Ponowne ustanowienie drogi koniecznej i rozgraniczenie

Kiedy można ponownie żądać drogi koniecznej?

Podstawą ustanowienia służebności drogi koniecznej jest art. 145 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej budynków gospodarskich, właściciel może żądać ustanowienia potrzebnej służebności za wynagrodzeniem.

Jeżeli w sprawie zapadło już prawomocne postanowienie sądu, nie można po prostu drugi raz prowadzić identycznej sprawy tylko dlatego, że strona po czasie uznała wcześniejsze rozstrzygnięcie za niekorzystne. W grę wchodzi powaga rzeczy osądzonej, o której mowa w art. 366 Kodeksu postępowania cywilnego, oraz szczególna zasada z art. 523 Kodeksu postępowania cywilnego dotycząca postanowień w postępowaniu nieprocesowym.

W praktyce oznacza to, że nowy wniosek albo wniosek o zmianę wcześniejszego rozstrzygnięcia ma sens przede wszystkim wtedy, gdy po uprawomocnieniu się orzeczenia pojawiły się nowe okoliczności. Mogą to być na przykład zmiana zgodnego z prawem sposobu korzystania z nieruchomości, nowe uwarunkowania techniczne dojazdu, zmiana zagospodarowania działki albo ujawnienie przeszkód, których wcześniej obiektywnie nie można było uwzględnić.

Takie podejście potwierdza przywoływane w orzecznictwie stanowisko, zgodnie z którym właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniej drogi koniecznej, jeżeli dotychczasowa służebność okazała się niewystarczająca dla zapewnienia właściwego dostępu do drogi publicznej. W wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z 9 czerwca 2017 r., sygn. akt III Ca 413/17, wskazano, że właścicielowi przysługuje w takiej sytuacji wniosek oparty na art. 145 § 1 k.c. i rozpoznawany w trybie art. 626 k.p.c. Podobny kierunek wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z 24 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 1002/00.

Nie istnieje jednak automatyczna zasada, że droga o szerokości 3 m zawsze jest niewystarczająca. Sąd ocenia konkretną nieruchomość, jej przeznaczenie, sposób legalnego korzystania, ukształtowanie terenu, bezpieczeństwo przejazdu, możliwość dojazdu pojazdów ratunkowych oraz to, jak bardzo poszerzenie służebności obciąży nieruchomość sąsiednią.

Co trzeba wykazać we wniosku o poszerzenie służebności?

Najważniejsze jest wykazanie różnicy między stanem, który istniał w poprzedniej sprawie, a stanem obecnym. Jeżeli argumenty są takie same jak wcześniej, sąd może uznać, że sprawa została już prawomocnie osądzona.

Do wniosku warto przygotować dokumenty i dowody pokazujące, dlaczego obecny przejazd nie zapewnia odpowiedniego dostępu. Pomocne mogą być mapy, dokumentacja geodezyjna, zdjęcia, nagrania, decyzje administracyjne dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości, dokumenty planistyczne, opinia techniczna, a w toku sprawy także dowód z opinii biegłego geodety lub biegłego z zakresu drogownictwa.

Trzeba też liczyć się z tym, że poszerzenie albo zmiana przebiegu drogi koniecznej może wiązać się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości obciążonej. Sąd powinien wybrać taki wariant, który zapewnia nieruchomości władnącej odpowiedni dostęp, ale jednocześnie możliwie najmniej obciąża grunt sąsiada.

Rozgraniczenie nieruchomości i skutki ugody

Rozgraniczenie nieruchomości co do zasady rozpoczyna się w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Czynności na gruncie wykonuje upoważniony geodeta. Jeżeli przebieg granicy jest sporny, organ i geodeta powinni dążyć do ustalenia granicy przede wszystkim według stanu prawnego, a gdy to nie jest możliwe, znaczenie mogą mieć dalsze kryteria, w tym ostatni spokojny stan posiadania.

Zgodnie z art. 153 Kodeksu cywilnego, jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Jeżeli również takiego stanu nie można ustalić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody, sąd ustala granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności i może przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Ugoda zawarta przed geodetą w postępowaniu rozgraniczeniowym nie jest zwykłą notatką z czynności. Prawo geodezyjne i kartograficzne nadaje jej moc ugody sądowej. Dlatego jeżeli po zawarciu ugody strona twierdzi, że spór nadal trwa, sytuacja staje się trudniejsza: trzeba ocenić, czy chodzi o nowy spór, nowe fakty, błąd co do treści ugody, wadę oświadczenia woli czy po prostu niezadowolenie z podpisanego porozumienia.

Jeżeli ugoda nie zostanie zawarta, a nie ma podstaw do zakończenia sprawy decyzją administracyjną, organ co do zasady umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę sądowi. Jeżeli natomiast organ wyda decyzję o rozgraniczeniu, strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać przekazania sprawy sądowi w ustawowym terminie liczonym od doręczenia decyzji.

WSA w Warszawie w wyroku z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2663/18, podkreślił, że w razie sporu co do przebiegu granic należy dążyć do ugody, a gdy nie jest możliwe rozgraniczenie w postępowaniu administracyjnym, sprawa trafia do sądu. W takim wypadku materiał zebrany przez geodetę ma znaczenie dowodowe dla dalszego postępowania.

Czy podpisywać ugodę, gdy spór nadal istnieje?

Jeżeli właściciel nie zgadza się z przebiegiem granicy, co do zasady nie powinien podpisywać ugody tylko po to, aby zakończyć czynności geodezyjne. Podpisanie ugody może później zostać potraktowane jako potwierdzenie, że strony zaakceptowały określony przebieg granicy.

Jeżeli ugoda została już podpisana, nie oznacza to automatycznie, że żadna sprawa sądowa nigdy nie będzie możliwa. Trzeba jednak ustalić, czego konkretnie ma dotyczyć żądanie: ustalenia nowej granicy z powodu nowego sporu, podważenia skutków ugody, ochrony własności, wydania części gruntu albo innego roszczenia. Samo twierdzenie, że po ugodzie jedna ze stron nadal jest niezadowolona, może być niewystarczające.

FAQ

Czy drogę konieczną można poszerzyć po prawomocnym orzeczeniu?

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Trzeba wykazać zmianę okoliczności albo inne podstawy uzasadniające zmianę wcześniejszego rozstrzygnięcia. Jeżeli sprawa ma dotyczyć dokładnie tych samych faktów i argumentów, przeszkodą może być prawomocność wcześniejszego orzeczenia.

Czy szerokość 3 m zawsze wystarcza dla drogi koniecznej?

Nie ma jednej uniwersalnej szerokości odpowiedniej dla każdej nieruchomości. Sąd ocenia konkretne potrzeby nieruchomości władnącej, ale także interes właściciela gruntu obciążonego. Znaczenie mają m.in. przeznaczenie działki, ukształtowanie terenu i bezpieczeństwo korzystania z dojazdu.

Czy za poszerzenie służebności trzeba zapłacić sąsiadowi?

Może tak być. Droga konieczna jest ustanawiana za wynagrodzeniem, a przy zmianie zakresu obciążenia sąd może uwzględnić dodatkowe wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Czy po ugodzie rozgraniczeniowej można od razu iść do sądu?

Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej, więc nie działa jak zwykły etap, od którego zawsze przysługuje proste odwołanie. Dalsze działania zależą od tego, czy pojawił się nowy spór, czy kwestionowane są skutki ugody, czy też chodzi o inne roszczenie związane z granicą lub własnością.

Co zrobić, jeżeli nie zgadzam się z granicą podczas czynności geodety?

Nie należy podpisywać ugody, jeżeli jej treść nie odpowiada rzeczywistemu stanowisku strony. Warto zgłosić zastrzeżenia do protokołu, przedstawić dokumenty i poczekać na dalszy tryb postępowania, który może prowadzić do decyzji administracyjnej albo przekazania sprawy sądowi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 9 czerwca 2017 r., sygn. akt III Ca 413/17
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 1002/00
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2663/18

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.