Służebność przesyłu przy przyłączu energii

Służebność przesyłu a urządzenia energetyczne na działce

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe albo którego własność stanowią takie urządzenia. W przypadku energii elektrycznej chodzi przede wszystkim o linie, kable, złącza, szafki, układy pomiarowe, a w określonych sytuacjach także o elementy infrastruktury sieciowej, takie jak stacja transformatorowa.

Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Kluczowe jest sformułowanie „w oznaczonym zakresie”. Oznacza ono, że służebność nie powinna dawać przedsiębiorstwu nieograniczonego prawa do dowolnego korzystania z działki.

W praktyce zakres służebności powinien wynikać z umowy, mapy lub załącznika technicznego. Należy określić co najmniej: rodzaj urządzeń, ich przebieg albo lokalizację, szerokość pasa eksploatacyjnego, zasady dostępu ekip technicznych, prawo do napraw, konserwacji i ewentualnej wymiany urządzeń oraz ograniczenia w zabudowie lub nasadzeniach.

Jeżeli w umowie znajduje się jedynie ogólna klauzula o obowiązku ustanowienia służebności „polegającej na prawie zainstalowania na nieruchomości urządzeń”, warto żądać jej doprecyzowania. Taki zapis może być zbyt szeroki, zwłaszcza gdy nie wskazuje, czy chodzi tylko o przyłącze do konkretnej działki, czy również o urządzenia służące innym odbiorcom.

Umowa o przyłączenie do sieci energetycznej

Umowa o przyłączenie do sieci energetycznej powinna określać m.in. miejsce rozgraniczenia własności sieci przedsiębiorstwa energetycznego oraz instalacji należącej do podmiotu przyłączanego. Ma to duże znaczenie, ponieważ od tego zależy, które elementy będą częścią sieci przedsiębiorstwa, a które pozostaną instalacją właściciela nieruchomości.

Jeżeli urządzenia należące do przedsiębiorstwa mają znajdować się na Pana działce, przedsiębiorstwo zwykle będzie dążyło do uregulowania dostępu do nich przez służebność przesyłu. Nie zawsze jest to samo w sobie nieprawidłowe. Problem pojawia się wtedy, gdy umowa nie precyzuje, jakie urządzenia mogą zostać posadowione i czy mają służyć wyłącznie przyłączeniu Pana nieruchomości.

Przed podpisaniem umowy warto poprosić przedsiębiorstwo energetyczne o projekt przebiegu przyłącza, mapę z lokalizacją urządzeń oraz jednoznaczne wskazanie, czy planowana jest stacja transformatorowa, złącze kablowe, szafka pomiarowa albo inne urządzenie większych rozmiarów. Jeżeli dokumenty techniczne nie przewidują stacji transformatorowej, umowa również powinna to odzwierciedlać.

Zobacz również: problemy ze skrzynką energetyczną na cudzej nieruchomości

Czy zakład energetyczny może postawić stację transformatorową?

Nie każda zgoda na przyłączenie i nie każda służebność przesyłu oznacza zgodę na budowę stacji transformatorowej. Decydujące znaczenie ma treść umowy, dokumentacja techniczna oraz późniejszy akt ustanowienia służebności. Jeżeli dokumenty mówią ogólnie o „urządzeniach”, bez ich rodzaju i lokalizacji, właściciel powinien żądać doprecyzowania zapisów przed podpisaniem.

Stacja transformatorowa jest urządzeniem znacznie bardziej ingerującym w nieruchomość niż kabel czy złącze. Może ograniczać sposób zabudowy działki, wpływać na jej wartość i wymagać zapewnienia stałego dostępu. Dlatego zgoda na jej posadowienie powinna wynikać z wyraźnego, świadomego i precyzyjnego postanowienia umownego, a nie z niejasnej ogólnej klauzuli.

Jeżeli chce Pan wyłączyć takie ryzyko, można zaproponować postanowienie, że zgoda właściciela oraz przyszła służebność przesyłu obejmują wyłącznie urządzenia niezbędne do przyłączenia wskazanej nieruchomości, z wyłączeniem stacji transformatorowych, rozdzielni oraz urządzeń służących zasilaniu innych nieruchomości, chyba że strony zawrą odrębne pisemne porozumienie.

Jak ograniczyć zakres służebności przesyłu?

Najbezpieczniejsze jest wprowadzenie do umowy konkretnych ograniczeń. W szczególności warto wskazać, że służebność obejmuje tylko oznaczony pas gruntu, konkretny przebieg przewodu lub kabla, określone złącze oraz prawo wejścia na nieruchomość wyłącznie w celu budowy, eksploatacji, konserwacji, naprawy i usuwania awarii tych urządzeń.

Właściciel może także żądać, aby integralnym załącznikiem do umowy była mapa z naniesionym przebiegiem urządzeń. Przy służebności przesyłu bardzo ważne jest, aby nie opierać się wyłącznie na opisie słownym, jeżeli w terenie możliwe są różne warianty lokalizacji.

Warto również dopisać, że każda zmiana rodzaju urządzeń, zwiększenie pasa służebności, posadowienie urządzeń kubaturowych albo wykorzystanie infrastruktury do obsługi innych odbiorców wymaga odrębnej zgody właściciela i odrębnego ustalenia wynagrodzenia.

Jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne nie akceptuje takich zapisów, trzeba ustalić przyczynę. Czasem wynika to z rzeczywistych warunków technicznych przyłączenia, a czasem wyłącznie z posługiwania się standardowym wzorem umowy. W takim przypadku warto negocjować przynajmniej minimalne gwarancje: brak stacji transformatorowej, ograniczenie lokalizacji urządzeń do wskazanego miejsca oraz wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości.

Forma ustanowienia służebności i wpis do księgi wieczystej

Sama umowa o przyłączenie może zawierać zobowiązanie do ustanowienia służebności przesyłu, ale ustanowienie służebności na nieruchomości wymaga zachowania właściwej formy. Co do zasady oświadczenie właściciela nieruchomości ustanawiającego takie prawo powinno być złożone w formie aktu notarialnego.

Po ustanowieniu służebność przesyłu może zostać ujawniona w księdze wieczystej. Wpis ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ informuje kolejnych nabywców nieruchomości o obciążeniu. Dlatego przed złożeniem oświadczenia u notariusza trzeba szczególnie starannie zweryfikować opis służebności oraz załączniki geodezyjne lub techniczne.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona za wynagrodzeniem. Z art. 305² Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli właściciel odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Podobnie właściciel może żądać wynagrodzenia, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, a służebność jest potrzebna do korzystania z urządzeń.

Wysokość wynagrodzenia zależy od okoliczności konkretnej sprawy: rodzaju urządzeń, powierzchni zajętego pasa, skali ograniczeń w korzystaniu z działki, przeznaczenia nieruchomości, wpływu na możliwość zabudowy oraz tego, czy urządzenia służą wyłącznie właścicielowi, czy także innym odbiorcom.

Nie należy automatycznie akceptować zapisu o nieodpłatnym ustanowieniu służebności, jeżeli urządzenia mają trwale obciążyć działkę. Można zaproponować wynagrodzenie jednorazowe albo inne rozliczenie, odpowiednie do zakresu ingerencji w nieruchomość.

Co zrobić przed podpisaniem umowy?

Przed podpisaniem umowy o przyłączenie warto wykonać kilka praktycznych kroków. Po pierwsze, należy porównać treść umowy z warunkami przyłączenia i załącznikami technicznymi. Po drugie, trzeba sprawdzić, czy wskazano miejsce rozgraniczenia własności sieci i instalacji. Po trzecie, należy ustalić, czy przedsiębiorstwo żąda jedynie prawa do ułożenia przewodu lub kabla, czy także prawa do posadowienia innych urządzeń.

Jeżeli celem jest uniknięcie stacji transformatorowej, należy wpisać to wprost do umowy albo do projektu aktu notarialnego. Dobry zapis powinien nie tylko wskazywać, czego służebność dotyczy, ale także czego nie obejmuje. W praktyce przydatne są sformułowania wyłączające stacje transformatorowe, rozdzielnie, urządzenia kubaturowe oraz urządzenia przeznaczone do zasilania innych nieruchomości.

Jeżeli przedsiębiorstwo twierdzi, że bez stacji transformatorowej przyłączenie nie jest możliwe, warto zażądać wyjaśnienia technicznego oraz rozważenia alternatywnej lokalizacji, na przykład w pasie drogowym, w drodze wewnętrznej, na granicy działki albo na nieruchomości, na której taka infrastruktura będzie mniej uciążliwa.

FAQ

Czy muszę zgodzić się na służebność przesyłu przy przyłączu energii?

Nie zawsze w zaproponowanym przez przedsiębiorstwo brzmieniu. Jeżeli urządzenia przedsiębiorstwa mają znaleźć się na działce, służebność może być potrzebna, ale jej zakres, lokalizacja i wynagrodzenie mogą podlegać negocjacjom.

Czy ogólny zapis o urządzeniach pozwala postawić stację transformatorową?

To zależy od treści całej umowy i załączników technicznych. Jeżeli nie chce Pan dopuścić stacji transformatorowej, należy wyłączyć ją wprost w umowie albo w projekcie aktu ustanowienia służebności.

Czy służebność przesyłu musi być odpłatna?

Przepisy przewidują odpowiednie wynagrodzenie w razie sądowego ustanowienia służebności. W umowie strony mogą ustalić wynagrodzenie, ale zdarzają się też projekty przewidujące ustanowienie nieodpłatne. Takiego zapisu nie warto akceptować bez analizy skutków dla działki.

Czy przedsiębiorstwo energetyczne może iść do sądu?

Tak. Jeżeli służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia przez sąd za odpowiednim wynagrodzeniem. Nie oznacza to jednak, że sąd automatycznie zaakceptuje każdy proponowany przez przedsiębiorstwo zakres.

Co powinno znaleźć się w bezpiecznym zapisie umowy?

Warto wskazać rodzaj urządzeń, ich lokalizację, pas służebności, zasady dostępu do urządzeń, wyłączenie stacji transformatorowej, jeżeli jest to celem właściciela, oraz wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości.

Podsumowanie

Najważniejsze jest, aby nie podpisywać umowy o przyłączenie ani projektu służebności z ogólnym i niejasnym zapisem o prawie instalowania urządzeń. Służebność przesyłu powinna być ograniczona do urządzeń rzeczywiście potrzebnych do przyłączenia, precyzyjnie zlokalizowana i powiązana z konkretnymi załącznikami technicznymi.

Jeżeli obawia się Pan stacji transformatorowej, należy wyłączyć ją wprost w umowie. Warto również ustalić wynagrodzenie, zasady dostępu przedsiębiorstwa do działki oraz zakaz rozszerzania zakresu służebności bez odrębnej zgody właściciela.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne - Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348