Służebność w testamencie po darowiźnie mieszkania

Czy testament nadal ma znaczenie, jeśli mieszkanie zostało darowane?

Darowizna mieszkania dokonana za życia spadkodawczyni nie odwołuje automatycznie całego wcześniejszego testamentu. Może jednak spowodować, że konkretne postanowienie testamentowe dotyczące tego mieszkania stanie się bezskuteczne albo praktycznie niewykonalne. Kluczowe jest to, co wchodziło do spadku w chwili śmierci spadkodawcy.

W opisanej sytuacji mieszkanie zostało darowane wnukowi jeszcze przed śmiercią matki. Jeżeli darowizna była ważna, nie została odwołana, a w akcie notarialnym darowizny nie ustanowiono służebności na rzecz konkubenta, lokal nie stanowił już majątku spadkodawczyni w chwili jej śmierci. Spadkobiercy nie mogli więc swobodnie rozporządzać tym mieszkaniem.

Trzeba też odróżnić dwie kwestie: skuteczność samego testamentu jako dokumentu oraz możliwość wykonania konkretnego zapisu. Testament może istnieć i może być ważny, ale zapis dotyczący rzeczy, której spadkodawca nie miał już w chwili śmierci, może nie wywołać skutków oczekiwanych przez zapisobiercę.

Zapis zwykły a zapis windykacyjny

W pierwotnej ocenie takich spraw często pojawia się pojęcie zapisu windykacyjnego. Trzeba jednak uważać na datę testamentu. Zapis windykacyjny został wprowadzony do Kodeksu cywilnego później niż rok 2004. Testament notarialny sporządzony w 2004 r. nie mógł więc skutecznie zawierać zapisu windykacyjnego w dzisiejszym rozumieniu.

Obecnie zgodnie z art. 9811 Kodeksu cywilnego w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa określony przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku. Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być między innymi ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania albo służebności.

Nie oznacza to jednak, że każde starsze postanowienie testamentu o prawie do mieszkania działa jak zapis windykacyjny. Testament z 2004 r. należałoby oceniać raczej jako zapis zwykły, czyli zobowiązanie spadkobierców do określonego świadczenia, ewentualnie jako polecenie testamentowe. Taki zapis nie przenosi prawa automatycznie na zapisobiercę. Daje mu co najwyżej roszczenie o wykonanie zapisu wobec osoby obciążonej, o ile wykonanie jest prawnie możliwe.

Dlaczego spadkobierca nie może ustanowić służebności na cudzym mieszkaniu?

Służebność osobista mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość. Może ją ustanowić właściciel nieruchomości. Jeżeli w chwili śmierci matki właścicielem lokalu był już wnuk, a nie spadkodawczyni ani jej spadkobiercy, to spadkobierca nie ma kompetencji do ustanowienia takiej służebności.

W praktyce oznacza to, że żądanie kierowane do osoby, która nie jest właścicielem lokalu, należy odpierać właśnie brakiem możliwości prawnej wykonania zapisu. Nie warto podpisywać pisemnej zgody na zamieszkiwanie w cudzym mieszkaniu, bo taka zgoda nie ustanowi służebności, a może zostać później wykorzystana jako argument w sporze.

Jeżeli syn otrzymał mieszkanie w darowiźnie bez ustanowienia służebności, a w księdze wieczystej nie wpisano prawa osoby trzeciej do zamieszkiwania, to co do zasady nie jest on związany samym później ujawnionym postanowieniem testamentu, którego nie był stroną. Inaczej mogłoby być tylko wtedy, gdyby w akcie darowizny albo w innym ważnym porozumieniu sam przyjął na siebie określony obowiązek.

Odpowiedzialność spadkobierców za zapis testamentowy

Obowiązek wykonania zapisu zwykłego jest co do zasady długiem spadkowym. Odpowiedzialność spadkobiercy za długi spadkowe jest jednak ograniczona zasadami wynikającymi z Kodeksu cywilnego, w tym po przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza do wartości stanu czynnego spadku. Znaczenie ma więc nie tylko treść testamentu, lecz także wartość majątku, który rzeczywiście wszedł do spadku.

Jeżeli jedynym istotnym składnikiem majątku było mieszkanie, a zostało ono skutecznie darowane przed śmiercią, może się okazać, że spadek nie obejmował majątku pozwalającego wykonać zapis. W takim układzie zapisobierca nie może zmusić spadkobiercy do ustanowienia prawa na nieruchomości, której spadkobierca nie posiada.

Warto też pamiętać, że rozliczenie zachowku między siostrą a synem nie przesądza automatycznie o prawie konkubenta do służebności. Zachowek i zapis testamentowy to odrębne instytucje. Ugoda dotycząca zachowku nie musi oznaczać uznania roszczenia osoby trzeciej o zamieszkiwanie w lokalu.

Czy brak otwarcia albo ogłoszenia testamentu pomaga?

Nie należy opierać obrony wyłącznie na twierdzeniu, że testament nie został otwarty, ogłoszony albo przyjęty. W prawie spadkowym otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Natomiast otwarcie i ogłoszenie testamentu przez sąd albo notariusza jest czynnością formalną dotyczącą dokumentu.

Spadkobierca nie przyjmuje testamentu. Przyjmuje albo odrzuca spadek. Dlatego skuteczniejszym argumentem jest nie to, że testament nie został przyjęty, lecz to, że lokal nie należał do spadkodawczyni w chwili śmierci, a osoba wezwana do ustanowienia służebności nie jest właścicielem mieszkania.

Jak odpowiedzieć na wezwanie adwokata konkubenta?

Odpowiedź powinna być rzeczowa i krótka. Nie trzeba wdawać się w emocjonalną ocenę sytuacji ani deklarować zgody na zamieszkanie. W piśmie można wskazać w szczególności, że:

• adresat wezwania nie jest właścicielem mieszkania i nie może ustanowić na nim służebności,
• w chwili śmierci spadkodawczyni lokal nie wchodził już do spadku, ponieważ wcześniej został darowany,
• postanowienie testamentowe dotyczące służebności nie może zostać wykonane przez osobę, która nie ma prawa do nieruchomości,
• ewentualne roszczenia powinny zostać wykazane co do podstawy prawnej, zakresu i osoby zobowiązanej,
• brak zgody na zamieszkanie w lokalu nie oznacza przyznania jakichkolwiek roszczeń.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, podstawową linią obrony powinno być wykazanie ciągu dokumentów: testamentu, aktu darowizny, aktualnego stanu księgi wieczystej oraz faktu, że spadkobierca nie jest właścicielem lokalu. Warto również podnieść, że nie można nakazać dłużnikowi wykonania świadczenia, które jest prawnie niemożliwe bez udziału właściciela nieruchomości.

Co z zamieszkiwaniem konkubenta w innym domu?

Osobną sprawą jest to, że konkubent mieszka obecnie w domu należącym do innej osoby. Sam testament dotyczący mieszkania matki nie tworzy automatycznie prawa do zajmowania innej nieruchomości. Jeżeli nie ma umowy najmu, służebności ani innego tytułu prawnego, relację tę trzeba oceniać odrębnie, najczęściej jako użyczenie albo faktyczne tolerowanie zamieszkiwania.

Ze względu na wiek i stan zdrowia tej osoby nie należy podejmować działań siłowych, wymieniać zamków ani usuwać rzeczy bez podstawy prawnej. W razie potrzeby należy skorzystać z legalnej procedury: wypowiedzenia tytułu do zajmowania lokalu, wezwania do opuszczenia nieruchomości, a w dalszej kolejności postępowania sądowego. To jednak jest inny spór niż wykonanie zapisu testamentowego dotyczącego darowanego mieszkania.

FAQ

Czy darowizna mieszkania unieważnia testament?

Nie unieważnia automatycznie całego testamentu. Może jednak spowodować, że postanowienie dotyczące darowanego mieszkania nie będzie mogło zostać wykonane, bo lokal nie należy już do spadku.

Czy konkubent może żądać służebności od spadkobiercy, który nie jest właścicielem lokalu?

Co do zasady nie. Służebność na nieruchomości może ustanowić właściciel. Spadkobierca, który nie ma prawa własności do mieszkania, nie może skutecznie obciążyć go służebnością.

Czy testament z 2004 r. mógł zawierać zapis windykacyjny?

Nie w dzisiejszym znaczeniu tej instytucji. Zapis windykacyjny został wprowadzony później. Postanowienie testamentu z 2004 r. trzeba oceniać jako zapis zwykły, polecenie albo inne rozrządzenie, zależnie od dokładnej treści aktu.

Czy zgoda na umorzenie sprawy spadkowej oznacza zrzeczenie się roszczeń?

Nie zawsze. Wszystko zależy od treści oświadczeń i protokołu sądowego. Samo umorzenie sprawy nie musi oznaczać, że osoba zainteresowana skutecznie zrzekła się wszystkich roszczeń z testamentu.

Czy warto odpisywać na wezwanie adwokata?

Tak, ale ostrożnie. Najbezpieczniej wskazać brak własności mieszkania, brak możliwości ustanowienia służebności i fakt, że lokal nie należał do spadku. Nie należy składać oświadczeń, które mogłyby zostać uznane za przyjęcie obowiązku.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najmocniejszym argumentem jest to, że mieszkanie zostało darowane przed śmiercią matki i nie należało do spadku. Testamentowe postanowienie o zapewnieniu konkubentowi prawa zamieszkiwania nie daje automatycznie służebności, zwłaszcza że testament pochodził z 2004 r. i nie mógł stanowić zapisu windykacyjnego w obecnym rozumieniu.

Spadkobierca, który nie jest właścicielem lokalu, nie powinien podpisywać zgody na ustanowienie albo wykonywanie służebności. W odpowiedzi na wezwanie należy wskazać brak możliwości prawnej wykonania zapisu i zażądać precyzyjnego wykazania podstawy roszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.