służebności. We wniosku należy podać numer księgi wieczystej Pani domu (oczywiście, jeżeli służebność jest wpisana do księgi wieczystej nieruchomości).

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądowego Pani dom będzie wolny od służebności.

Pani były mąż, na którego rzecz została ustanowiona służebność, nie może przenieść wynikających z niej uprawnień na inną osobę.

Według art. 300 Kodeksu cywilnego – służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

Jedynym sposobem pozbycia się służebności jest zrzeczenie się jej przez Pani byłego męża lub upływ 10 lat, w przypadku gdyby Pani były mąż nie korzystał ze służebności (art. 293 Kodeksu cywilnego w związku z art. 297 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do art. 297 Kodeksu cywilnego – do służebności osobistej stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.

Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć (art. 293 Kodeksu cywilnego).

Problem może powstać, jeżeli Pani były mąż nie będzie chciał się zgodzić na zaproponowane przeze mnie powyżej rozwiązanie. Wtedy droga do odciążenia domu będzie praktycznie zamknięta.

Zamiana służebności na rentę miesięczną

Nie wspomina Pani o ewentualnych rażących zachowaniach byłego męża, a gdyby występowały mogłyby być podstawą do zamiany służebności na rentę miesięczną.

Zgodnie bowiem z art. 303 Kodeksu cywilnego – jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Przepis ten określa, komu i kiedy przysługuje roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę.

W świetle tego przepisu roszczenie przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości obciążonej i tylko z powodu rażących uchybień, jakich dopuszcza się uprawniony z tytułu służebności przy wykonywaniu swego prawa.

Uchybienia ze strony uprawnionego, mogące stanowić podstawę żądania zamiany służebności na rentę, muszą mieć charakter rażących. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.

Problemy związane ze służebnością mieszkania

Reasumując, mogłaby Pani sprzedać dom razem z byłym mężem (jego służebnością mieszkania) lub spróbować sprzedać go bez służebności (ze zrzeczeniem się służebności przez Pani męża), a następnie nabyć mieszkanie na swoją rzecz i ustanowić w tym mieszkaniu służebność dla męża.

Nieuzasadnione byłoby dla Pani nabywanie mieszkania na własność Pani męża, gdyż nie miał on własności poprzednio, a jedynie służebność.

Na marginesie dodam, że zgodnie z art. 302 § 2 Kodeksu cywilnego – do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Natomiast przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu przez osoby fizyczne poprzedzone są ogólnymi przepisami o użytkowaniu, które w analizowanym przypadku także znajdują zastosowanie.

Zgodnie z art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego – użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.

Tak więc, jeżeli umowa o ustanowienie służebności nie stanowi inaczej, w zakresie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy mieści się opłata za media, z których użytkownik korzysta. Dlatego też uważam, że to Pani były mąż powinien ponosić opłaty za media w takim zakresie, w jakim sam je zużył.

Na koniec przyznam jednak, że sprawa jest dyskusyjna i prezentowane są też odmienne od mojego poglądy, tzn. że w przypadku ustanowienia bezpłatnej służebności wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinien ponosić właściciel.

Mogłaby więc Pani zaproponować byłemu mężowi, aby dokładał się do opłat, gdyż w przeciwnym razie sprzeda Pani nieruchomość razem z nim.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.