Odziedziczenie domu ze służebnością

Odziedziczenie nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania

Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość, którą odziedziczyła Pani wraz z dziećmi po mężu, obciążona jest służebnością dożywotniego mieszkania na rzecz Pani teściów i ich niepełnosprawnego syna.

Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu cywilnego „mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku”. Unormowanie to odnosi się do takich pomieszczeń, jak: strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa, jeżeli tylko nie zostały one jednoznacznie przypisane do poszczególnych mieszkań w danym domu.

Ale dokładny zakres służebności powinien wynikać z zawartej w tej sprawie umowy w sprawie ustanowienia tej służebności. Umowa taka powinna być w posiadaniu Pani zmarłego męża albo znajduje się przy księdze wieczystej w sądzie.

Zobacz też: Służebność wieczysta domu

Na czym polega służebność osobista?

W przypadku służebności osobistej (mieszkania) uprawnionemu przysługuje, w charakterze prawa rzeczowego, uprawnienie do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości. Zakres tej służebności określa umowa stron. Uprawniony może zajmować cały budynek lub jego oznaczone pomieszczenia (minimum jeden pokój).

Mający służebność może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie lub inne osoby, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Mający służebność może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Po nabyciu przez Panią nieruchomości w drodze dziedziczenia po mężu osoby mające ową służebność w dalszym ciągu mają prawo do zamieszkiwania na ustalonych zasadach, aż do swojej śmierci. Zatem to na Panią (i Pani dzieci, jeżeli są pełnoletnie) przeszedł obowiązek udostępnienia teściom i ich synowi możliwości dożywotniego zamieszkiwania w odziedziczonym domu. Służebność osobista obciąża bowiem każdoczesnego właściciela określonej nieruchomości.

Stosownie do Kodeksu cywilnego:

„Art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Art. 298. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Dokonywanie napraw i nakładów na nieruchomość obciążoną służebnością osobistą

Pani jako obecna właścicielka nie ma obowiązku czynić nakładów na nieruchomość obciążoną służebnością. Jeżeli takie nakłady poczyni, może od użytkowników (teściów i ich syna) żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Oczywiście odnosi się to nie do całej nieruchomości, ale tylko do pomieszczeń objętych służebnością.

Jeżeli nie zapisano inaczej w umowie o ustanowienie służebności mieszkania mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie obciąża go zaś pełny koszt utrzymania urządzeń mieszkania (art. 297 w związku z art. 289 § 1).

Oznacza to istnienie po stronie właściciela obowiązku utrzymania całej nieruchomości w należytym stanie pozwalającym uprawnionym na korzystanie ze służebności mieszkania. Jednak koszty remontów napraw pomieszczeń mieszkalnych jako przedmiotu służebności wskazanego w umowie, w ramach zwykłego korzystania z pokoju i pomieszczeń wspólnych obciążają uprawnionego do służebności (malowanie, cekolowanie, stolarka, ewentualnie udział w kosztach malowania kuchni, łazienki – uprawnieni korzystają z nich).

Jeżeli jednak obowiązek utrzymywania urządzeń mieszkania (domu) został włożony na właściciela nieruchomości (domu, mieszkania) w umowie, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku.

Ponadto mający służebność mieszkania, czyli Pani teściowie, mogą zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca („Art. 684. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów”.).

Właściciel nieruchomości obciążonej (czyli Pani) może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstaniu ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w związku z art. 297).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.