Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem

Co oznacza dożywotnie zamieszkanie wpisane przy darowiźnie mieszkania?

W praktyce przy darowiźnie mieszkania często ustanawia się na rzecz darczyńcy prawo do dożywotniego i nieodpłatnego korzystania z lokalu. W akcie notarialnym może to być nazwane różnie: jako użytkowanie, służebność osobista mieszkania, prawo dożywotniego zamieszkania albo inne uprawnienie. Dokładna treść aktu notarialnego i księgi wieczystej ma podstawowe znaczenie, ponieważ od niej zależy dalsza procedura.

Użytkowanie i służebność osobista mieszkania są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Oznacza to, że obciążają nieruchomość, a nie tylko aktualnego właściciela. Jeżeli właściciel sprzeda lokal bez wcześniejszego wykreślenia prawa, nabywca co do zasady kupi mieszkanie razem z tym obciążeniem. Dlatego w praktyce znalezienie kupującego lub uzyskanie finansowania bankowego może być bardzo trudne.

Jeżeli prawo zostało wpisane do księgi wieczystej, samo porozumienie rodzinne albo faktyczna wyprowadzka osoby uprawnionej nie wystarczą do uporządkowania stanu prawnego. Konieczne jest doprowadzenie do wygaśnięcia prawa oraz jego wykreślenia z księgi wieczystej.

Zobacz również: oświadczenie o zrzeczeniu się prawa dożywocia

Czy można zrzec się prawa użytkowania albo służebności mieszkania?

Tak, ograniczone prawo rzeczowe może wygasnąć wskutek zrzeczenia się przez osobę uprawnioną. Wynika to z art. 246 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa składa się właścicielowi rzeczy obciążonej. Do zrzeczenia się nie jest potrzebna zgoda właściciela, ale w praktyce właściciel musi uzyskać dokument pozwalający na wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, jego wygaśnięcie w pełnym znaczeniu praktycznym wymaga również wykreślenia wpisu. Dopóki wpis widnieje w księdze, notariusz, kupujący i bank finansujący transakcję będą traktowali lokal jako obciążony.

W typowej sprawie osoba uprawniona podpisuje oświadczenie o zrzeczeniu się prawa z podpisem notarialnie poświadczonym albo składa odpowiednie oświadczenie w akcie notarialnym. Następnie właściciel składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie prawa na formularzu KW-WPIS. Wniosek składa się do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości.

W sprawach wieczystoksięgowych trzeba dołączyć dokument stanowiący podstawę wykreślenia wpisu oraz uiścić opłatę sądową przewidzianą dla takiego wniosku. Przy wykreśleniu wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w praktyce należy liczyć się z opłatą 100 zł, o ile w konkretnej sprawie nie zachodzi szczególna podstawa do innej opłaty.

Co zmienia ubezwłasnowolnienie osoby uprawnionej?

Jeżeli osoba, której przysługuje prawo dożywotniego zamieszkania, jest ubezwłasnowolniona całkowicie, nie może samodzielnie skutecznie zrzec się tego prawa. Działa za nią opiekun prawny, ale jego uprawnienia nie są nieograniczone. Do opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim.

Zgodnie z art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego. Zrzeczenie się prawa do korzystania z mieszkania jest czynnością istotną majątkowo i życiowo, dlatego w opisanej sytuacji bezpiecznym i zazwyczaj koniecznym rozwiązaniem jest uzyskanie zgody sądu opiekuńczego.

Sąd powinien ocenić, czy zrzeczenie się prawa rzeczywiście leży w interesie osoby ubezwłasnowolnionej. Sam fakt, że właściciel chce sprzedać lokal, nie musi wystarczyć. We wniosku należy wykazać, gdzie osoba uprawniona będzie mieszkała po sprzedaży, kto zapewni jej opiekę, czy nowe warunki będą dla niej co najmniej równie dobre oraz czy nie dochodzi do nieuzasadnionego pozbawienia jej ochrony mieszkaniowej.

Konflikt interesów opiekuna i potrzeba ustanowienia kuratora

W opisanej sytuacji pojawia się dodatkowy problem: właściciel mieszkania jest jednocześnie opiekunem prawnym matki, która ma zrzec się prawa obciążającego jego własny lokal. Taka czynność dotyczy dwóch stron, których interesy mogą być sprzeczne. Z punktu widzenia właściciela wykreślenie prawa ułatwia sprzedaż mieszkania, natomiast z punktu widzenia osoby uprawnionej oznacza rezygnację z ważnego zabezpieczenia mieszkaniowego.

Art. 159 § 1 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ogranicza reprezentowanie podopiecznego przez opiekuna przy czynnościach między podopiecznym a opiekunem albo jego najbliższymi, chyba że czynność polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz osoby pozostającej pod opieką. Zrzeczenie się prawa przez podopiecznego na rzecz właściciela mieszkania co do zasady nie jest takim przysporzeniem dla podopiecznego.

Dlatego w praktyce należy wystąpić do sądu opiekuńczego nie tylko o zezwolenie na dokonanie czynności, ale także o ustanowienie kuratora do reprezentowania osoby ubezwłasnowolnionej przy złożeniu oświadczenia. Podstawą takiego rozwiązania są przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stosowane odpowiednio do opieki, w tym mechanizm ustanowienia kuratora wtedy, gdy zwykły przedstawiciel ustawowy nie może reprezentować osoby pozostającej pod ochroną.

Jak przygotować wniosek do sądu opiekuńczego?

Wniosek powinien zostać złożony do sądu opiekuńczego właściwego dla osoby ubezwłasnowolnionej. Powinien zawierać opis planowanej czynności, wskazanie prawa ujawnionego w księdze wieczystej, dane nieruchomości oraz wyjaśnienie, dlaczego zrzeczenie się prawa jest zgodne z dobrem osoby ubezwłasnowolnionej.

Do wniosku warto dołączyć odpis aktu notarialnego darowizny, aktualny odpis księgi wieczystej, dokumenty medyczne lub opiekuńcze uzasadniające zmianę miejsca zamieszkania, dokumenty dotyczące planowanego nowego lokalu oraz opis sposobu zapewnienia dalszej opieki. Jeżeli sprzedaż ma sfinansować zakup nowego mieszkania albo poprawić warunki opieki, trzeba to jasno wykazać.

Sąd może wysłuchać opiekuna, zażądać dodatkowych dokumentów, ustanowić kuratora i ocenić, czy osoba ubezwłasnowolniona nie zostanie pozbawiona realnej ochrony. Dopiero po uzyskaniu wymaganych rozstrzygnięć można przejść do notariusza i sądu wieczystoksięgowego.

Przeczytaj także: dożywotnie prawo do zajmowania mieszkania

Co zrobić po uzyskaniu zgody sądu?

Po uzyskaniu zgody sądu opiekuńczego i ustanowieniu kuratora należy doprowadzić do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa w formie pozwalającej na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. W praktyce najczęściej oznacza to dokument z podpisem notarialnie poświadczonym albo oświadczenie ujęte w akcie notarialnym.

Następnie składa się wniosek KW-WPIS o wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające zrzeczenie się prawa oraz dokumenty sądu opiekuńczego, jeżeli były konieczne dla skutecznego działania w imieniu osoby ubezwłasnowolnionej. Dopiero po wykreśleniu obciążenia księga wieczysta będzie odzwierciedlała stan prawny oczekiwany przez kupującego.

Alternatywnie można sprzedać mieszkanie z istniejącym obciążeniem, ale kupujący musi mieć świadomość, że osoba uprawniona zachowuje swoje prawo. Takie rozwiązanie zwykle obniża cenę i ogranicza krąg zainteresowanych. Jeżeli celem jest zakup nowego lokalu i dalsze wspólne zamieszkanie z osobą uprawnioną, warto rozważyć jednoczesne ustanowienie odpowiedniego zabezpieczenia w nowym mieszkaniu, oczywiście po ocenie przez sąd opiekuńczy.

Zobacz również: sprzedaż nieruchomości ze służebnością

FAQ

Czy można sprzedać mieszkanie z dożywotnim prawem zamieszkania?

Tak, ale sprzedaż nie wygasza tego prawa. Kupujący nabywa lokal z obciążeniem, dlatego w praktyce taka transakcja jest trudniejsza, mniej atrakcyjna cenowo i często problematyczna przy kredycie.

Czy wyprowadzka osoby uprawnionej wystarczy do wykreślenia prawa?

Nie. Jeżeli prawo jest wpisane w księdze wieczystej, potrzebna jest podstawa do wykreślenia, najczęściej oświadczenie o zrzeczeniu się prawa albo inne zdarzenie prawne powodujące jego wygaśnięcie.

Czy osoba ubezwłasnowolniona może sama zrzec się prawa do mieszkania?

Osoba ubezwłasnowolniona całkowicie nie składa samodzielnie skutecznych oświadczeń woli. Działa za nią opiekun, ale przy ważnych sprawach majątkowych konieczna jest kontrola sądu opiekuńczego.

Dlaczego potrzebny może być kurator?

Kurator jest potrzebny wtedy, gdy opiekun nie może reprezentować osoby ubezwłasnowolnionej z powodu konfliktu interesów. Tak jest zwłaszcza wtedy, gdy opiekun jako właściciel mieszkania odnosi bezpośrednią korzyść z wykreślenia prawa.

Czy można przenieść dożywotnie prawo zamieszkania do nowego mieszkania?

Nie dzieje się to automatycznie. Trzeba najpierw prawidłowo rozwiązać kwestię starego prawa, a następnie rozważyć ustanowienie nowego zabezpieczenia w innym lokalu. Przy osobie ubezwłasnowolnionej może być potrzebna zgoda sądu opiekuńczego.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z dożywotnim prawem zamieszkania wymaga najpierw ustalenia, jakie dokładnie prawo zostało ustanowione i czy jest ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli prawo ma zostać usunięte, potrzebne jest skuteczne zrzeczenie się przez osobę uprawnioną oraz wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Gdy osobą uprawnioną jest osoba ubezwłasnowolniona całkowicie, nie wystarczy zwykłe oświadczenie opiekuna. Zazwyczaj konieczne jest zezwolenie sądu opiekuńczego, a przy konflikcie interesów także ustanowienie kuratora. Dopiero po przeprowadzeniu tych czynności sprzedaż lokalu bez obciążenia staje się realnie bezpieczna dla stron transakcji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147