• Autor: Serwis Sluzebnosc.info
Czy służebność ustanowiona na rzecz rodziców obniża wartość nieruchomości przy podziale majątku w sądzie? Chodzi o służebność mieszkania.
Służebności zostały uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego* (K.c.):
„Art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”
Wartość nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania będzie obniżona. Wartość oblicza się według następującego wzoru:
Zgodnie z „Komentarzem do standardu IV.4 Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny” (standard dla rzeczoznawców majątkowych) – rzeczoznawca majątkowy, określając wartość służebności osobistej, może zastosować technikę kapitalizacji prostej lub technikę dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:
WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t
w którym:
WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej);
CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku);
obliczony jako różnica (Wp – Wo);
gdzie:
Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,
Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności);
1, 2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS);
r – stopa dyskontowa.
W tym miejscu wskazuję dodatkowo na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. akt VI ACa 1530/13 z dnia 11 marca 2014 r.:
„Obciążenie nieruchomości służebnością osobistą wpływa na obniżenie wartości tej nieruchomości. Ustalenia Sądu Okręgowego co do stanu przedmiotu darowizny w dacie jej dokonania z uwzględnieniem obciążającej ją służebności jest więc prawidłowe a zarzuty apelacji kwestionujące te ustalenia okazały się chybione.”
* Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93)
Zobacz też: Wycena służebności gruntowej
Anna i Marek rozwodzili się po 15 latach małżeństwa. W trakcie trwania związku darowali swoim rodzicom jedno z mieszkań i ustanowili na ich rzecz służebność osobistą dożywotniego zamieszkiwania. Gdy doszło do podziału majątku, rzeczoznawca wycenił to mieszkanie znacznie niżej niż jego rynkową wartość. Sąd, uwzględniając obecność służebności, przyznał Annie mniejszą spłatę, niż gdyby nieruchomość nie była obciążona.
Tomasz odziedziczył dom po ojcu, który wcześniej ustanowił służebność mieszkania na rzecz swojej siostry. Kiedy Tomasz wszedł w spór z byłą żoną o podział wspólnego majątku, pojawiła się kwestia wartości tego domu. Pomimo że nieruchomość formalnie należała do Tomasza, jej wartość została pomniejszona z uwagi na obecność osoby uprawnionej do dożywotniego zamieszkiwania. Sąd uznał to za istotny czynnik wpływający na wysokość ewentualnych rozliczeń.
Joanna wraz z mężem kupili dom, w którym pozwolili zamieszkać jej rodzicom, ustanawiając na ich rzecz służebność osobistą. Po rozstaniu para nie mogła dojść do porozumienia w sprawie wartości tej nieruchomości. Dopiero niezależna wycena wykazała, że służebność znacznie ogranicza możliwość swobodnego korzystania z domu, co przełożyło się na niższą wartość przy podziale majątku.
Obciążenie nieruchomości służebnością mieszkania ma realny wpływ na jej wartość, co znajduje odzwierciedlenie w postępowaniach o podział majątku. Sąd, rozstrzygając takie sprawy, uwzględnia obecność służebności osobistej jako istotne ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości. W praktyce oznacza to, że wartość domu lub mieszkania może zostać znacznie obniżona, jeśli na rzecz innej osoby – najczęściej członka rodziny – ustanowiono prawo do dożywotniego zamieszkiwania. Takie obniżenie wartości jest zgodne zarówno z obowiązującym prawem, jak i utrwalonym orzecznictwem sądowym.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie podziału majątku lub wpływu służebności na wartość nieruchomości? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację, odpowie na pytania i pomoże Ci podjąć najlepszą decyzję. Napisz do nas, a otrzymasz rzetelną i przejrzystą odpowiedź dostosowaną do Twoich potrzeb.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Serwis Sluzebnosc.info
Zapytaj prawnika