Czy służebność obniża wartość nieruchomości przy podziale majątku?

Jaki wpływ na wartość nieruchomości ma jej obciążenie służebnością mieszkania?

Służebności zostały uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego* (K.c.):

„Art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”

Wartość nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania będzie obniżona. Wartość oblicza się według następującego wzoru:

Zgodnie z „Komentarzem do standardu IV.4 Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny” (standard dla rzeczoznawców majątkowych) – rzeczoznawca majątkowy, określając wartość służebności osobistej, może zastosować technikę kapitalizacji prostej lub technikę dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:

WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej);

CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku);

obliczony jako różnica (Wp – Wo);

gdzie:

Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,

Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności);

1, 2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS);

r – stopa dyskontowa.

W tym miejscu wskazuję dodatkowo na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. akt VI ACa 1530/13 z dnia 11 marca 2014 r.:

„Obciążenie nieruchomości służebnością osobistą wpływa na obniżenie wartości tej nieruchomości. Ustalenia Sądu Okręgowego co do stanu przedmiotu darowizny w dacie jej dokonania z uwzględnieniem obciążającej ją służebności jest więc prawidłowe a zarzuty apelacji kwestionujące te ustalenia okazały się chybione.”

* Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93)

Zobacz też: Wycena służebności gruntowej

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼