Ponowny wpis służebności do księgi wieczystej

Czy były uprawniony może ponownie wpisać służebność?

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, co naprawdę stało się ze służebnością. Czym innym jest bowiem wykreślenie wpisu z księgi wieczystej, a czym innym wygaśnięcie samego prawa. Służebność może istnieć mimo braku ujawnienia w księdze, jeżeli wpis miał wyłącznie charakter informacyjny, a prawo nie zostało skutecznie zniesione ani uprawniony się go nie zrzekł.

Jeżeli jednak uprawniony skutecznie zrzekł się służebności albo doszło do jej zniesienia, służebność nie „odżywa” tylko dlatego, że ta sama osoba po pewnym czasie zmieniła zdanie i złożyła kolejny wniosek wieczystoksięgowy. W takim przypadku sąd powinien odmówić wpisu, jeżeli z dokumentów nie wynika aktualne istnienie prawa.

Nie jest też prawidłowe potoczne stwierdzenie, że konkubent „sam wykreślił” służebność. Mógł co najwyżej złożyć wniosek o wykreślenie albo przedstawić dokument stanowiący podstawę wykreślenia. Ostatecznego wpisu lub wykreślenia w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy albo referendarz sądowy.

Służebność jako ograniczone prawo rzeczowe

Własność jest najszerszym prawem do rzeczy, co wynika z art. 140 Kodeksu cywilnego. Służebność jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym, czyli prawem obciążającym cudzą nieruchomość. Może pozwalać na korzystanie z nieruchomości w określonym zakresie, na przykład na mieszkanie w domu albo przejazd przez cudzy grunt.

W praktyce najczęściej trzeba odróżnić służebność osobistą, w tym służebność mieszkania, od służebności gruntowej. Służebność osobista jest związana z konkretną osobą i co do zasady nie przechodzi na spadkobierców. Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością władnącą i obciążoną, dlatego może mieć znaczenie także po zmianie właścicieli działek.

Relacje osobiste, takie jak związek konkubencki, mogą wyjaśniać, dlaczego służebność została ustanowiona, ale same w sobie nie decydują o jej istnieniu. Po ustanowieniu służebność działa jako prawo rzeczowe, a nie wyłącznie jako ustalenie między partnerami. Dlatego po rozstaniu trzeba badać dokumenty: akt notarialny ustanawiający służebność, ewentualne oświadczenie o zrzeczeniu się prawa, umowę zniesienia służebności oraz treść postanowień sądu wieczystoksięgowego.

Kiedy ponowny wpis jest możliwy, a kiedy nie?

Ponowny wpis może być możliwy wtedy, gdy służebność nadal istnieje, a wcześniej doszło jedynie do jej wykreślenia z księgi wieczystej bez skutecznego wygaśnięcia prawa. W takiej sytuacji wnioskodawca musi przedstawić dokumenty, z których wynika istnienie służebności i podstawa jej ujawnienia w księdze.

Ponowny wpis nie powinien zostać dokonany, jeżeli służebność już wygasła. Do wygaśnięcia może dojść między innymi przez skuteczne zrzeczenie się prawa przez uprawnionego, umowne zniesienie służebności albo inne zdarzenie przewidziane w przepisach. Wtedy sama zmiana decyzji przez byłego uprawnionego nie tworzy na nowo prawa do korzystania z cudzej nieruchomości.

Jeżeli osoba, która wcześniej zrzekła się służebności, chce ponownie uzyskać podobne uprawnienie, co do zasady potrzebne jest ponowne ustanowienie służebności. Przy służebności obciążającej nieruchomość wymaga to odpowiedniej podstawy prawnej, najczęściej oświadczenia właściciela w formie aktu notarialnego. Brak zgody właściciela zasadniczo zamyka drogę do ustanowienia nowej służebności osobistej, takiej jak służebność mieszkania.

Jak działa postępowanie wieczystoksięgowe?

Sąd wieczystoksięgowy bada wniosek, treść księgi wieczystej oraz dołączone dokumenty. Co do zasady nie prowadzi szerokiego postępowania dowodowego tak jak w zwykłym procesie cywilnym. Dlatego w sprawach o wpis lub wykreślenie służebności bardzo ważne są dokumenty w odpowiedniej formie.

Właściciel nieruchomości powinien zwrócić uwagę na dział III księgi wieczystej, ponieważ tam ujawnia się ograniczone prawa rzeczowe, w tym służebności. Wzmianka o wniosku nie oznacza jeszcze, że służebność została wpisana. Oznacza, że do sądu wpłynął wniosek i sprawa oczekuje na rozpoznanie albo jest w toku.

Jeżeli sąd odmówił już wpisu, kolejny wniosek tej samej osoby również może zostać oddalony, jeśli opiera się na tych samych okolicznościach i nie zawiera dokumentu potwierdzającego aktualne istnienie służebności. Nie można jednak wykluczyć odmiennego rozstrzygnięcia, jeżeli wnioskodawca przedstawi nowy dokument, którego wcześniej nie było w aktach.

Po doręczeniu orzeczenia należy czytać pouczenie. To z niego wynika, jaki środek zaskarżenia przysługuje i w jakim terminie trzeba go wnieść. Jeżeli wpis zostałby dokonany mimo braku podstaw, właściciel powinien rozważyć zaskarżenie orzeczenia, a w bardziej złożonych sytuacjach także powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Co powinien zrobić właściciel nieruchomości?

Najpierw trzeba odtworzyć historię służebności. W praktyce należy sprawdzić akt notarialny ustanowienia służebności, dokument będący podstawą wykreślenia, treść poprzedniego wniosku, postanowienie o odmowie wpisu oraz aktualną wzmiankę w księdze wieczystej. Bez tych dokumentów nie da się odpowiedzialnie ocenić, czy były konkubent ma realne szanse na wpis.

Jeżeli służebność została skutecznie zniesiona albo uprawniony skutecznie się jej zrzekł, właściciel powinien konsekwentnie wskazywać, że brak jest istniejącego prawa, które można ujawnić w księdze. Jeżeli natomiast poprzednie wykreślenie było tylko techniczne, a prawo nadal istnieje, spór może być trudniejszy i wymagać dokładnej analizy podstawy prawnej służebności.

Warto także zachować dowody dotyczące korzystania z nieruchomości po rozstaniu, korespondencję między stronami oraz dokumenty sądowe. Mogą one mieć znaczenie, jeżeli poza postępowaniem wieczystoksięgowym pojawi się spór o korzystanie z domu, eksmisję, rozliczenia albo naruszenie posiadania.

FAQ

Czy wykreślenie służebności z księgi zawsze oznacza, że prawo wygasło?

Nie zawsze. Trzeba ustalić, jaka była podstawa wykreślenia. Jeżeli wykreślenie było skutkiem skutecznego zrzeczenia się albo zniesienia służebności, prawo wygasło. Jeżeli wykreślono tylko wpis, a sama służebność nadal istnieje, uprawniony może próbować ponownego ujawnienia prawa.

Czy były konkubent może sam przywrócić sobie służebność mieszkania?

Nie. Jeżeli służebność mieszkania wygasła, nie można jej jednostronnie przywrócić. Co do zasady konieczne byłoby ponowne ustanowienie służebności przez właściciela nieruchomości w wymaganej formie.

Co oznacza wzmianka o wniosku w księdze wieczystej?

Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący księgi wieczystej. Nie oznacza jeszcze, że wpis zostanie dokonany. Właściciel powinien ustalić treść wniosku i czekać na rozstrzygnięcie albo podjąć działania przewidziane w postępowaniu.

Czy wcześniejsza odmowa wpisu blokuje każdy kolejny wniosek?

Nie w każdym przypadku. Jeżeli kolejny wniosek opiera się na tych samych dokumentach i tej samej podstawie, szanse na wpis są zwykle niewielkie. Jeżeli jednak wnioskodawca przedstawi nowe dokumenty, sąd oceni je samodzielnie.

Jak bronić się przed bezpodstawnym wpisem służebności?

Należy monitorować księgę wieczystą, odbierać korespondencję z sądu i reagować na orzeczenia zgodnie z pouczeniem. W razie dokonania wpisu bez podstaw warto rozważyć środek zaskarżenia, a w trudniejszych sprawach także postępowanie o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Podsumowanie

Jeżeli służebność została skutecznie zniesiona albo uprawniony skutecznie się jej zrzekł, były konkubent nie może jej przywrócić samym wnioskiem do księgi wieczystej. Do ponownego powstania prawa potrzebna byłaby nowa podstawa prawna, zazwyczaj zgoda właściciela i dokument w odpowiedniej formie.

Jeżeli natomiast wcześniejsze wykreślenie nie spowodowało wygaśnięcia służebności, uprawniony może próbować ponownego wpisu. Dlatego najważniejsze jest sprawdzenie dokumentów, które doprowadziły do wykreślenia, oraz dokumentów dołączonych do aktualnego wniosku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.