Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem

Ustanowienie dożywotniego i bezpłatnego prawa użytkowania w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem darowizny

Z przesłanej umowy wynika, że strony ustanowiły dożywotnie i bezpłatne prawo użytkowania w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem darowizny. Prawo użytkowania lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Przepis art. 246 ustawy Kodeks cywilny przewiduje możliwość zrzeczenia się tego prawa przez osobę uprawnioną (w niniejszej sprawie – matkę). Stanowi on, że jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej (§ 1). Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (§ 2). Do zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego wymagane jest zatem po pierwsze – złożenie stosownego oświadczenia przez osobę uprawnioną, po drugie – dokonanie wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Adresatem oświadczenia o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego jest właściciel, jednakże do złożenia takiego oświadczenia nie jest potrzebna jego zgoda.

Zobacz też: Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa dożywocia

Oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego

Co do zasady oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego nie wymaga zachowania szczególnej formy. Jednakże jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej, do jego wykreślenia z księgi wymagane jest, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedstawienie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym. Oświadczenie załącza się następnie do wniosku o wykreślenie wpisu. Wniosek składa się w biurze podawczym sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, na formularzu KW-WPIS (wniosek o wpis w księdze wieczystej). Od wniosku o wykreślenie wpisu pobierana jest opłata w wysokości połowy opłaty należnej od wniosku o wpis, tj. 100 zł.

W przedstawionej sprawie występuje jednak jeszcze jedna kwestia, która wymaga omówienia. Mianowicie osoba uprawniona do użytkowania (matka) jest ubezwłasnowolniona całkowicie, a opiekunem prawnym jest osoba, której powinno zostać złożone oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania (syn). W tej sytuacji należy więc sięgnąć do przepisów ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Do opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnimi. W myśl art. 156 opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego.

Przeczytaj też: Dożywotnie mieszkanie

Zrzeczenie się służebności mieszkania przez osobę ubezwłasnowolnioną całkowicie

Zrzeczenie się służebności mieszkania w mojej ocenie uzasadnia konieczność uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Ponadto złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się służebności byłoby czynnością „z samym sobą”. Zgodnie z art. 159 § 1 pkt 2 opiekun nie może reprezentować osób pozostających pod jego opieką przy czynnościach prawnych między jedną z tych osób a opiekunem albo jego małżonkiem, zstępnymi, wstępnymi lub rodzeństwem, chyba że czynność prawna polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz osoby pozostającej pod opieką. W tej sytuacji należałoby więc wystąpić do sądu opiekuńczego z wnioskiem o ustanowienie kuratora dla dokonania tej czynności. Zgodnie z art. 99 (stosowanym odpowiednio do czynności opiekuna i podopiecznego) jeżeli żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską, reprezentuje je kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy.

Reasumując, w opisanej sytuacji pan Janusz powinien uzyskać zgodę sądu opiekuńczego na zrzeczenie się służebności mieszkania oraz zwrócić się do sądu o ustanowienie kuratora dla dokonania tej czynności. Wniosek składany do sądu powinien być odpowiednio umotywowany. W dalszej kolejności konieczne będzie złożenie oświadczenia – z podpisem notarialnie poświadczonym – o zrzeczeniu się służebności oraz wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie służebności z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania. W taki sposób będzie możliwa sprzedaż mieszkania z ustanowionym obecnie dożywotnim zamieszkaniem.

Zobacz również: Dożywotnia służebność a sprzedaż domu

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.